L’emergenza abitativa in Italia ha ormai superato la dimensione sociale per assumere contorni macroeconomici e territoriali. Non riguarda più soltanto le famiglie in difficoltà, ma incide direttamente sull’attrattività delle città, sulla capacità dei territori di trattenere capitale umano e, in ultima analisi, sulla competitività del sistema Paese. È questo il quadro che emerge dall’analisi di Nomisma, che fotografa un disagio abitativo strutturale e in crescita, alimentato dall’aumento dei canoni, dalla contrazione del potere d’acquisto e da un’offerta sempre più rigida.
IL 15,5% DELLE FAMIGLIE IN DISAGIO ABITATIVO
Secondo le stime dell’istituto di ricerca, oggi il 15,5% delle famiglie italiane vive una condizione di disagio abitativo, misurata dall’incidenza del costo della casa – affitto o rata del mutuo – superiore al 30% del reddito disponibile, soglia considerata limite di sostenibilità. All’interno di questo perimetro, circa 1,5 milioni di nuclei familiari si trovano in una situazione definita “acuta” o “grave”. Non si tratta più solo di povertà estrema: il disagio coinvolge fasce di popolazione fino a pochi anni fa considerate “protette”, come famiglie monoreddito, giovani lavoratori, single e nuclei impoveriti dalle crisi economiche successive al 2008.
IN AFFITTO IL 78% DI CHI E’ IN DIFFICOLTA’
Il dato più rilevante dal punto di vista economico riguarda la composizione di questa domanda fragile. Il 78% delle famiglie in disagio vive in affitto, segnalando come il problema non sia tanto l’accesso alla proprietà – storicamente elevata in Italia – quanto la tenuta del mercato della locazione. Un segmento che negli ultimi anni ha visto una forte crescita della domanda, a fronte di un’offerta sempre più scarsa e selettiva.
NEL 2025 AUMENTO MEDIO DEI CANONI DEL 3,5%
L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma registra, nel 2025, un aumento medio dei canoni del +3,5% su base annua, con punte del +9,5% nei contratti per studenti. Un’accelerazione che non trova corrispondenza nella dinamica dei redditi e che spinge sempre più famiglie oltre la soglia di sostenibilità. Il fenomeno non è omogeneo: l’incidenza del canone sul reddito supera il 30% nel Nord-Ovest (31%), nel Centro (34%) e raggiunge il 41% nel Mezzogiorno e nelle Isole, mentre colpisce in modo particolare i grandi centri urbani, con un’incidenza del 38% nei comuni sopra i 200.000 abitanti.
MOLIGNONI: “ALCUNE AREE METROPOLITANE DI FATTO INACCESSIBILI”
È qui che l’emergenza casa si trasforma in un problema di competitività territoriale. “La diminuzione del potere d’acquisto dei redditi ha aggravato l’onerosità delle spese per l’abitazione nei bilanci familiari”, spiega Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “Alcune aree metropolitane stanno diventando di fatto inaccessibili per un numero crescente di persone, con il rischio concreto che le imprese non riescano più ad attrarre o trattenere le risorse umane necessarie”.
Il tema non è nuovo, ma assume oggi una dimensione strutturale per effetto di scelte di policy stratificate nel tempo. Dalla fine degli anni Novanta, con la chiusura del fondo Gescal e il trasferimento delle competenze alle Regioni, la politica abitativa ha perso un coordinamento nazionale. In un Paese fortemente orientato alla proprietà, la locazione è rimasta marginale, senza un adeguato sviluppo di un segmento intermedio tra edilizia pubblica e mercato libero.
LE MISURE TAMPONE
Negli ultimi dieci anni sono state introdotte diverse misure tampone: agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa under 36, fondi di garanzia, sostegni alla rinegoziazione dei mutui, contributi per l’accesso alla locazione e fondi per gli inquilini morosi incolpevoli. Strumenti che, secondo Nomisma, hanno avuto un impatto limitato e spesso temporaneo, anche a causa della progressiva riduzione delle risorse disponibili.
IMMOBILI VUOTI: IN ITALIA SONO 4,5 MILIONI
Il nodo strutturale resta l’offerta. In Italia esistono circa 4,5 milioni di immobili vuoti o sottoutilizzati, una riserva potenziale che potrebbe intercettare la cosiddetta “domanda debole”. Ma il mercato non li assorbe. I rischi di morosità, la rigidità dei contratti, l’incertezza normativa e la maggiore redditività degli affitti brevi hanno ridotto la propensione alla locazione tradizionale: solo il 10,5% delle famiglie proprietarie dichiara oggi l’intenzione di affittare un immobile con contratti ordinari, in calo rispetto all’anno precedente.
SERVE UN CAMBIO DI PARADIGMA
Da qui la necessità, secondo Nomisma, di un cambio di paradigma. Non sussidi che inseguono i prezzi di mercato, ma politiche capaci di intervenire sui nodi strutturali dell’offerta. In particolare, la re-immissione sul mercato di una quota significativa degli immobili inutilizzati e lo sviluppo su larga scala di progetti di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) in locazione, con canoni calmierati e tempi definiti.
Le esperienze analizzate mostrano che l’ERS può funzionare solo se sostenuta da un mix di leve pubbliche: incentivi fiscali (riduzione IVA, esenzioni IMU), strumenti finanziari dedicati, contributi alla costruzione o ristrutturazione, accesso a fondi nazionali ed europei, inclusi quelli del PNRR. A queste si affiancano strumenti urbanistici come premialità volumetriche, cambi di destinazione d’uso agevolati e iter autorizzativi semplificati, oltre a modelli di gestione che riducano il rischio operativo per gli investitori.
SERVONO AGEVOLAZIONI PUBBLICHE
“Senza agevolazioni pubbliche di natura finanziaria, fiscale o urbanistica – rileva Nomisma – il mercato tenderà a privilegiare la vendita sul libero mercato, a scapito della locazione accessibile”. Un equilibrio che chiama in causa anche nuovi percorsi di accesso al credito, più flessibili e calibrati sulle diverse condizioni familiari, eventualmente supportati da strumenti pubblici di garanzia.
Il quadro che emerge è quello di un’emergenza abitativa che non può più essere letta come una questione sociale settoriale. “In un Paese in cui due famiglie su tre dichiarano che il reddito disponibile è inadeguato o appena sufficiente per le necessità primarie – conclude Molignoni – la casa rischia di diventare un fattore di esclusione economica e territoriale. Costruire un’alleanza strategica per l’abitare è oggi una priorità anche per le imprese e per i territori”. Un’alleanza che, secondo Nomisma, deve coinvolgere pubblico e privato, investitori, operatori e Terzo settore, per affrontare quella che, a tutti gli effetti, si configura come una delle principali emergenze economiche nazionali.