Consegnato alla Fondazione Milano Cortina 2026 il Villaggio Olimpico di Scalo Romana, completato con un mese di anticipo e pronto a entrare nella fase operativa finale. Dopo aver ospitato gli atleti durante i Giochi, il complesso sarà riconvertito in soli quattro mesi nel più grande studentato convenzionato d’Italia, con 1.700 posti letto già prenotabili per l’anno accademico 2026/27. Un risultato record che unisce rigenerazione urbana, tempi certi e collaborazione pubblico-privato. Nel corso della cerimonia, alla presenza di istituzioni, investitori, maestranze e studenti, il fondatore e CEO di Coima, Manfredi Catella, ha ribadito il senso pubblico dell’opera, l’eccezionalità del cantiere e la regia condivisa tra pubblico e privato.
CATELLA: “TEMPI RECORD E SERVIZIO ALLA COLLETTIVITA'”
“Si tratta di un intervento di grande interesse pubblico, perché prima di tutto è un’opera utile, che serve alla collettività. In seguito sarà destinata, come sappiamo, a diventare uno studentato” ha detto Catella, evidenziando anche “la sfida che abbiamo davanti: la conversione del Villaggio Olimpico in studentato dovrà avvenire in tempi molto rapidi”. “C’è poi un terzo argomento, al quale teniamo molto: la realizzazione degli appartamenti convenzionati e di edilizia popolare del quartiere, che saranno complessivamente 320. Lo scalo di Porta Romana prevede 105.000 mq di residenza, di cui la metà convenzionata e popolare, incluso lo studentato”. Catella ha sottolineato poi che si tratta “di un’opera realizzata in 30 mesi, un tempo da record considerata la complessità e l’articolazione dell’intervento. È stata completata addirittura in anticipo rispetto alle scadenze previste. Si tratta di appalti per un valore di circa 40 milioni di euro. Un altro elemento significativo: quest’opera è stata realizzata al 100% con imprese e fornitori italiani, rappresentando dunque, una volta tanto, un’eccellenza tutta italiana. È inoltre un esempio innegabile – ha chiosato – di collaborazione tra pubblico e privato”.
“Ieri abbiamo completato con esito positivo i sopralluoghi con la Fondazione Milano Cortina e domani consegneremo formalmente l’intero complesso alla Fondazione che da domani si occuperà del completamento degli allestimenti per quanto riguarda le Olimpiadi. Ciò è possibile grazie all’accordo firmato lo scorso luglio per il quale ringrazio la Fondazione: consente di raggiungere due risultati importanti. Il primo è anticipare gli allestimenti delle camere — arredi e posti letto — azzerando gli sprechi. Inizialmente era previsto che la Fondazione installasse gli arredi per poi rimuoverli alla fine dei Giochi, prima del nostro subentro, con evidenti sprechi di tempo e risorse. Con il nuovo accordo, invece, anticipiamo noi gli allestimenti, già in corso, e la Fondazione Milano Cortina li utilizzerà integralmente. In seguito subentreranno direttamente gli studenti”.
In questo modo, “la consegna avverrà in anticipo rispetto agli accordi originari: la Fondazione restituirà l’immobile a fine marzo e noi, da inizio aprile a fine luglio, completeremo tutti gli allestimenti esterni”. Catella ha voluto anche sottolineare il ruolo fondamentale delle casse di previdenza: “a partire dalla Cassa Forense, cui si sono aggiunte Cassa dei Dottori Commercialisti, ENPAM e Inarcassa che, per esperienza personale, rappresenta uno dei casi più virtuosi di partecipazione e concretezza nei tempi. A queste si sono poi affiancati importanti investitori bancari e finanziatori, con Intesa Sanpaolo in prima linea, affiancata dall’Istituto per il Credito Sportivo. Questo progetto è stato reso possibile grazie a un vero tavolo di lavoro condiviso tra soggetti pubblici e privati: ministeri, Regione, Comune e diverse istituzioni”.
SALVINI: “MEGLIO QUESTO STUDENTATO DEL DEGRADO DI PRIMA”
“Da amministratori della cosa pubblica – e io da ministro e milanese nato a Milano – dobbiamo riflettere – ha aggiunto in ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini – su dove sta andando questa città, perché se l’edilizia convenzionata è quotata 3800 euro al mq, rischiamo tra cinque o dieci anni di avere una città per ricchi. Altro che mix sociale. Ma Scalo di Porta Romana fino a qualche anno fa faceva rima con spaccio, degrado, prostituzione e buio. Ho visto le luci. Ho letto che qualcuno criticava l’orrore architettonico. Non faccio l’architetto, ma vedo della luce, del verde. Preferisco di gran lunga questo villaggio olimpico, questo studentato universitario, per come è stato disegnato, rispetto al buio e al degrado che c’erano prima”.
IL PROGETTO E I NUMERI
Ma cosa prevede il progetto? Il Villaggio Olimpico rappresenta il primo tassello della trasformazione dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana in un nuovo quartiere sostenibile e intergenerazionale. Il progetto complessivo prevede 105.000 metri quadrati di residenze, di cui la metà in edilizia convenzionata e popolare, inclusi i 1.700 posti letto dello studentato. Verranno realizzati complessivamente 320 appartamenti accessibili, con l’obiettivo di rispondere alla crescente domanda abitativa e di integrare in modo equilibrato funzioni diverse all’interno dello stesso quartiere.
