Per lungo tempo, il sistema italiano di tassazione sulle donazioni e successioni immobiliari si è distinto per la sua convenienza rispetto ad altri Paesi europei. Un vantaggio legato a due elementi fondamentali: il riferimento ai valori catastali, molto più bassi rispetto a quelli di mercato, e la presenza di franchigie generose per i trasferimenti tra genitori e figli. “Dal punto di vista delle donazioni e successioni, l’Italia può essere considerata sostanzialmente un paradiso fiscale”, spiega Paolo Targa, senior partner di Trotter Studio Associato. “Il valore di riferimento per l’imposta è ancora, in buona parte, quello catastale, quindi notevolmente inferiore rispetto al valore di mercato degli immobili”. A ciò si aggiunge una franchigia di un milione di euro per le donazioni e successioni in linea retta: “Questo permette di trasferire patrimoni immobiliari anche di consistente valore con un’imposizione contenuta”, osserva Targa, sottolineando come la situazione italiana sia molto diversa da quella di altri Paesi europei. “Penso alla Francia, dove nell’ambito delle donazioni e successioni si rischia di dover spendere somme rilevanti per l’imposta”. Su queste basi si è consolidata una prassi familiare molto diffusa: la donazione della nuda proprietà ai figli, con mantenimento dell’usufrutto da parte dei genitori. “La combinazione nuda proprietà–usufrutto è stata da sempre utilizzata per tutelare il patrimonio familiare, soprattutto in presenza di figli ancora giovani”, spiega Targa. “Il genitore trasferisce la nuda proprietà al figlio, ma conserva per sé il diritto di usufrutto, così da garantirsi l’uso dell’immobile fino alla fine dei propri giorni. Un simile schema è frequentemente utilizzato già al momento dell’acquisto dell’immobile. In questi casi, il genitore acquista l’usufrutto, mentre i figli acquistano la nuda proprietà, spesso impiegando fondi messi a disposizione dallo stesso genitore sotto forma di donazione indiretta. Questa struttura consente di anticipare gli effetti successori, evitando che l’immobile entri nel futuro asse ereditario, pur garantendo al genitore il pieno godimento del bene per tutta la vita”.
L’INTERVENTO DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Questo meccanismo, consolidato e fiscalmente efficiente, ha rischiato di essere messo in discussione da una recente presa di posizione dell’Agenzia delle Entrate. A metà maggio, una risposta a interpello ha introdotto un’interpretazione fiscale potenzialmente destinata a incidere in profondità sulle operazioni di trasferimento immobiliare. “Si tratta di una risposta che ha dato uno scossone al mercato”, spiega Targa. Il caso nasce da un interpello presentato da una coppia intenzionata a vendere un immobile suddividendo nuda proprietà e usufrutto tra due soggetti acquirenti, come avviene di consueto. “L’Agenzia in quella sede ha stabilito che la cessione di usufrutto in tali circostanze è assimilabile alla ‘costituzione’ di usufrutto, non rientrante nella normativa sulle plusvalenze immobiliari ma in una diversa disposizione che disciplina i redditi diversi, soggetti a tassazione ordinaria con le aliquote marginali del soggetto venditore”. In pratica, secondo l’Agenzia delle Entrate, anche se un immobile è detenuto da più di cinque anni o è stato prevalentemente adibito ad abitazione principale — condizioni che normalmente escludono la tassazione della plusvalenza —la cessione onerosa dell’usufrutto, seppure congiuntamente alla nuda proprietà, deve essere trattata come un reddito imponibile ordinario.
LE PERPLESSITÀ DEL NOTARIATO
Questa interpretazione ha da subito sollevato forti perplessità tra professionisti e notai. “Il Notariato, con uno studio del 2024, si era già espresso in senso difforme”, ricorda Targa. “Sosteneva che in caso di cessione congiunta di nuda proprietà e usufrutto non fosse applicabile la norma invocata dall’Agenzia”.Un ulteriore elemento critico è legato al fatto che, nell’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, la tassazione dipende da decisioni dell’acquirente, non del venditore. “Può accadere che l’acquirente, in sede di atto, nomini due soggetti distinti — uno per la nuda proprietà e uno per l’usufrutto. In questi casi il venditore non può tirarsi indietro dal preliminare già firmato. Ma la decisione fiscale, di fatto, gli viene imposta dall’altra parte. Non è accettabile che una fattispecie reddituale dipenda da una scelta che non è del contribuente”.
