Nel 2025 il mercato immobiliare italiano registra 12,3 miliardi di euro di investimenti corporate, in crescita del 20% rispetto al 2024 e con un quarto trimestre da 4,5 miliardi di euro, il miglior risultato dal 2020. Il dato consolida il trend di ripresa avviato nella seconda metà del 2024 e alimenta aspettative positive anche per il 2026. Lo rivela il report a cura del dipartimento Research& Data Intelligence di Patrigest, Gruppo Gabetti.
La dinamica degli investimenti capital markets certifica una fiducia rinnovata verso l’Italia, sostenuta dalla stabilizzazione dell’inflazione e dalla politica monetaria della BCE, che ha proseguito nel percorso di riduzione dei tassi nelle riunioni di febbraio, marzo, aprile e giugno, portandoli al 2,15%. Sul fronte macro, le stime di FMI e Istat indicano per il 2025 una crescita del PIL dello 0,5%, con un’ulteriore accelerazione attesa nel 2026 (+0,8%). A rafforzare il quadro contribuiscono anche i dati OCSE: l’Italia è il quarto esportatore mondiale e il secondo in Europa, con esportazioni pari al 40% del PIL e un surplus commerciale di 54,9 miliardi di euro nel 2024. Lo spread BTP-Bund, sceso sotto i 100 punti base (circa 69 bps a fine dicembre), segnala una minore percezione del rischio Paese.
A trainare i volumi sono soprattutto retail, industrial & logistics e hospitality. Il retail supera i 3,3 miliardi di euro (+21% a/a), pari a oltre il 25% del totale, grazie a grandi transazioni su centri commerciali e outlet e a un’importante operazione di M&A nella GDO. Nel solo Q4 si registrano oltre 1,1 miliardi di euro, con deal come l’acquisizione del Centro Commerciale Casamassima (165 milioni). Shopping center, retail park e outlet rappresentano complessivamente circa il 57% dei volumi retail.
L’industrial & logistics si conferma seconda asset class per investimenti, con circa 2,2 miliardi di euro, sostenuta da operazioni su portafogli lungo i principali assi autostradali del Nord Italia. Il settore continua ad attrarre capitali per liquidità, qualità degli asset e posizionamento infrastrutturale.
L’hospitality registra la migliore performance post-Covid, con oltre 2,1 miliardi di euro (+7% a/a), trainata da deal di medio-grandi dimensioni in città e destinazioni prime (Milano, Roma, Venezia, Capri, Lago di Como). Accanto a operazioni core, cresce l’interesse per strategie value-add e di riposizionamento, spesso legate a brand internazionali di fascia alta.
Il direzionale totalizza circa 2 miliardi di euro, in linea con la media degli ultimi cinque anni. Milano e area metropolitana concentrano il 65% dei capitali, con transazioni su trophy asset nel CBD e operazioni rilevanti come la nuova sede di Moncler nell’area Symbiosis (circa 200 milioni), inserita nel contesto di riqualificazione legato allo Scalo Romana e alle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026. Prosegue inoltre la tendenza alle riconversioni d’uso verso residenziale e alberghiero.
Sul mercato delle locazioni uffici, Milano registra un take-up di circa 396.000 mq (+2% a/a), mentre Roma scende a poco oltre 146.000 mq. La domanda resta focalizzata su spazi di qualità ed ESG compliant a fronte di un’offerta limitata, con canoni prime in aumento: 750 euro/mq/anno nel CBD di Milano, 600 euro/mq/anno nel CBD di Roma (stabile l’EUR a 360 euro/mq/anno). I prime net yield rimangono stabili a 4,15% a Milano e 4,75% a Roma.
Nel living gli investimenti superano gli 840 milioni di euro (+3% a/a). Le conversioni (soprattutto da uffici) e le riqualificazioni guidano il residenziale; lo student housing accelera (+89% a/a), rappresentando circa il 4% del totale real estate e quasi il 60% dei volumi living, con una crescente istituzionalizzazione. Milano e hinterland assorbono il 67% dei capitali; Torino segue con il 13% grazie a operazioni nel Q4. In crescita anche l’healthcare, con oltre 590 milioni di euro, trainati da portafogli di strutture sanitarie e RSA.
“Nel 2025 i volumi d’investimento corporate hanno mostrato una crescita significativa, pari al 20% rispetto al 2024. A trainare questo slancio sono stati soprattutto retail, industrial & logistics e alberghiero, che hanno toccato livelli record2, ha dichiarato Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti, sottolineando il ritorno di interesse per il retail in parallelo alla solidità della logistica e alla forte ripresa dell’hospitality.
Dal lato dei capitali, gli investitori esteri restano i più attivi, con una quota pari a circa il 55% del totale.