Il mercato degli uffici italiani cambia volto: il lavoro ibrido riduce la superficie occupata ma aumenta la domanda di immobili centrali, certificati e di grado A. Le aziende investono in qualità, efficienza energetica e workplace collaborativi, mentre gli investitori puntano su strategie value-add e riconversioni, soprattutto verso student housing e living. Milano consolida il suo primato con canoni e rendimenti in compressione, Roma recupera terreno grazie a operazioni di trasformazione. Per il 2026 attesi volumi stabili, prime rent in aumento e una crescente competizione per gli spazi più moderni e performanti. ne abbiamo parlato con Francesca Fantuzzi, Head of Research per JLL Italia.
Quali sono oggi i principali trend che vedete nel mercato degli uffici in Italia?
Dal post Covid le tendenze sono diventate molto chiare. Il passaggio al lavoro ibrido, ormai un “must” nelle politiche aziendali, ha modificato profondamente sia le modalità di lavoro sia la configurazione degli spazi a uso ufficio. Da un lato abbiamo registrato una riduzione, in molti casi parziale, delle superfici richieste: non c’è più la necessità di avere una postazione per ogni persona in ufficio tutti i giorni. Dall’altro lato, però, è aumentata sensibilmente l’attenzione alla qualità degli immobili e alla loro posizione. Non assistiamo a una semplice strategia di “taglio dei costi”, ma a una riallocazione: meno metri quadri, ma in immobili di grado A, certificati, con standard elevati di efficienza energetica e ben posizionati, preferibilmente in aree centrali o comunque molto ben servite dal trasporto pubblico. L’ufficio continua a essere centrale nel modello di lavoro: cambia il “come” viene usato, non il “se” serve ancora.
Avete misurato queste dinamiche con ricerche specifiche?
Sì. Con il nostro Barometro abbiamo interpellato i lavoratori e il quadro è molto netto: la maggior parte dichiara di lavorare in regime di lavoro ibrido strutturato. Una parte del lavoro viene svolta da remoto – a casa o in location alternative scelte dal dipendente – ma esistono giorni definiti in cui è prevista la presenza in ufficio. Questo conferma che l’ufficio mantiene un ruolo centrale: non è più soltanto un luogo di mera esecuzione, ma diventa soprattutto spazio di collaborazione, confronto, identità aziendale. Nel 2024 abbiamo poi condotto una seconda ricerca, questa volta rivolta alle aziende, la Future of Work Survey. Abbiamo chiesto come prevedessero l’evoluzione dei loro investimenti immobiliari nei tre anni successivi: circa il 60% ha dichiarato di voler aumentare la propria footprint immobiliare complessiva. Il messaggio è chiaro: lo “spauracchio” del post Covid – uffici vuoti, smart working totale e abbandono del fisico – non si è tradotto in una fuga dal mercato. Le superfici si razionalizzano, ma le aziende continuano a investire in uffici, spostandosi verso asset migliori e location più centrali.
Questo spostamento verso immobili prime e di grado A è anche una strategia di efficienza dei costi?
Assolutamente sì. Se da un lato è vero che una location centrale costa di più in termini di canone, dall’altro la scelta di un edificio di grado A, efficiente e certificato, permette di ridurre i costi operativi nel lungo periodo. Oggi l’attenzione all’efficienza e al contenimento dei costi di gestione è molto alta. L’azienda “tipo” cerca una combinazione: un indirizzo che funzioni come biglietto da visita, che sia facilmente raggiungibile per i dipendenti e che, grazie alle caratteristiche dell’immobile, consenta risparmi energetici e di manutenzione. Rispetto al pre-Covid, quindi, si tende a ridurre le dimensioni ma ad alzare sensibilmente l’asticella qualitativa dell’ufficio.
Sullo sfondo, però, c’è anche il tema dell’intelligenza artificiale. Avete valutato l’impatto futuro sull’occupazione d’ufficio e quindi sulla domanda di spazi?
