Dopo la Federal Reserve, anche la Banca Centrale Europea ha inaugurato il 2026 mantenendo invariati i tassi di interesse. Nella prima riunione di politica monetaria dell’anno, Francoforte ha confermato il tasso sui depositi al 2,00%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,15% e il marginal lending facility al 2,40%, ribadendo un approccio prudente e data-dependent in un contesto economico globale ancora incerto.
Secondo quanto emerge dall’analisi dell’MutuiOnline.it, la stabilità dei tassi di riferimento si riflette in un mercato dei mutui che mostra segnali chiari di riequilibrio tra fisso e variabile. A gennaio 2026 il TAN medio dei mutui a tasso fisso a 20 e 30 anni si attesta al 3,43%, mentre il variabile scende al 2,65%, tornando a essere la soluzione più conveniente in termini di costo immediato.
Il confronto storico aiuta a contestualizzare i dati attuali. Nel 2023, anno caratterizzato dal forte ciclo restrittivo, il TAN medio era pari al 3,69% per il fisso e al 3,85% per il variabile. Oggi, su un mutuo ventennale da 100.000 euro, la rata mensile risulta più bassa di 13 euro per il fisso e di ben 61 euro per il variabile rispetto a due anni fa. Nel 2024, con l’avvio dei primi tagli da parte della BCE a partire da giugno, il fisso aveva toccato un minimo medio del 2,99%, mentre il variabile aveva raggiunto i livelli più elevati degli ultimi dieci anni, con un TAN medio del 4,67%.
Il 2025 ha segnato una svolta: il progressivo calo dell’Euribor ha riportato il variabile sotto il fisso, con una media annua del 2,70%, mentre il fisso si è mantenuto intorno al 3,06%. I rialzi registrati nella seconda parte del 2025 hanno poi spinto il fisso verso l’attuale 3,43%, livello comunque più favorevole rispetto al 2023, ma distante dai minimi del 2022, quando il TAN medio era al 2,33%.
Secondo l’Osservatorio MutuiOnline.it, il 2026 si apre in continuità con la chiusura dell’anno precedente: il tasso variabile rimane stabile, mentre il fisso continua a salire, con un incremento complessivo di 60 punti base rispetto a gennaio 2025. Su un mutuo ventennale da 180.000 euro, questo si traduce in una rata media più alta di 54 euro al mese rispetto a un anno fa e in una maggiore spesa complessiva di oltre 13.000 euro sull’intera durata del finanziamento. Il variabile, invece, garantisce oggi una rata media inferiore di circa 70 euro al mese rispetto al fisso, con un risparmio potenziale di quasi 17.000 euro su 20 anni.
Nonostante il divario crescente, la propensione dei consumatori resta fortemente orientata verso la sicurezza. Il 90,5% delle richieste continua infatti a concentrarsi sul tasso fisso, anche se aumentano i segnali di risveglio dell’interesse per il variabile, che raggiunge il 6,1% delle preferenze, il livello più alto dal 2023. Secondo Nicoletta Papucci, portavoce di MutuiOnline.it, la forbice di quasi 80 punti base a favore del variabile sta attirando una quota crescente di famiglie, anche alla luce delle curve forward dell’Euribor che suggeriscono una maggiore convenienza del variabile per almeno i prossimi tre anni, con la possibilità successiva di ricorrere gratuitamente alla surroga verso il fisso.
Sul fronte immobiliare, i dati di gennaio 2026 mostrano un mercato in cui crescono dimensione e durata del debito. La durata media dei mutui ha raggiunto i 24 anni e 10 mesi, il valore più alto dal 2015, mentre l’importo medio richiesto tocca il massimo storico di 151.400 euro. Anche il valore medio degli immobili si avvicina ai record, attestandosi a 234.200 euro, poco sotto il picco del 2019.
Le abitazioni più recenti, costruite negli ultimi dieci anni, restano le più costose, con un valore medio di 3.250 euro al metro quadro, seguite dagli edifici storici oltre i 60 anni, a circa 2.800 euro al metro quadro. Milano si conferma la città più cara d’Italia, con una media di 3.470 euro al metro quadro, davanti a Roma a 2.287 euro.