La locazione residenziale esce dalla dimensione emergenziale e si afferma come vera e propria industria, destinata a ridefinire gli equilibri urbani ed economici del continente. È il quadro che emerge dal Rapporto ‘La casa in locazione in Italia e in Europa’, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. nel corso del Forum Locazione 2026.
Secondo l’analisi, il settore living si conferma la classe di investimento più resiliente in Europa, con volumi che nel 2025 hanno raggiunto i 55 miliardi di euro, in crescita del 18,5%. In un contesto caratterizzato da stock edilizi obsoleti e da una domanda strutturalmente superiore all’offerta – con un fabbisogno stimato di 2,2 milioni di nuove abitazioni l’anno – la locazione si configura come l’unico segmento in grado di garantire stabilità economica e occupazionale, assumendo un ruolo di infrastruttura strategica per la competitività delle città.
“L’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Nel campione di venti città analizzato emerge chiaramente che laddove la locazione è strutturata e sostenuta anche da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali sono più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione è più elevata. Il mercato della locazione condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee. In Italia quasi otto milioni di famiglie in affitto pagano circa 50 miliardi di euro l’anno, cui si aggiungono altri 6,5 miliardi per le locazioni brevi”.
REGNO UNITO TRAINA INVESTIMENTI
A trainare il mercato europeo sono stati nel 2025 il Regno Unito, con oltre 28 miliardi di euro di investimenti, e la Germania con 9,7 miliardi. La crescita è stata sostenuta in particolare dal comparto dello student housing (PBSA), in aumento del 70%, e dal multifamily nelle principali aree metropolitane (+10%). Nonostante la riduzione dei tassi abbia favorito l’accesso al credito, l’Unione Europea continua a registrare un deficit di circa 650mila unità abitative l’anno, che richiederebbe investimenti aggiuntivi per circa 150 miliardi di euro annui.
ITALIA DINAMICA MA IN RITARDO
In questo scenario, l’Italia mostra un dinamismo crescente ma resta in ritardo rispetto alle principali economie europee. Nel 2025 gli investimenti diretti nel living hanno sfiorato il miliardo di euro (+40% rispetto ai 675 milioni del 2024), con prospettive di ulteriore crescita fino a 1,25 miliardi nel 2026. Il mercato italiano sta attirando capitali internazionali e operatori di private equity, interessati a strategie di piattaforma e a prodotti conformi ai criteri ESG, considerati essenziali per rispondere a una domanda in continuo aumento.
“Nel report di quest’anno abbiamo analizzato la locazione come un segmento industriale a tutti gli effetti, superando la narrazione emergenziale legata al caro affitti o alla crisi studentesca”, ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “È necessario distinguere tra i segmenti che possono sostenere un mercato con rendimenti adeguati per il capitale privato e quelli che rientrano nel welfare abitativo. Solo comprendendo la distribuzione di costi e ritorni lungo la filiera sarà possibile costruire un’offerta sostenibile”.
MONTE CANONI 2025 OLTRE I 50 MLD DI EURO
Sul fronte nazionale, il 2025 segna un punto di svolta: sono stati stipulati oltre 1,33 milioni di nuovi contratti di locazione (+4,4%), con un canone medio mensile di 655 euro e un monte canoni complessivo che supera i 50 miliardi di euro annui, a cui si aggiungono 6,5 miliardi legati alle locazioni brevi. La crescita è sostenuta soprattutto dalla difficoltà di accesso alla proprietà, che rende l’affitto l’unica opzione per una quota crescente di famiglie.
Il report evidenzia inoltre una trasformazione profonda delle tipologie contrattuali. Il contratto ordinario di lungo periodo copre ormai meno del 30% delle nuove stipule, in calo di 30 punti percentuali rispetto al 2015, mentre crescono in modo significativo i contratti agevolati, in particolare quelli destinati agli studenti, che rappresentano il 7% del totale.
La pressione della domanda si concentra nei principali poli urbani, spingendo i valori verso nuovi massimi. Milano si conferma il mercato più caro, con canoni che raggiungono i 200 euro al metro quadro annuo (+10%), seguita da Roma sopra i 155 euro. Bologna e Napoli registrano crescite del 16%, mentre Genova supera i 115 euro al metro quadro con un incremento decennale vicino al 30%.
Significativa è la dinamica delle grandi città. Milano registra oltre 84.500 nuove stipule nel 2025 (+13,8%), con un aumento vicino al raddoppio dei contratti per studenti e canone concordato rispetto al 2023. Bologna supera i 19.500 contratti (+23%), mentre Genova evidenzia un cambiamento strutturale con oltre 16.700 nuove stipule (+9%), trainato dalla rigenerazione urbana e dalla crescita delle aree semicentrali.
“Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una trasformazione profonda, con canoni in crescita più rapida rispetto ai prezzi di vendita e una domanda sempre più orientata verso soluzioni temporanee”, ha sottolineato Giuseppe Crupi. “È indispensabile sviluppare una politica della locazione moderna, basata su dati certi, capitale istituzionale e un quadro normativo semplificato. Con l’Osservatorio sulla locazione vogliamo offrire strumenti concreti, dal monitoraggio dei canoni alla promozione del build-to-rent e al recupero degli immobili sfitti. Serve un nuovo patto tra pubblico e privato per rendere il mercato più accessibile ed efficiente”.
NEL 2026 CRESCITA INFERIORE ALL’1% MA CANONI >+4%
Le previsioni per il 2026 indicano un consolidamento dei volumi, con una crescita inferiore all’1%, ma un ulteriore aumento dei canoni superiore al 4%, che porterà il valore medio nazionale oltre i 95 euro al metro quadro annuo. Una dinamica che, in assenza di interventi strutturali, rischia di accentuare le criticità legate all’accesso alla casa, soprattutto per le fasce più fragili della popolazione.
Il rapporto sottolinea infine come la locazione sia ormai al centro dei processi di trasformazione delle principali aree metropolitane italiane, dove la crescente eterogeneità della domanda – tra studenti, lavoratori mobili e nuove forme familiari – impone modelli abitativi più flessibili e un ripensamento complessivo dell’offerta. In questo scenario, la casa in affitto si configura sempre più come infrastruttura chiave per la tenuta sociale ed economica delle città.