Abbiamo condotto una Global Tech Survey sul grado di adozione delle tecnologie – tra cui l’AI – all’interno delle aziende. Il dato interessante è la velocità di diffusione: in pochi anni si è passati da un’adozione limitata a oltre il 90% di aziende che stanno già testando use case di intelligenza artificiale. In Italia, sia lato occupier sia lato investitori, siamo leggermente indietro rispetto alla media globale: siamo ancora nella fase di “setup”, di sperimentazione, più che nello stadio in cui l’AI produce già effetti massicci e sistemici sui modelli organizzativi. Se guardo anche alla nostra esperienza interna, l’AI viene utilizzata soprattutto per liberare tempo da attività ripetitive e a basso valore, per spostare le risorse su compiti più qualificati.
Passiamo a un altro tema centrale: l’attrazione e la retention dei talenti. Che cosa cercano oggi i lavoratori, in particolare i più giovani, in termini di luogo e modalità di lavoro?
Non abbiamo segmentato in modo rigoroso per età, ma il quadro che emerge è comunque molto chiaro. Il work-life balance è diventato un elemento quasi non negoziabile: oltre l’80% del campione lo indica come fattore prioritario, mentre il salario si colloca – pur restando fondamentale – a un livello leggermente inferiore. L’esperienza qualitativa del lavoro, il benessere, l’attenzione alla persona sono diventati centrali. È un cambiamento che, probabilmente, risente anche di quanto vissuto negli ultimi tre anni. Per le aziende questo si traduce in un adeguamento delle strategie: da un lato, politiche di lavoro ibrido strutturato, che per i giovani è ormai un requisito atteso; dall’altro, una forte attenzione al workplace. L’ufficio deve essere inclusivo, attrattivo, progettato per la collaborazione, con spazi che favoriscano l’incontro e, al tempo stesso, il benessere individuale. Le amenities – spazi comuni di qualità, aree relax, servizi – non sono più “nice to have”, ma driver reali di attrazione dell’ufficio come hub collaborativo. Nelle nostre ricerche emerge chiaramente: in alcune aziende queste aspettative sono già soddisfatte, in altre c’è ancora molto da fare.
Questo riguarda però solo una parte del mercato: il segmento prime, gli immobili di grado A, le location centrali. Tutto il resto dello stock uffici, spesso datato e periferico, come viene gestito? C’è appetito per la riqualificazione?
Qui entra in gioco la strategia value-add, che oggi è una delle linee di investimento più rilevanti. La vediamo svilupparsi su due fronti. Il primo è il riposizionamento di uffici esistenti che hanno una buona location ma standard non più adeguati alla domanda attuale: si interviene per riqualificarli dal punto di vista energetico, tecnologico e del layout, per riproporli come uffici moderni. Il secondo è la riconversione di immobili che, per posizione o caratteristiche, non sono più competitivi come uffici. In questi casi la destinazione viene cambiata, prevalentemente verso il living: studentati, residenziale, talvolta alberghiero, a seconda del contesto urbano. Si tratta di operazioni con rendimenti potenzialmente più alti ma anche con un profilo di rischio maggiore: bisogna investire in lavori importanti e assumersi rischi autorizzativi, di mercato, di esecuzione. È un equilibrio delicato tra rendimento atteso e rischio. Gli immobili core – CBD, grado A, locati a tenant di standing – restano molto appetibili, ma qui il nodo è un altro: lo scarto tra le aspettative di prezzo dei venditori e quelle degli acquirenti è ancora significativo, e questo rallenta le transazioni.
Potremmo dire che, paradossalmente, oggi è più facile affittare un ufficio prime che venderlo?
Sì, è una sintesi che rispecchia abbastanza la situazione. Lato locazione, un immobile prime in centro, di grado A, recente e ben progettato, trova domanda con relativa facilità, perché risponde esattamente alle esigenze delle aziende di cui parlavamo prima. Lato investimento, invece, quello è il prodotto più desiderato dagli investitori istituzionali, ma anche quello su cui è più difficile far incontrare prezzo richiesto e prezzo offerto.
Restiamo sugli investimenti. Che anno è stato, e che cosa vi aspettate a chiusura 2025 e guardando al 2026?
