Il mercato immobiliare globale sta entrando in una nuova fase del ciclo, caratterizzata da valori riposizionati, minore offerta e condizioni finanziarie in progressivo miglioramento. È la lettura di Blackstone, che in un’analisi firmata da Nadeem Meghji, Global Head of Real Estate del gruppo, individua nel contesto attuale uno dei punti di ingresso più interessanti per gli investitori degli ultimi anni.
Secondo Blackstone, i valori del real estate commerciale hanno raggiunto il picco nel 2022, per poi registrare una correzione complessiva del 22% nei due anni successivi, penalizzati dall’aumento dei tassi di riferimento e dalle persistenti difficoltà del comparto uffici. All’inizio del 2024 sono però emersi segnali chiari di stabilizzazione. La ripresa, sottolinea Meghji, non si è configurata come un rimbalzo rapido, ma come un processo graduale che ha comunque creato condizioni favorevoli per tornare a investire.
Su questa base, Blackstone ha già allocato circa 42 miliardi di dollari di equity a partire dal 2024, posizionando il portafoglio per beneficiare della fase di recupero ciclico. Oggi, osserva il gruppo, il real estate risulta ancora molto attraente in termini relativi: i valori sono solo del 7% superiori ai minimi, mentre azioni e obbligazioni si collocano su livelli prossimi ai massimi storici.
Uno degli elementi chiave a sostegno di questa visione è il forte calo della nuova offerta. Blackstone rileva una riduzione superiore al 60% delle nuove costruzioni nei principali settori immobiliari statunitensi, una dinamica che storicamente favorisce la crescita dei canoni e il rafforzamento dei valori. A frenare l’attività edilizia sono soprattutto l’aumento dei costi di costruzione – cresciuti di circa il 50% negli ultimi cinque anni negli Stati Uniti – e l’incremento del costo del capitale, a cui potrebbero aggiungersi ulteriori pressioni legate a politiche tariffarie e migratorie.
Parallelamente, i mercati dei capitali mostrano segnali di rafforzamento. Il costo del debito immobiliare si è ridotto di circa il 40% rispetto ai picchi del 2023, mentre le emissioni di CMBS sono in forte ripresa, con volumi che nel 2025 hanno già superato i livelli record del 2021. Il miglioramento delle condizioni di finanziamento sta riportando liquidità sul mercato e trasformando il principale ostacolo degli ultimi anni – l’elevato costo del debito – in un potenziale fattore di supporto.
In questo scenario, Blackstone individua alcune asset class prioritarie. In primo luogo i data center, considerati l’infrastruttura abilitante della digitalizzazione e dell’intelligenza artificiale. La crescita esponenziale dei dati, l’adozione dell’AI da parte delle imprese e gli investimenti degli hyperscaler, stimati in oltre 2.000 miliardi di dollari entro il 2030, rendono il settore uno dei più strategici. Blackstone si posiziona come il maggiore investitore globale nel comparto, con circa 110 miliardi di dollari di asset in gestione e una pipeline di sviluppo da 125 miliardi.
Un altro pilastro è rappresentato dalla logistica. Il gruppo investe in magazzini dal 2010 e oggi questo segmento costituisce la maggiore esposizione del portafoglio immobiliare. L’espansione dell’e-commerce, l’evoluzione verso consegne sempre più rapide e la reindustrializzazione degli Stati Uniti – con oltre 800 miliardi di dollari di nuovi progetti manifatturieri annunciati dal 2021 – stanno sostenendo una domanda strutturale, a fronte di nuove costruzioni ai minimi da oltre un decennio.
Forte convinzione anche sul residenziale in locazione. Negli Stati Uniti l’offerta abitativa è strutturalmente insufficiente: il numero di nuove abitazioni costruite è simile a quello degli anni Sessanta, nonostante una popolazione quasi raddoppiata. Il deficit stimato è di 4–5 milioni di unità e l’acquisto di una casa risulta oggi circa il 40% più costoso rispetto all’affitto. In questo contesto, la domanda di housing in locazione resta elevata e superiore alle medie storiche.
Accanto a questi temi principali, Blackstone individua opportunità nel retail di qualità ancorato alla grande distribuzione alimentare, in alcuni uffici “prime” in mercati che mostrano segnali di ripresa e nelle strategie di credito immobiliare, dove il ritiro delle banche ha lasciato spazio a rendimenti ancora interessanti.
“Il ciclo sta cambiando”, conclude Meghji. Valori riposizionati, tassi in calo e offerta contenuta si combinano con una domanda resiliente. Anche in un’economia sempre più influenzata dall’intelligenza artificiale, il bisogno di immobili resta strutturale: abitazioni, magazzini e data center continueranno a essere elementi centrali. Per Blackstone, le condizioni sono ora mature per uno dei cicli di investimento immobiliare più interessanti degli ultimi decenni.