UN CLIMA DI INCERTEZZA
Le conseguenze potevano essere significative. “Le operazioni in corso o effettuate dal 1° gennaio 2024 erano assolutamente a rischio”, rileva Targa. “Potevano essere ricondotte a un livello di tassazione notevolmente superiore rispetto al passato, mettendo in discussione la prassi classica del genitore che acquista un immobile mantenendo per sé l’usufrutto e intestando la nuda proprietà al figlio”. Il risultato è stato un generale clima di incertezza. “Con un’interpretazione così rigida serviva molta cautela, ed era ragionevole aspettarsi un blocco delle operazioni strutturate in questo modo in attesa di chiarimenti ufficiali o di una pronuncia giurisprudenziale”, sottolinea Targa. Fortunatamente il clima di incertezza è stato presto superato da un intervento normativo.
LA NORMA DI INTEPRETAZIONE AUTENTICA
“Con una norma di interpretazione autentica di fine luglio 2025, il Legislatore è tempestivamente intervenuto chiarendo che la cessione contestuale e integrale della nuda proprietà e dell’usufrutto rientra nella disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari, esenti al ricorrere del requisito temporale di possesso quinquennale”. Questa interpretazione elimina almeno una incertezza in un contesto socio-economico già complesso. Le nuove generazioni, infatti, dispongono di capacità economiche più limitate rispetto ai genitori e ai nonni.
LA CONCENTRAZIONE NELLE MANI DELLE FAMIGLIE
In Italia, circa 360 miliardi di euro di transazioni residenziali avvengono all’interno delle famiglie, contro appena 1 miliardo tramite operatori e fondi immobiliari. “È una caratteristica tutta italiana: il patrimonio immobiliare è ancora fortemente concentrato nelle famiglie, a differenza di quanto avviene in altri Paesi europei”. Questa struttura proprietaria, pur rappresentando un punto di forza patrimoniale, genera difficoltà crescenti. “Molte seconde e terze case sono state acquistate nel dopoguerra o negli anni Ottanta e oggi la proprietà è frammentata tra numerosi eredi”, spiega Targa. “La gestione condivisa di questi immobili è spesso complessa, sia per ragioni pratiche — turni di utilizzo, festività, famiglie numerose — sia per motivi economici: la capacità di spesa non è più quella di un tempo”. La mentalità italiana resta profondamente ancorata alla proprietà privata. “È un po’ come per l’automobile: il mercato è ancora dominato dalle persone fisiche che acquistano il proprio bene, e lo stesso vale per la casa”, osserva Targa. “I giovani sono meno legati alla proprietà, ma non hanno ancora sviluppato un approccio strutturato alla gestione immobiliare tramite operatori”.
I CHIARIMENTI E L’APPELLO ALLA PRUDENZA
L’interpretazione fiscale del maggio scorso poteva accelerare un cambio di paradigma. “Se non fossero arrivati chiarimenti rapidi o interventi normativi, le famiglie sarebbero state costrette a ripensare le modalità di trasmissione patrimoniale”, conclude Targa. “Oggi il quadro è meno incerto ma la parola d’ordine rimane ‘prudenza’”. Negli ultimi mesi, il tema della ricchezza immobiliare e del suo passaggio generazionale è tornato centrale anche nei dibattiti economici. Secondo i dati più recenti dell’Agenzia delle Entrate e di Nomisma, oltre il 75% delle famiglie italiane possiede almeno un’abitazione, e circa il 25% detiene una seconda casa, spesso destinata ai figli o utilizzata come forma di risparmio patrimoniale. Si stima che nei prossimi vent’anni oltre 3.000 miliardi di euro di ricchezza immobiliare passeranno di mano attraverso eredità o donazioni. Tuttavia, solo una piccola parte di questi trasferimenti avverrà con una pianificazione successoria strutturata. In parallelo, l’aumento dei costi di manutenzione, delle imposte locali (IMU e TARI) e delle spese energetiche spinge molte famiglie a rivalutare la convenienza del mantenimento di più immobili. Le eredità, che un tempo rappresentavano un’opportunità, rischiano in alcuni casi di trasformarsi in un onere economico.