Il mercato delle locazioni torna a correre. Dopo la fase di rallentamento che aveva caratterizzato la seconda metà del 2025, il primo trimestre del 2026 segna una ripresa netta dei canoni in tutta Italia. Secondo l’ultimo report di Idealista, i prezzi crescono del 4% nel trimestre e raggiungono una media nazionale di 14,8 euro al metro quadro, un livello che sfiora il massimo storico di 14,9 euro/m². Su base annua l’aumento è del 3,8%, mentre il dato mensile si attesta all’1,9%.
Per Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista, il mercato sta attraversando una fase di “normalizzazione dinamica”: la domanda si è ridimensionata rispetto ai picchi del biennio post‑pandemico, ma resta comunque superiore a un’offerta che continua a essere insufficiente, soprattutto nei grandi centri e nelle aree a maggiore attrattività. La pressione sui prezzi, dunque, non si attenua. Al contrario, torna a manifestarsi con intensità, pur in un contesto più maturo e meno volatile rispetto agli anni precedenti.
Il quadro dei capoluoghi conferma questa tendenza. Nel primo trimestre il 66% delle città monitorate registra un aumento dei canoni. I rialzi più significativi si osservano in centri medi e medio‑piccoli, dove la scarsità di offerta genera oscillazioni più marcate: Barletta cresce dell’11,3%, Padova dell’8%, Caserta del 7,7%, Lucca del 7,3% e Viterbo del 7,2%. Sul fronte opposto, alcune città mostrano correzioni altrettanto evidenti, come Verona (-7,9%), Prato (-6,6%), Brescia (-6,4%), Ascoli Piceno (-6,3%) e Massa‑Carrara (-5,2%). Si tratta di mercati in cui la domanda è più sensibile alle variazioni stagionali o alla disponibilità di stock limitati.
Tra i grandi mercati, Roma è la città che accelera di più: +5,7% nel trimestre e nuovo massimo storico a 19,8 euro/m². Milano, pur con una crescita più contenuta (+2,4%), resta la piazza più cara d’Italia con 22,3 euro/m², alla pari con Venezia e appena sopra Firenze (22,2 euro/m²). Seguono Bologna (17,1 euro/m²), Como (16,7 euro/m²) e Napoli (15,5 euro/m²). In coda alla classifica si collocano Caltanissetta (4,9 euro/m²), Vibo Valentia (6 euro/m²) e Reggio Calabria (6,1 euro/m²), confermando un divario strutturale tra grandi centri e aree periferiche.
Il numero di capoluoghi che raggiungono il massimo storico dei canoni sale a sedici. Oltre a Roma, si distinguono Venezia, Bergamo, Padova, Lucca, Livorno, Brindisi, Barletta, Trapani, Ancona, Treviso, Trento, Caserta, Matera, Terni e Alessandria. È un segnale di una crescita non più circoscritta alle grandi città, ma diffusa lungo tutta la Penisola.
Anche il quadro provinciale conferma la tendenza espansiva. Il 76% delle province italiane registra un aumento dei canoni, con variazioni che in alcuni casi assumono dimensioni eccezionali. Enna cresce del 42,6%, Sondrio del 23,5%, Lucca del 21%, Ravenna del 20,9% e Forlì‑Cesena del 16,1%. Si tratta di mercati spesso caratterizzati da stock ridotti, forte vocazione turistica o dinamiche stagionali che amplificano le oscillazioni dei prezzi. Le correzioni più marcate riguardano Rimini (-24,2%), Rieti (-8,4%), Vibo Valentia (-8,1%) e Verona (-7,5%).
La provincia più cara d’Italia è Belluno, con un valore medio di 31,4 euro/m², seguita da Lucca (28,8 euro/m²), Aosta (24,1 euro/m²) e Milano (22,3 euro/m²). Nove province toccano il massimo storico: Roma, Sondrio, Trento, Trieste, Avellino, Catania, Enna, Piacenza e Pisa.
Il dato forse più significativo riguarda le regioni: tutte e venti registrano un incremento dei canoni nel primo trimestre. È un evento raro, che segnala un mercato in espansione su scala nazionale. Le crescite più forti si osservano in Trentino‑Alto Adige (+14,5%), Friuli‑Venezia Giulia (+8,5%), Valle d’Aosta e Molise (+6,8%), Lazio (+6,5%), Liguria (+4,7%), Piemonte e Toscana (+4,6%). La Valle d’Aosta si conferma la regione più cara con 24,1 euro/m², seguita da Lombardia (19,4 euro/m²) e Toscana (18,7 euro/m²). Sette regioni raggiungono il massimo storico, tra cui Piemonte, Sardegna, Sicilia, Umbria e Lazio.