Il mercato residenziale prime di Marrakesh consolida la sua posizione tra le destinazioni di seconda casa più dinamiche a livello internazionale. È quanto emerge dal Marrakesh Residential Market Insight 2026 di Knight Frank, che fotografa una città in piena trasformazione, con prezzi in crescita del 16% dal 2023 e una previsione di ulteriore rialzo del 6% nel corso dell’anno.
Le proprietà prime sono quotate tra 5.500 e 7.000 euro al metro quadro, con le migliori ville che superano questa soglia. Un livello ancora competitivo rispetto alle principali destinazioni europee: Marbella quota 10.200 euro al mq, Lisbona 10.730, Milano 22.100, Parigi 23.000, Londra 26.000 e Ginevra 28.550.
Le transazioni sono aumentate del 12% nel 2024 su tutti i segmenti, secondo i dati ufficiali più recenti. L’offerta di immobili chiavi in mano resta limitata, con il mercato concentrato nelle comunità gestite professionalmente dove acquirenti privilegiano qualità costruttiva e sicurezza patrimoniale nel lungo termine.
COME CAMBIA IL PROFILO DEGLI ACQUIRENTI
Il profilo degli acquirenti si è profondamente trasformato. I pensionati restano presenti ma non sono più dominanti: la fascia 40-50 anni, spesso ancora attiva professionalmente e con famiglie al seguito, rappresenta oggi la quota più rilevante della domanda. I principali acquirenti internazionali nel 2025-2026 sono, nell’ordine, francesi, britannici, belgi, medio-orientali e americani, inclusa la diaspora marocchina con base negli Stati Uniti. In forte crescita anche la componente emiratina, che valuta Marrakesh come alternativa lifestyle ai mercati più consolidati.
Un fenomeno distintivo del mercato prime è il cosiddetto modello “rental first”: molti acquirenti ad alto patrimonio trascorrono tra sei e dodici mesi in affitto prima di procedere all’acquisto, per testare quartieri, scuole e logistica quotidiana. Questo approccio progressivo — hotel, affitto, poi acquisto — alimenta una pipeline stabile di potenziali compratori.
INFRASTRUTTURE E TURISMO
Il contesto macro sostiene la crescita. Il turismo straniero ha raggiunto i 19,8 milioni di arrivi nel 2025, rispetto ai 12,9 milioni del 2019, secondo i dati del ministero del turismo marocchino. La co-organizzazione della Coppa del Mondo FIFA 2030 sta accelerando gli investimenti infrastrutturali: è in programma l’estensione della linea ferroviaria ad alta velocità Casablanca-Marrakesh, con tempi di percorrenza previsti di circa 90 minuti, e il raddoppio della capacità dell’aeroporto internazionale Menara, che passerà a 16 milioni di passeggeri. L’aeroporto serve attualmente 111 destinazioni dirette, tra cui New York e Riyad.
QUARTIERI PRIME
La geografia del mercato si articola in aree distinte. La Medina, cuore storico della città, è dominata dai riad, dimore tradizionali con cortile interno molte delle quali riconvertite in asset di ospitalità boutique. La Route d’Amizmiz è il corridoio prime più dinamico, con ville fronte golf e l’ultimo lotto del Fairmont Royal Palm in prossimo lancio. Amelkis e Al Maaden ospitano Amanjena e le future Mandarin Oriental Residences. Il quartiere Hivernage-Majorelle, centrale e prevalentemente residenziale con appartamenti, registra prezzi di rivendita tra 3.200 e 3.700 euro al mq e nuova offerta off-plan tra 2.300 e 2.500 euro al mq.
IL REGIME FISCALE
Per gli acquirenti internazionali i costi di transazione sono pari a circa il 10% del valore. Le imposte municipali annuali su una villa prime ammontano mediamente a 3.000 euro. L’imposta sulle plusvalenze è fissata al 20% del guadagno o al 3% del prezzo di vendita. Il Marocco non applica imposte equivalenti alla wealth tax o all’imposta di successione e dispone di una rete di convenzioni contro la doppia imposizione.
PREVISIONI
“Marrakesh sta transitando da un mercato opaco a vocazione lifestyle a una destinazione di seconda casa strutturata e internazionalmente rilevante, con prezzi ancora inferiori a molte piazze europee”, si legge nel report. “Una pipeline limitata di immobili di qualità, una domanda internazionale in crescita e infrastrutture in miglioramento sono attesi sostenere un’ulteriore crescita, con i valori prime previsti in rialzo di circa il 6% nel 2026”.