Il mercato globale del retail di lusso entra nel 2026 in una fase di forte ricalibrazione, segnata da un rallentamento delle aperture, da una crescente polarizzazione geografica e da una disponibilità di spazi prime ai minimi dell’intero ciclo. È quanto emerge dal Savills Global Luxury Retail Outlook 2026, che definisce l’accesso alle location più richieste come “la principale sfida immobiliare del 2026”, con livelli di disponibilità “più compressi che in qualsiasi altro momento del ciclo attuale”.
Secondo Savills, il 2025 ha registrato il numero più basso di nuove aperture dal 2020. La decelerazione era attesa e riflette un contesto di cautela da parte dei brand, impegnati in strategie di razionalizzazione dei portafogli e in un passaggio dalla crescita numerica alla qualità della presenza. Il rallentamento è stato generalizzato in tutte le regioni, con la Cina che ha segnato la contrazione più marcata, attribuita però a un effetto di calendario legato al completamento di grandi progetti avviati negli anni precedenti. Nord America ed Europa hanno mostrato una moderazione più contenuta, rispettivamente con un calo del 13% e dell’8%, confermando una maggiore resilienza dei mercati maturi.
NORD AMERICA TORNA REGIONE LEADER
Per la prima volta dal 2016, il Nord America è tornato a essere la regione leader per nuove aperture, con il 27% del totale globale. New York ha riconquistato la prima posizione mondiale, registrando un aumento del 23% delle aperture. Il report attribuisce questo risultato alla combinazione tra la più alta concentrazione globale di UHNWI, una temporanea maggiore disponibilità di spazi prime e un ribilanciamento dei canoni su Fifth Avenue e Madison Avenue. Savills sottolinea che il 56% delle nuove aperture della città si è concentrato lungo questi due assi, confermando la loro centralità nel mercato del lusso statunitense. La società avverte tuttavia che il ritmo di espansione è destinato a rallentare nel 2026, con vacancy tornata ai minimi e competizione crescente per gli spazi migliori.
In Europa, il 2025 ha mostrato una resilienza selettiva. Le global alpha cities hanno registrato un calo marginale del 2%, con Parigi in crescita del 14% e Milano in forte accelerazione con un +86%. Savills attribuisce il dato milanese sia alla riapertura di opportunità dopo anni di scarsità sia al posizionamento strategico in vista delle Olimpiadi Milano–Cortina 2026. Londra resta un caso emblematico: il 42% delle nuove aperture riguarda ampliamenti o trasferimenti verso superfici più grandi, un fenomeno che riflette la crescente necessità di spazi immersivi e capaci di ospitare l’intera gamma di prodotti. Bond Street torna inoltre a essere la via più costosa al mondo, superando Hong Kong e consolidando la leadership europea insieme a Via Monte Napoleone e Avenue Montaigne.
CRESCENTE POLARIZZAZIONE
Il report evidenzia una crescente polarizzazione: le città alfa hanno raccolto il 56% delle nuove aperture globali, la quota più alta dal 2019. Savills osserva che i brand stanno concentrando gli investimenti su un numero sempre più ristretto di mercati ad alta convinzione, caratterizzati da profondità della domanda, visibilità internazionale e capacità di sostenere investimenti di lungo periodo.
L’analisi condotta con Agility Research mostra un sentiment positivo ma fragile tra gli HNWI. Il saldo netto delle aspettative su reddito disponibile e valore degli asset è rispettivamente del +22% e +23%, con gli Stati Uniti più ottimisti e la Germania più cauta. La spesa si sposta verso esperienze, hospitality e viaggi, con un saldo netto del +25% previsto per la spesa leisure travel. Il travel rafforza i poli globali: la Francia è la destinazione shopping preferita dagli HNWI di USA, UK, Germania e Italia, confermando il ruolo di Parigi come capitale del lusso.
RESORT DI LUSSO PIATTAFORME PER BRAND ENGAGEMENT
Savills rileva inoltre un cambio di paradigma nei resort di lusso, che non sono più considerati mercati stagionali ma piattaforme strategiche per il brand engagement. Nel 2025 si è registrato un aumento delle attivazioni estive e dei takeover di beach club da parte di marchi come Louis Vuitton, Jacquemus, Loewe, Loro Piana e Prada. Tra i mercati da monitorare emergono gli Hamptons, la Costa Azzurra, Mykonos e Phuket, sostenuti da pipeline alberghiere in crescita e dall’arrivo di operatori ultra‑luxury come Four Seasons, Rosewood e Aman.
CANONI RALLENTANO
Sul fronte dei canoni, il 2025 ha segnato una crescita media globale dello 0,9%, in forte rallentamento rispetto al +6,6% del 2024. L’Europa resta l’area più stabile, con un +1,2% e pressioni al rialzo attese nel 2026 su diverse vie prime. In Asia Pacifico, Shanghai mostra segnali di stabilizzazione dopo due anni di correzione, mentre Singapore registra un incremento del 2%.
Il report sintetizza la strategia del settore per il 2026 in una combinazione di selettività, consolidamento e ingegnerizzazione dello spazio. Le nuove aperture saranno più contenute, mentre cresceranno upsizing, relocations e pitch extensions. La competizione non riguarda più il ‘dove’, ma il ‘come’ ottenere spazio nelle location più richieste. Savills prevede inoltre un rafforzamento del legame tra retail, hospitality e wellness, con format sempre più immersivi e orientati all’esperienza. Secondo la società, il 2026 si apre con un settore più selettivo, competitivo e polarizzato, in cui la capacità di assicurarsi gli spazi migliori – e di farlo rapidamente – rappresenta il principale vantaggio strategico per i brand globali.