Covivio accelera il riposizionamento del portafoglio verso un mix più bilanciato tra uffici, residenziale e hotellerie. Il gruppo, tra i principali player europei quotati, conferma l’obiettivo 2030 di una ripartizione “30-30-30” a livello consolidato, con una riduzione strutturale del peso degli uffici a favore degli hotel. Il riequilibrio è già visibile: gli uffici sono scesi per la prima volta sotto il 50% (48,9%), mentre gli hotel sono saliti oltre il 20% (20,7%).
“Non è un disimpegno dagli uffici”, ha spiegato Alexei Dal Pastro, CEO Italia di Covivio, in occasione della presentazione dei risultati 2025 del gruppo, specificando che si tratta di una selezione più netta: stop agli asset secondari fuori dalle aree centrali e focus sul prodotto prime nei distretti direzionali dei grandi centri urbani. La logica è market-driven: la domanda resta solida per immobili ristrutturati, efficienti e ricchi di servizi nei CBD; più debole, invece, per posizioni periferiche e stock obsoleto.
PORTAFOGLIO DA 23,7 MLD, DI CUI 16 DI QUOTA COMPETENZA
A livello di gruppo, il portafoglio vale 23,7 miliardi di euro al 100%, con 16 miliardi di quota di competenza. Nel 2025 i ricavi sono cresciuti del 3,4% e l’occupazione del portafoglio si è mantenuta oltre il 96%. Le valutazioni immobiliari sono aumentate del 2,1%, con un contributo più marcato nel primo semestre e una dinamica più moderata nel secondo. Il risultato ricorrente – metrica chiave per il mercato – è salito di oltre il 6% e il dividendo è aumentato del 7,1%, a 3,75 euro per azione. La società ha inoltre comunicato un incremento della guidance 2026: ulteriore +4% atteso del risultato ricorrente. Covivio ribadisce una politica finanziaria prudente. La leva resta sotto il 40% (38,9%) e il rapporto debito netto/Ebitda è sceso a 10,7x, in miglioramento rispetto ai livelli precedenti. Confermato il rating BBB+ con outlook stabile.
DISMISSIONI SU UFFICI SECONDARI
Il 2025 è stato caratterizzato da un equilibrio tra dismissioni e investimenti, con un principio guida: finanziare lo sviluppo attraverso la rotazione del portafoglio. Le vendite hanno riguardato soprattutto uffici secondari; a Milano la cessione citata è un asset a Lorenteggio, ritenuto non più allineato alle esigenze del mercato. In Germania la società ha proseguito le vendite frazionate nel residenziale, mentre sul fronte alberghiero sono stati dismessi alcuni asset del Nord Europa non coerenti con il posizionamento desiderato. La crescita negli hotel sarà concentrata principalmente nel Sud Europa, con Italia e Spagna come mercati target. Covivio lavora anche su una pipeline avanzata di operazioni per circa 300 milioni e su iniziative di crescita per circa 700 milioni, legate a nuovi investimenti e a conversioni da uffici a hotel. L’approccio al settore alberghiero include anche una componente gestionale: attraverso la piattaforma WiZiU, Covivio punta a gestire direttamente una quota limitata del portafoglio (circa il 5%), mantenendo però il modello prevalentemente “property”. Sul fronte ESG, il gruppo indica che il 100% degli immobili è certificato.
IN ITALIA PORTAFOGLIO DA 2,8 MLD, MILANO AL CENTRO
Passando all’Italia, il portafoglio vale 2,8 miliardi di euro al 100% (2,4 miliardi ‘gross share’ includendo la struttura del portafoglio Telecom/Fibercop). Il profilo è fortemente milanese: “Se escludiamo il portafoglio Fibercop, il 97% è a Milano”. Ed è su Milano che Covivio costruisce la tesi “prime”: “È un mercato che continua a presentare una dinamica molto positiva, soprattutto nel prime, CBD, per immobili riposizionati e riqualificati”. Nel confronto con Parigi e Berlino, “Milano sta overperformando”, complice “scarsa disponibilità di prodotto di qualità” e domanda concentrata sui migliori edifici. Dal Pastro cita anche l’aggiornamento dei canoni prime: “Ogni semestre vediamo nuovi livelli prime: +11% anno su anno. Non lo vediamo con la stessa magnitudo né a Berlino né a Parigi”. La metrica operativa è il letting: “I ricavi ricorrenti sono gli affitti”. Il tasso di occupazione del portafoglio milanese è 98,3%, con 46 mila mq tra nuovi contratti e rinnovi/rinegoziazioni. E sul like-for-like: “A parità di perimetro, gli affitti sono cresciuti anno su anno del 19%”.
SVILUPPI: SYMBIOSIS PREAFFITTATO A FASTWEB, PARINI E ROMBON
Sul fronte sviluppo, Covivio distingue tra nuovi progetti e consegne recenti. Il nuovo sviluppo “lanciato” è Vitae a Symbiosis, investimento da 61 milioni, oltre 10 mila mq, progetto di Carlo Ratti. “Abbiamo il permesso di costruire e abbiamo preaffittato il 75% a Fastweb”. Fastweb, già presente nell’area, “ha prolungato il contratto esistente fino al 2039” e “ha preso altri 6.500 mq” nel nuovo edificio. L’obiettivo è la consegna nel terzo trimestre 2027. Poi via Parini (area Repubblica/CBD): investimento previsto 53 milioni per riqualificare e rimettere sul mercato, con target di incremento canoni “di oltre il 150%” rispetto al precedente contratto. Infine via Rombon (Lambrate), immobile multitenant da riposizionare, con possibilità – dopo la fase di rilocazione – di valutare anche una vendita. Il totale investimenti su nuovi sviluppi è 140 milioni, con un target rendimento intorno al 7%.
SEGNALI ‘OPERATIVI’ DA COMUNE SU SCALO DI PORTA ROMANA
Sui progetti ‘committed’ e in attesa autorizzativa, Dal Pastro torna su due dossier: Scalo Porta Romana e l’ultimo sviluppo di Symbiosis. Per lo Scalo, l’obiettivo dichiarato è ottenere il via libera nel 2026: “Le interlocuzioni con il Comune continuano. Mi sembra di cogliere qualche segnale, qualche movimento”. Alla domanda su cosa significhi, la risposta è concreta e “procedurale”: “Segnali operativi: i nostri tecnici interagiscono con diversi settori del Comune. C’è un dialogo, richieste su elementi progettuali – viabilità, camminamenti, essenze del parco – tantissimi spunti che abbiamo fattorizzato. Spero che questo agevoli le tempistiche di approvazione”.