Dopo un 2024 segnato da incertezza e riposizionamento delle strategie, i mercati immobiliari europei si avviano verso il 2026 con un clima di fiducia in graduale rafforzamento. È quanto emerge dall’European Outlook 2026 di Cushman & Wakefield, che fotografa una regione pronta a intercettare una nuova fase di crescita, sostenuta dalla stabilizzazione del quadro macroeconomico, dal miglioramento delle condizioni di finanziamento e da driver strutturali legati a sostenibilità, digitalizzazione e qualità degli asset. Investitori e occupier stanno progressivamente superando l’approccio attendista degli ultimi anni, orientandosi verso decisioni più operative, con una preferenza marcata per immobili prime e allineati ai criteri esg.
In questo contesto, l’Italia si muove in linea con le principali dinamiche europee, pur mantenendo alcune peculiarità strutturali. Secondo Cushman & Wakefield, anche sul mercato domestico si avverte un cambio di passo, con una fiducia crescente sia sul fronte degli investimenti sia su quello dell’occupazione degli spazi. E se dovrebbe permanere un certo disallineamento tra domanda e offerta, particolarmente evidente negli asset di qualità e nei segmenti più dinamici, le prospettive per il 2026 restano comunque improntate a un cauto ottimismo. A sostenere il quadro concorrono fondamentali macroeconomici più stabili, condizioni finanziarie in miglioramento e una progressiva ripresa dell’attività transazionale, che nel 2025 dovrebbe superare la soglia dei 10 miliardi di euro.
Il segmento degli uffici continua a essere caratterizzato da una forte polarizzazione. Nei distretti prime di Milano e Roma la domanda di spazi di alta qualità resta sostenuta, concentrandosi nei cluster direzionali centrali e semicentrali. Nel 2025 circa il 60% dell’attività di leasing milanese e il 68% di quella romana si è registrato in queste aree, dove la vacancy degli immobili classe A è su minimi decennali. A Milano, nelle zone centrali, i tassi di sfitto si attestano intorno al 2%, alimentando una pressione al rialzo sui canoni, cresciuti del 10% su base annua nel Cbd. La pipeline di nuovi sviluppi, tra le più contenute dell’ultimo decennio, non è destinata a colmare il gap di offerta nel breve periodo, con canoni prime attesi in ulteriore crescita nel 2026. L’attività di leasing continuerà quindi a essere limitata più dalla scarsità di prodotto idoneo che dalla domanda, mentre sul fronte degli investimenti si osservano segnali di rinnovato interesse per location centrali e strategie value-add e core plus, con una compressione dei prime yield attesa entro il 2026.
Nel comparto logistico, il 2025 si è chiuso con un take-up in linea con l’anno precedente, fortemente orientato verso immobili moderni ed efficienti. Oltre il 90% della domanda riguarda asset di qualità, a conferma di un mercato maturo e selettivo, sostenuto da operatori retail, manufacturing ed e-commerce. Per il 2026 è previsto un ulteriore rafforzamento della domanda, anche grazie agli investimenti europei nei settori della difesa e delle energie rinnovabili. Dopo un aumento della vacancy legato alla consegna di nuovi sviluppi, nel 2026 è attesa una riduzione, complice una pipeline più calibrata. I canoni prime dovrebbero tornare a crescere, seppur a ritmi più moderati, mentre gli investimenti, già in rimbalzo nel 2025 con volumi intorno ai 2 miliardi di euro, si avviano verso una fase di consolidamento, favorita dal ritorno di capitali core e da un contesto finanziario più favorevole.
Il retail vive una fase di rivalutazione, con il 2025 che segna il ritorno deciso del capitale istituzionale, attratto dalla resilienza dei fondamentali e da un pricing più equilibrato rispetto ad altre asset class. Il mercato mostra una doppia velocità, tra asset prime e centri commerciali dominanti da un lato e operazioni opportunistiche dall’altro, mentre la compressione dei rendimenti conferma il rinnovato interesse per il settore. I retailer continuano a investire nella rete fisica, integrando high street e centri commerciali con format sempre più esperienziali e phygital. Le principali città d’arte e del turismo, come Milano, Roma, Firenze e Venezia, guidano la crescita, sostenute dall’interesse dei brand internazionali per location iconiche. Anche nel 2026 i canoni prime dovrebbero mantenersi su livelli elevati, in un contesto di domanda sostenuta e offerta limitata.
Nel living, la domanda resta elevata in tutta Europa, spinta da fattori demografici e sociali, a fronte di un’offerta strutturalmente insufficiente. In Italia il fenomeno è particolarmente evidente nelle grandi aree metropolitane, soprattutto a Milano, dove la scarsità di nuovi sviluppi continua a esercitare pressioni su canoni e prezzi. Le incertezze normative potrebbero rallentare l’espansione del build-to-rent e dell’affordable living nel 2026, mentre cresce l’interesse per il build-to-sell anche al di fuori dei mercati tradizionali. Segmenti come Pbsa, co-living e, in parte, senior housing attirano l’attenzione degli investitori, con un focus sui progetti di sviluppo e sull’ingresso di nuovi operatori internazionali.
Il settore alberghiero beneficia di una dinamica turistica positiva, con una crescita dei pernottamenti in Europa stimata oltre il 5% nel 2026. In Italia la domanda è trainata in particolare dai flussi internazionali e dalla forza del brand Paese, con performance solide nei mercati urbani e nei resort prime. L’interesse degli investitori si concentra su asset luxury e su nuovi format ad alta redditività, come gli ostelli di nuova generazione. Dopo un 2025 caratterizzato da numerose operazioni di conversione, rebranding e sviluppo, il 2026 dovrebbe segnare una fase di consolidamento, con pipeline limitata e rendimenti sostenuti sugli asset prime, in un contesto di volumi di investimento in crescita.
Tra i comparti più dinamici si conferma quello dei data centre, spinto dalla crescita dell’AI, del cloud e dagli investimenti degli hyperscaler. Milano si afferma come principale hub italiano e uno dei poli europei, con una capacità stimata di circa 1,1 GW tra impianti operativi e pipeline. Parallelamente, emergono nuove aree nel centro-sud del Paese, favorite dalla disponibilità di terreni, dall’evoluzione delle infrastrutture energetiche e dal miglioramento delle connessioni digitali. Gli investimenti previsti entro il 2026 superano i 10 miliardi di euro, mentre la scarsità di potenza nei mercati core europei rafforza il ruolo dell’Italia come gateway strategico nel Mediterraneo. Il 2026 sarà caratterizzato da domanda sostenuta, crescente attenzione alla sostenibilità e maggiore complessità regolatoria, elementi che continueranno ad attrarre capitali internazionali.
Nel complesso, secondo Cushman & Wakefield, il mercato immobiliare italiano si avvia verso una fase in cui la resilienza dimostrata negli ultimi anni può tradursi in opportunità concrete. La liquidità è tornata, la raccolta di capitali cresce, i tassi mostrano segnali di stabilità o lieve calo e i fondamentali del leasing migliorano. Dopo un 2025 di consolidamento, il 2026 potrebbe rappresentare l’anno della trasformazione del potenziale in crescita effettiva.