Da micro-business milanese a player internazionale del digitale immobiliare: dopo la quotazione, Tecma riequilibra il proprio baricentro fuori dall’Italia, dove le nuove costruzioni valgono 10 miliardi contro i 70 di Dubai. Nell’intervista, l’AD Pietro Adducci, spiega la scelta di concentrarsi su poche destination ad altissimo potenziale, il peso ormai paritario dell’estero, l’effetto frenante della burocrazia italiana e l’obiettivo di lungo periodo: portare la vendita immobiliare verso un modello e-commerce evoluto.
Si parla quotidianamente di integrazione totale tra digitale e processi immobiliari. Dal vostro osservatorio: a che punto siamo realmente?
È sicuramente facile, oggi, arrivare alla conclusione che il digitale stia rivoluzionando l’intera industria. L’intelligenza artificiale ha accelerato la consapevolezza collettiva e sembra che tutto sia ormai digital-first. Tuttavia, osservando il settore con un’analisi rigorosa, emerge un fenomeno sorprendente: l’ingresso del digitale nel real estate non sta avvenendo in modo lineare né uniforme, ma in una modalità inaspettata, rapidissima e allo stesso tempo disomogenea. Per mostrare questo andamento, abbiamo ricostruito alcuni dati fondamentali. Nel 2020, il volume delle operazioni immobiliari residenziali gestite in digitale in Italia era pari a circa 1,6 miliardi. Un valore importante ma ancora contenuto, soprattutto se paragonato ai numeri di oggi: nel 2024 le operazioni digitalizzate supereranno i 30 miliardi. Significa che in quattro anni c’è stato un fattore 20 di crescita. È un cambiamento drammatico, nel senso tecnico del termine: un salto strutturale nel modo di operare degli sviluppatori. Il trend è identico se analizziamo il numero di unità immobiliari. Nel 2020 le unità gestite in digitale erano 2.700. Nel 2024 siamo oltre quota 23.000. Anche qui, un’esponenziale pura. E ciò che colpisce di più è la crescita anno su anno: tra fine 2023 e fine 2024, il volume delle unità residenziali digitalizzate è praticamente raddoppiato. Tutto questo dimostra che il digitale non è più un supporto, ma l’asse portante dei processi di vendita.
Nel mondo la crescita del digitale appare ancora più rapida. Come si colloca l’Italia rispetto ad altre destinazioni internazionali?
Nei mercati più evoluti – pensiamo al Middle East – l’immobiliare sta diventando quasi liquido. Comprare e vendere una casa a Dubai è un processo velocissimo, vicino al trading. Il digitale qui non è un ausilio: è il mercato stesso. L’Italia è più lenta, tranne poche eccezioni come Milano. Siamo ancora in un sistema più stazionario, storicamente più ancorato alla fisicità del processo. Tuttavia la direzione è chiara e i numeri sono troppo evidenti per non riconoscere la trasformazione in atto.
Come sta chiudendo Tecma l’anno e quali sono le aspettative per il 2025?
Oggi convivono due velocità. Il Medio Oriente cresce a tassi supersonici: negli ultimi anni abbiamo registrato incrementi che in alcuni esercizi hanno sfiorato l’80–100% anno su anno. Anche nel 2024 siamo oltre il +50%. È un mercato in piena accelerazione. L’Occidente procede invece in controfase: dopo l’energia del post-pandemia, assistiamo a un raffreddamento significativo. Questo si riflette sul nuovo residenziale – non sull’usato – che è il settore che monitoriamo in modo più puntuale. Le nuove costruzioni rappresentano solo il 10% del mercato nazionale e, se osservate separatamente, mostrano una decrescita progressiva dal 2022 a oggi. Il 2025 non farà eccezione. A ciò si aggiunge un tema burocratico molto rilevante. In Italia, pur con un numero crescente di clienti, vediamo operazioni che non riescono a partire perché mancano i permessi. Non è un problema del mercato: è un problema del processo. Abbiamo cantieri bloccati da Bolzano a Palermo. È un fenomeno generalizzato. Prendiamo un dato: a Roma, nel 2023 abbiamo lanciato 20–25 operazioni. Nel 2024 saremo tra 5 e 7: -60 per cento. Tecma, dal canto suo, aumenta la propria penetrazione: più clienti, più progetti in pipeline. Ma non può influire sui ritardi autorizzativi.
Il governo ha annunciato un intervento di ‘sanatoria’. Può essere una soluzione?
