Quattro macro-aree equilibrate, ricerca su 1.200 famiglie e una linea chiara: casa come spazio di emozioni e di protezione, non “servizio”. La domanda resta orientata alla proprietà, il credito torna decisivo, l’alternativo è ancora di nicchia. Per il nuovo, il nodo è la disponibilità a pagare il premium: serve più educazione al valore e prodotti allineati alla domanda reale. Questo, in estrema sintesi, quanto emerge dal nuovo report “Gli italiani e la casa tra fabbisogni e realtà” realizzato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest, società di Gabetti e presentato dall’amministratore del gruppo Marco Speretta, dall’Ad di Patrigest Luca Dondi dall’Orologio, e da Enrico Cestari, direttore di Gabetti Home Value.
Il gruppo sta completando una riorganizzazione che rende più leggibile l’offerta e consolida il posizionamento di “full service provider”. Le attività sono state suddivise in quattro macro-aree: Network Services (agenzie immobiliari, mutui, assicurazioni e servizi B2B2C erogati attraverso la rete), Agency (intermediazione “usi diversi”, oltre al residenziale presidiato dalla rete agenziale), Corporate Services (servizi tecnici per clienti istituzionali: perizie, property e facility management, valutazioni) e Gestione e Riqualificazione (amministrazione condominiale e interventi sul costruito). “Nel 2025 i quattro perimetri pesano in modo sostanzialmente equilibrato, con la prospettiva che la gestione/riqualificazione torni a crescere in modo significativo una volta completata la transizione post-incentivi” spiega Speretta.
Sul fronte consulenza, l’ufficio studi storico del gruppo è stato portato dentro Patrigest – di cui Luca Dondi dall’Orologio ha assunto di recente la carica di amministratore delegato – per unire data intelligence, ricerche e advisory valutativo in un’unica piattaforma. Nella stessa area sono confluite competenze verticali come Rural 7, con l’obiettivo di aumentare profondità analitica e capacità di execution su nicchie specifiche. “La conoscenza del mercato è la base di tutti gli altri servizi”, ribasisce Dondi dall’Orologio.
Il nuovo report ‘Gli Italiani e la casa’ ribadisce l’idea della casa come bene identitario più che ‘servizio’. “Negli ultimi anni si è parlato di casa come ‘bene a consumo’ sul modello auto. La ricerca – chiarisce l’AD di Patrigest – ribalta l’assunto: l’abitazione è percepita come spazio di emozioni, relazioni, intimità, protezione e comfort. Tre famiglie su quattro dichiarano che la casa incide in modo significativo sul benessere personale. L’attaccamento all’abitazione attuale è più alto del previsto, pur con criticità più marcate per nuclei numerosi, redditi modesti e tagli ridotti”.
L’Italia resta un paese di proprietari: circa il 76% delle famiglie vive in casa di proprietà, contro una media UE intorno al 64%. Le intenzioni di acquisto continuano a eccedere di 2-3 volte le compravendite effettive (circa 700 mila all’anno), segno di un desiderio strutturale che fatica a tradursi in azione per vincoli economici. Quando si opta per formule alternative alla proprietà, la motivazione è quasi sempre di natura economica; una “preferenza per l’affitto” a prescindere rimane minoritaria.
Il credito resta il moltiplicatore chiave del mercato: la contrazione della componente finanziata negli anni recenti ha ridotto la domanda ‘attivabile’, contribuendo al calo delle transazioni; il miglioramento delle condizioni di accesso riapre il bacino potenziale. L’integrazione verticale del gruppo (ad esempio con la società Money per l’intermediazione del credito) punta a ridurre le frizioni lungo la customer journey.
Cresce la disponibilità a spostarsi all’interno del comune o verso aree più periferiche se ciò migliora l’accessibilità alla casa desiderata. La decisione residenziale si gioca sempre di più sul trade-off tra qualità dell’alloggio e contesto urbano: la riqualificazione del quartiere, quando è frutto di partnership pubblico-private e porta infrastrutture, servizi e mobilità dolce, aumenta l’appeal e facilita l’accettazione del prezzo.
Il 49% degli intervistati considera prioritaria o molto importante una casa nuova o recente in caso di trasferimento. I driver che distinguono il nuovo dall’usato sono efficienza energetica, sicurezza, minore manutenzione e comfort. Resta però un disallineamento tra prezzo richiesto e valore percepito: a parità di costo la preferenza per il nuovo è netta, ma con un premium del 10% la disponibilità si assottiglia e sul 20-30% (forchetta tipica del sovrapprezzo) la platea disposta ad accettarlo scende intorno al 15-20%. Il messaggio agli operatori: quantificare con chiarezza i benefici tangibili (risparmi energetici e gestionali lungo ciclo di vita, minori capex, migliori condizioni di comfort) e progettare prodotti coerenti con la domanda.
La ricerca segnala una sproporzione dell’offerta verso i quadrilocali rispetto a una domanda che privilegia bilocali e trilocali. Adeguare il mix tipologico è condizione per ridurre tempi di vendita, evitare stock invenduto e contenere lo spreco di risorse. Su questo fronte, Gabetti GHV – guidata da Enrico Cestari – lavora con gli sviluppatori come partner strategico, dal concept commerciale al go-to-market, integrando anche leve ‘abilitanti’ come l’accesso al credito.
Co-living, senior housing e formule ‘intermedie’ restano marginali nell’asset allocation degli investitori e nelle scelte delle famiglie. La consapevolezza dell’esistenza di alternative cresce, ma l’orientamento culturale verso la proprietà e, soprattutto, la scarsità di veicoli/prodotti trasparenti con rendimenti chiari ne frenano la diffusione. Lo student housing fa eccezione in alcuni mercati, mentre l’housing sociale mostra limiti di sostenibilità economica fuori dai grandi centri. “Il senior housing è ancora un tema da convegno”, sostiene Dondi dall’orologio.
Sul tema S di ESG, la valutazione ex ante del ‘valore sociale’ rimane complessa: più che il singolo intervento (il parco, l’asilo, il presidio culturale) conta la capacità di generare, nel medio periodo, attrattività misurabile in termini di prezzi e canoni, tassi di occupazione commerciale, vitalità dei servizi, riduzione di fenomeni di isolamento e fragilità. La lezione per policy maker e operatori è di ancorare la progettazione a indicatori osservabili e a piani di monitoraggio nel tempo, per trasformare output sociali in outcome economici.
Dalla lettura combinata dei risultati emergono tre priorità operative. Prodotto e posizionamento: ridisegnare il mix tipologico, integrare il progetto di edificio con il progetto di quartiere e comunicare il valore lungo tutto il ciclo di vita dell’abitazione. Accesso e abilitatori: accompagnare la domanda con soluzioni di credito e strumenti che riducano l’asimmetria informativa (trasparenza sui risparmi energetici attesi, TCO domestico, scenari di rivendita). Educazione al valore: colmare il gap tra prezzo e valore percepito con una narrazione supportata da dati, evitando promesse generiche e traducendo l’efficienza in numeri comprensibili.<
Nel breve termine Gabetti continuerà a pubblicare report verticali (logistica, student housing) per coprire tutte le asset class con lo stesso approccio: più consapevolezza per famiglie, sviluppatori e investitori; più integrazione tra dati, advisory e distribuzione; più attenzione alla riqualificazione come motore di scala per il business e leva di impatto urbano. L’obiettivo è mantenere l’equilibrio tra i quattro quadranti, sapendo che la gestione/riqualificazione ha il potenziale di trainare la crescita nei prossimi anni.