Dopo un 2023 complesso, nel 2025 abbiamo visto segnali di ripresa. Nei primi nove mesi l’attività è migliorata e ci aspettiamo una chiusura complessiva intorno ai 2–2,5 miliardi di euro per il segmento uffici. È un dato positivo, tenendo conto che circa il 30% dei volumi nei primi nove mesi è legato proprio a operazioni di tipo value-add e conversioni. Dal punto di vista dei rendimenti prime siamo oggi intorno al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma. Prevediamo nel breve una fase di stabilità, con una possibile ulteriore compressione su Milano verso il 4% intorno al 2026. È il segnale che la fiducia degli investitori sta tornando, dopo la “tempesta perfetta” di tassi in rialzo, incertezza geopolitica e rallentamento macro. L’Italia, nel complesso, viene vista bene dai player internazionali: il mercato leasing è solido, i tassi di ritorno in ufficio sono elevati rispetto ad altri Paesi, e le due piazze principali – Milano e Roma – offrono sia opportunità core sia value-add.
Al di fuori di Milano e Roma si vedono segnali interessanti? Soprattutto guardando alle riconversioni.
Come mercato “puro” office, l’Italia resta fortemente concentrata su Milano e Roma. Se però allarghiamo lo sguardo al tema delle conversioni, soprattutto verso lo student housing e il living, entrano in gioco anche piazze secondarie. Un esempio recente è il Centro Direzionale di Napoli, con la cessione di due torri che verranno riconvertite a studentato. È il tipico caso in cui l’asset non è più competitivo come ufficio, ma acquista valore in una destinazione d’uso più coerente con il contesto, per esempio la prossimità alle università. Un elemento interessante che osserviamo negli ultimi mesi è anche la riduzione del gap tra Milano e Roma in termini di volumi investiti: se negli anni passati Milano dominava nettamente, oggi abbiamo visto operazioni importanti anche sulla Capitale, spesso legate a conversioni, in particolare verso l’hotellerie.
Guardiamo nello specifico a Milano: rendimenti, canoni, zone in crescita. Che fotografia avete?
Sui prime yield, come dicevo, siamo intorno al 4,25%, con una possibile compressione verso il 4% nel 2026 se la fiducia continuerà a rafforzarsi. Sul fronte canoni, la spinta verso il centro e verso immobili di grado A, unita a un’offerta limitata, ha portato a un incremento significativo dei prime rent. Siamo già intorno agli 800 euro al metro quadro all’anno in alcune aree prime del Duomo e ci aspettiamo ulteriori aumenti nel 2026. Lo stesso vale per Porta Nuova, con livelli leggermente inferiori ma una dinamica molto simile: queste due aree trainano il mercato. Nelle zone periferiche, salvo casi puntuali, l’andamento è più lento, se non stabile. In mezzo, però, ci sono alcune location semicentrali che stanno crescendo molto: CityLife, ad esempio, che ormai è un polo consolidato per l’office, e in prospettiva Porto Romana, che beneficerà dei processi di riqualificazione in corso e delle grandi operazioni già concluse o in via di chiusura. Interessante anche l’allargamento del “centro percepito” verso aree come San Babila–Missori, grazie allo sviluppo e al potenziamento della metropolitana. Altre zone che vediamo con attenzione sono Bicocca e, più all’esterno, l’area di Segrate, anch’essa favorita dai miglioramenti del trasporto pubblico.
Se dovessimo sintetizzare le prospettive per il 2026 in una frase, lato occupier e lato investimenti?
Lato occupier, ci aspettiamo continuità: l’ufficio resta centrale, ma come luogo soprattutto di collaborazione, con una domanda sempre più selettiva su qualità, location, servizi e benessere. Lato investimenti, vediamo un mercato in graduale normalizzazione: volumi in ripresa rispetto al 2025, strategie core ancora caute ma in miglioramento, grande spazio per operazioni value-add e di riconversione, e una compressione dei rendimenti prime che segnala la crescente fiducia degli investitori nelle piazze italiane, in particolare Milano.