Il sentiment generale è di cauto ottimismo: tutti sanno che una soluzione è urgente. Tuttavia siamo già al terzo o quarto tentativo di sistemare la questione normativa e nessuno è andato davvero a buon fine. Inoltre, ciò che oggi è in discussione riguarda soprattutto il passato e non risolve del tutto i problemi sulle pratiche in corso. Sicuramente può creare precedenti utili, ma non è il provvedimento che il settore attendeva per sbloccare definitivamente la situazione. Qualcosa però si muove: a Milano si è insediata una nuova Commissione del Paesaggio e le pratiche stanno lentamente riprendendo il loro iter. L’outlook, quindi, è positivo. Il tema è quando: oggi scontiamo circa un anno di ritardo su quasi tutte le operazioni.
Veniamo al progetto Bombay New Living, che ha già attirato molta attenzione. Può raccontarcelo con le sue parole?
Bombay New Living è un ottimo esempio di ciò che intendiamo per digitalizzazione avanzata. È un’operazione non colpita dai rallentamenti, perché aveva già un permesso di costruire approvato. Quello che abbiamo fatto su questo progetto è stato introdurre una tecnologia completamente nuova per l’Italia: l’integrazione dell’industria del gaming nel real estate. Concretamente, abbiamo sviluppato un software che permette al cliente – e all’agente immobiliare – di muoversi in tempo reale intorno al building. Fino a ieri si poteva solo vedere un video, un contenuto cinematografico, quindi passivo. Ora l’interazione è totale: si gira attorno all’edificio con il mouse; si accendono e spengono le luci; si filtra per tipologia (bilocale, trilocale, attico); l’appartamento si illumina in tempo reale; si entra virtualmente nella casa; si esplorano planimetrie, dettagli tecnici, virtual tour immersivi. È videogame technology applicata al real estate. Serve una potenza di calcolo enorme: utilizziamo hardware di ultima generazione, le macchine più recenti Nvidia, integrate con software sviluppato internamente. L’obiettivo è portare nel real estate tecnologie che solitamente appartengono a industrie che fatturano miliardi, come l’automotive o il gaming.
Dove può arrivare questa rivoluzione? Qual è il vostro prossimo obiettivo concreto?
Vogliamo arrivare alla vendita totalmente online. Non significa che si metterà una casa nel carrello come un prodotto e-commerce, ma significa creare tutte le condizioni informative per consentire al cliente di maturare una scelta consapevole prima del contatto umano. Oggi la barriera è informativa: il sito immobiliare tradizionale non basta. Mostra due immagini e una planimetria, niente che permetta una decisione ponderata. Con queste nuove tecnologie il cliente potrà conoscere l’immobile con un livello di profondità simile a quello che l’automotive sta già facendo con i configuratori. Nel caso delle seconde case questo avviene già: molti investitori acquistano immobili senza visitarli fisicamente. Ma la vera rivoluzione sarà la prima casa, dove il bisogno di consapevolezza è molto più alto.
Passiamo ai numeri. Come chiuderete l’anno, pur senza anticipare dati sensibili?
Possiamo parlare dei macro-trend: il mercato italiano non può essere vivace, per le ragioni spiegate. Non ci attendiamo crescite rilevanti. Ma da 2–3 anni il nostro focus non è più l’Italia: è l’internazionalizzazione. Il dato significativo è che quest’anno il mercato estero raggiungerà un peso pari a quello italiano: poco meno del 50% dei ricavi. Nel 2020 eravamo un micro-business concentrato su Milano. Oggi Tecma è un’azienda internazionale a tutti gli effetti.
Quali sono i mercati su cui intendete crescere nei prossimi anni?
Dubai è oggi il nostro primo mercato. Vale da solo 70 miliardi l’anno nel solo segmento new development, sette volte l’intero mercato italiano, che ne vale 10. È una differenza abissale. Le nostre destination strategiche sono quattro: Dubai, New York, Miami, Italia. Solo queste quattro piazze offrono un potenziale immenso. New York e Miami, insieme, transano circa 10 miliardi l’anno: tanto quanto tutta l’Italia. Non c’è necessità di disperdere energie in altri mercati.
Se la crescita negli Stati Uniti sarà così significativa, pensate a un dual listing?
È certamente una possibilità coerente con una visione internazionale. Non parliamo di un progetto imminente, ma è una voce che può far parte della nostra ‘wish list’ industriale. Quando diventi un’azienda globale devi considerare anche una presenza su un mercato azionario globale.