Il mercato immobiliare italiano consolida nel primo trimestre del 2026 il percorso di ripresa avviato nella seconda metà del 2024, raggiungendo 2,8 miliardi di euro di investimenti, pari a una crescita del +12% su base annua. È quanto emerge dai dati pubblicati da Patrigest – Gabetti Group, secondo cui retail, hospitality e living rappresentano i principali motori del trimestre.
RETAIL PRIMA ASSET CLASS DEL TRIMESTRE
Il retail si conferma il segmento più performante del Q1 2026, con 767 milioni di euro investiti e una crescita del 33% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il trend positivo avviato nel 2024 prosegue grazie al forte interesse per outlet, shopping center e high street prime, che continuano a catalizzare le operazioni di maggiori dimensioni. La GDO resta attiva con un numero elevato di transazioni, seppur di taglio più contenuto. Il quadro complessivo indica un ritorno strutturale dell’interesse per il retail fisico, sostenuto da strategie di riposizionamento e dalla ricerca di location ad alta visibilità.
L’hospitality registra 557 milioni di euro nel trimestre, con un incremento del 15% su base annua. Il settore conferma la propria solidità, trainato da asset di fascia alta e da operazioni di riqualificazione che coinvolgono brand internazionali del segmento luxury. La performance si inserisce nel solco del 2025, anno caratterizzato da un forte dinamismo e da un crescente interesse per strutture ricettive di nuova generazione.
Il comparto direzionale totalizza 397 milioni di euro, segnando un calo del 30% rispetto al Q1 2025. La contrazione riflette una maggiore selettività degli investitori, in un contesto in cui i modelli di lavoro continuano a evolversi. Milano mantiene la leadership nazionale, rappresentando il 25% degli investimenti del trimestre, pur con un peso inferiore rispetto al 2025 a causa dell’impatto di operazioni straordinarie in altre regioni. Nel capoluogo lombardo si conferma la centralità dei trophy asset del CBD e cresce il numero di riconversioni d’uso, soprattutto da uffici verso residenziale e alberghiero, segnale di un cambiamento strutturale nella domanda.
Il segmento industrial & logistics registra 360 milioni di euro, in calo del 47% rispetto al Q1 2025. Il rallentamento è legato all’assenza di grandi portafogli, che avevano caratterizzato i trimestri precedenti. Nonostante ciò, i fondamentali restano solidi: le operazioni risultano più frammentate ma costanti, con una forte concentrazione nel Nord Italia, in particolare lungo l’asse Milano–Bologna, favorito dalla rete infrastrutturale e dalla vicinanza ai principali hub europei.
Il living è la asset class con la crescita più marcata: 304 milioni di euro, quasi il doppio rispetto al Q1 2025. A trainare il segmento sono: il build-to-sell, che rappresenta i due terzi del volume totale; lo student housing, pari a un terzo degli investimenti. Milano e la sua area metropolitana assorbono l’80% del totale, confermandosi il principale polo di attrazione. Padova e Firenze emergono come mercati in crescita, soprattutto per studentati e riqualificazioni residenziali. In aumento anche le operazioni in forward purchase, soprattutto nel comparto student housing.
Il comparto healthcare/RSA supera i 200 milioni di euro nel trimestre, sostenuto da dinamiche demografiche strutturali e dall’ingresso di operatori internazionali specializzati. Il settore continua a evolversi verso una maggiore istituzionalizzazione, con crescente attenzione per strutture moderne, integrate e ad alta efficienza gestionale.
INVESTITORI ESTERI PROTAGONISTI
Gli investitori internazionali rappresentano circa il 60% dei volumi complessivi, confermando l’attrattività del mercato italiano. Francia, Paesi Bassi e Belgio guidano per volumi, mentre USA, Francia e Germania risultano i più attivi per numero di operazioni. Il trimestre si colloca in un quadro macroeconomico segnato da crescita moderata e tensioni geopolitiche. L’inflazione nell’Area Euro è al 2,5% (marzo 2026), mentre in Italia si attesta all’1,7%. L’escalation in Medio Oriente ha determinato un rialzo significativo dei prezzi delle materie prime, con il petrolio tornato su livelli vicini ai 100 dollari al barile. In questo scenario, l’Italia – insieme al Sud Europa – emerge come mercato capace di offrire una nuova forma di certezza grazie all’ampio stock immobiliare da riqualificare.
“Il primo trimestre del 2026 – evidenzia Daniele Martignetti, CEO GREAT – Real Estate Advisory & Transactions – conferma il consolidamento del mercato immobiliare italiano, con una crescita sostenuta e una progressiva ricomposizione delle asset class. In un contesto macroeconomico ancora complesso, gli investitori mostrano un approccio sempre più selettivo, premiando strategie orientate alla valorizzazione. Il rinnovato dinamismo di retail e hospitality, insieme alla forte accelerazione del living e allo sviluppo delle asset class alternative, evidenzia una trasformazione strutturale del settore. In questo scenario, l’Italia si conferma attrattiva per i capitali internazionali, che continuano a rappresentare una componente dominante dei flussi, riconoscendo nel nostro Paese – e più in generale nel Sud Europa – un contesto capace di offrire opportunità interessanti grazie all’ampio stock immobiliare da riqualificare. La crescente attenzione verso asset class alternative, come data center e infrastrutture energetiche, completa un quadro di mercato in evoluzione, sempre più diversificato e orientato al lungo periodo”.