Lo studentato, una volta operativo, coprirà da solo circa il 6% della domanda complessiva di posti letto per studenti nella città di Milano. Le tariffe convenzionate avranno un prezzo medio di 864 euro al mese, comprensivo di IVA e servizi, con una riduzione del 25% rispetto alla media di mercato, che oggi si aggira intorno ai 1.150 euro mensili secondo il Report Colliers del luglio 2024. Grazie all’intervento di CDP Real Asset SGR, attraverso il Fondo Nazionale Abitare Sociale, i posti a tariffa agevolata sono stati aumentati da 150 a 450: per questi alloggi il canone mensile sarà di 592 euro, sempre comprensivo di tutti i servizi. Lo studentato offrirà un pacchetto completo che comprende sorveglianza attiva 24 ore su 24, 670 telecamere, portineria sette giorni su sette, 425 armadietti personali, pulizia di camere e spazi comuni, due lavanderie, utenze e connessione Wi-Fi, 380 posti bici coperti, 42 cucine condivise, due palestre, tre campi sportivi e 42 sale studio e spazi hobby.
Il cantiere è durato complessivamente 30 mesi, da gennaio 2023 a giugno 2025, con la consegna anticipata di trenta giorni rispetto al cronoprogramma originario. Gli appalti, pari a 140 milioni di euro, sono stati affidati interamente a imprese italiane. La riconversione della struttura da Villaggio Olimpico a studentato avverrà in tempi record: saranno sufficienti quattro mesi per completare la trasformazione, un risultato senza precedenti per un intervento di questa scala. Il progetto comprende anche 40.000 metri quadrati di spazi pubblici e comunitari, con aree sportive, piazze e terrazze verdi, ed è concepito per raggiungere la neutralità operativa delle emissioni grazie a sistemi tecnologici avanzati. Pompe di calore, pannelli fotovoltaici, illuminazione LED con sensori intelligenti, recupero delle acque piovane e incentivi alla mobilità dolce permetteranno di ottenere le certificazioni LEED Gold e WiredScore Platinum.
UNA FILIERA ITALIANA E PRIMO CONTRATTO DI PARTNERING
Come ha sottolineato Manfredi Catella, l’intera filiera è italiana. Alla costruzione hanno lavorato l’impresa generale CEV insieme a Grassi & Crespi e Milani, mentre la progettazione architettonica è firmata dallo studio internazionale SOM affiancato da Coima Image e dal paesaggista Michel Desvigne, con il masterplan generale sviluppato da Outcomist. Progetto CMR, società di progettazione integrata che fa capo alla holding Progetto CMR International, ha curato la direzione lavori generale e architettonica. “Si tratta del primo caso in Italia di contratto di partnering: una formula che va oltre il tradizionale concetto di appalto e si caratterizza per un sistema organizzativo-decisionale condiviso con la committenza, che trova applicazione nelle tecnologie e nell’organizzazione del cantiere e delle scelte di acquisto congiunto consentendo interventi in tempi più rapidi e maggiore efficienza” ha sottolineato la società. E’ stata proprio la scelta di avvalersi di un minor numero di manodopera in sito e prediligere la produzione offsite della gran parte delle strutture portanti e dei principali componenti delle sei palazzine che ospiteranno gli atleti che ha contribuito a registrare un anticipo di 30 giorni sul cronoprogramma dell’opera “Siamo orgogliosi che la nostra esperienza sull’intervento del Villaggio Olimpico per Milano-Cortina 2026 abbia tracciato la direzione verso un nuovo modo di realizzare i progetti. Tutto questo è avvenuto in uno dei siti più innovativi a livello europeo, dal punto di vista progettuale curato da Skidmore, Owings & Merrill (SOM), che ha concentrato su di sé alte aspettative a livello nazionale e internazionale”, ha dichiarato Marco Ferrario, socio e presidente di Progetto CMR.
LA FINANZA
Dal punto di vista finanziario, Intesa Sanpaolo ha agito come investitore e finanziatore, insieme a Crédit Agricole e all’Istituto per il Credito Sportivo, attraverso un Green Loan da circa 110 milioni di euro. Il Fondo Coima Impact ha riunito i principali enti di previdenza italiani — Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa e Cassa Dottori Commercialisti — oltre a Intesa Sanpaolo, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Fondo Pensione MPS e Fideuram Vita.
Accanto allo studentato, il piano residenziale prevede circa 320 unità abitative in edilizia sociale e convenzionata, nell’ambito dell’accordo siglato tra Coima e il Consorzio Cooperative Lavoratori. Sono previste 220 abitazioni in edilizia convenzionata ordinaria, con costi di assegnazione intorno ai 3.800 euro al metro quadrato, che finanzieranno la realizzazione di 100 alloggi di edilizia residenziale pubblica, con canoni medi pari a 30 euro al metro quadrato all’anno. Il progetto sarà inoltre accompagnato da un programma civico e culturale integrato con il resto del quartiere, ispirato all’esperienza della Biblioteca degli Alberi Milano, che rappresenterà un elemento centrale nella costruzione della comunità locale.
Le sei palazzine sono state completate dal punto di vista edilizio e architettonico con largo anticipo rispetto alle scadenze e hanno ottenuto il riconoscimento ‘International Safety Award’ del British Safety Council per gli elevati standard di sicurezza. L’impiego di tecniche di prefabbricazione e serializzazione, in particolare per scale e blocchi bagno, ha consentito di ottimizzare tempi e costi di realizzazione, consolidando il primato dell’intervento anche sotto il profilo esecutivo.