Case a prova di terremoto. Almeno di quello giudiziario innescato dalla Procura milanese che ha scoperchiato il vaso di Pandora del real estate meneghino generando una serie di incognite sulla tenuta del settore. Timori che non sembrano preoccupare, tuttavia, gli operatori di mercato, almeno per un paio di ragioni. La prima, di carattere geografico: l’inchiesta riguarda infatti solamente il mercato milanese che, sebbene grande, rappresenta una fetta minoritaria del più ampio settore residenziale del Paese. La seconda, invece, è legata al fatto che il blocco dei cantieri impatterà soltanto sulle nuove costruzioni che pesano per appena l’8% sul totale delle compravendite. In questo contesto, dunque, una cosa è certa: la luna di miele degli investitori per il residenziale italiano non sembra destinata ad arrestarsi tanto facilmente. Un assioma sostenuto da dati quantomai eclatanti. Nei primi sei mesi del 2025, il settore del living in Italia ha consolidato la sua attrattività arrivando a toccare 460 milioni di euro di investimenti, circa il doppio rispetto al 2024. Una crescita guidata dal comparto degli studentati che ha continuato ad affermarsi all’interno del Paese grazie ad alcuni fattori che ne stanno decretando un successo sempre crescente.
“Lo student housing si conferma il segmento più dinamico del settore living in Italia, grazie a fondamentali solidi e a una limitata disponibilità di posti letto nel mercato privato”, ha spiegato Giacomo De Feo, Director capital market di Savills. “L’aumento costante di studenti nazionali e internazionali genera una continua e crescente domanda, con un’offerta ancora insufficiente rispetto alle strutture esistenti e ai progetti attualmente in pipeline”. In particolare, secondo l’esperto di Savills, gli investimenti record registrati nel 2024 hanno confermato l’attrattività del settore, con un’offerta concentrata tra Milano, Roma, Firenze, Torino e Bologna. Parallelamente, sta crescendo l’interesse verso città secondarie caratterizzate dalla presenza di importanti realtà universitarie, andando a creare nuove opportunità di sviluppo e diversificazione per gli investitori. “Spinto dall’urbanizzazione, dalla crescente mobilità internazionale degli studenti e dagli squilibri tra domanda e offerta, il settore degli alloggi per studenti sta emergendo come una concreta alternativa, che offre un premio di rendimento rispetto ai settori abitativi più tradizionali”, ha confermato Antonio Marin-Bataller, Head of investment management Living dello sviluppatore Patrizia, secondo cui “l’edilizia studentesca sta rapidamente diventando un elemento fondamentale delle strategie abitative istituzionali”.
Anche in Italia, che con Milano figura al 14° posto della classifica messa a punto da Patrizia relativa alle 180 città europee più attraenti per gli investimenti in edilizia studentesca, seguita da Roma (al 32° posto) e Bologna (al 73° posto) che si distinguono per l’alto numero di studenti internazionali, università di alta qualità e offerta molto limitata. “Combinando l’attrattiva economica con la liquidità, Milano rappresenta un prime-established markets per gli investimenti in alloggi studenteschi, mentre Roma risulta fra le prime potential markets”, ha sottolineato Marin-Bataller. “Con altre 6 città italiane nel cluster emerging markets e tassi di offerta di alloggi studenteschi complessivamente molto bassi, l’Italia rimane dunque un’area di grande interesse per gli investimenti in purpose-built student accommodation (Pbsa).
UN MERCATO IN RAPIDA CRESCITA
Basti pensare che su 1,96 milioni di studenti presenti oggi in Italia (in aumento del 3% rispetto al un anno fa), solo il 4% vive in un alloggio gestito professionalmente, il numero più basso registrato tra i Paesi d’Europa. In questo panorama, Roma si è confermata essere la principale città italiana per numero di studenti universitari (circa 207.000 escludendo gli iscritti alle università telematiche), seguita da Milano che vanta il maggior numero di studenti internazionali in termini assoluti (oltre 18.000). Non solo. Ben 42 università italiane figurano oggi nelle classifiche internazionali (QS World University Ranking 2025) consentendo al Paese di attrarre un numero sempre crescente di studenti internazionali: rispetto a dieci anni fa, la componente straniera è cresciuta infatti del 127%, rappresentando il 5% degli iscritti negli atenei della Penisola.
PREZZI SEMPRE PIÙ ALTI
Di qui, l’interesse del mondo istituzionale per questo segmento caratterizzato, tra l’altro, da ritorni particolarmente allettanti. E non solo nelle grandi città dello Stivale. Secondo uno studio condotto di recente dal portale immobiliare, Idealista, i prezzi d’affitto delle stanze per studenti hanno segnato un nuovo record nel primo semestre del 2025 con un aumento dell’11% a livello Paese che ha portato il prezzo medio delle locazioni a 500 euro al mese in Italia con il 70% della domanda concentrata in 20 città ad alta densità studentesca, da Milano a Roma, da Bologna a Torino. Ma anche Padova, Napoli, Trento, Parma, Padova e Bolzano, tanto per citarne alcune. “L’aumento dei canoni per le stanze in affitto è il risultato di una dinamica complessa. Da un lato assistiamo a un’offerta in forte espansione, spesso trainata da piccoli investitori che mettono a reddito singole stanze per ottimizzare la resa degli immobili”, spiega Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di Idealista. “Dall’altro, nonostante un generale calo della domanda abitativa a livello nazionale, le aree ad alta attrattività continuano a registrare una pressione abitativa costante. A questo si aggiunga l’inflazione e l’aumento dei costi di gestione, che vengono trasferiti sui canoni. Il risultato è un mercato sempre più competitivo, in cui trovare una soluzione economica, soprattutto nelle grandi città, è diventato estremamente difficile”.
E’ in questo contesto che stanno prendendo forma grandi interventi immobiliari dedicati al mondo degli studenti. A partire dal mega progetto del villaggio olimpico di Milano che resterà in eredità alla città attraverso la sua conversione nel più grande studentato convenzionato d’Italia, capace di ospitare fino a 1.700 studenti. Realizzata all’interno del più ampio progetto di rigenerazione urbana dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana, la struttura si compone di sei palazzine sviluppate dal Fondo Porta Romana, promosso e gestito da Coima Sgr, in cui co-investono Covivio, Prada Holding e Coima Esg City impact fund partecipato da Cassa forense, Cassa dottori commercialisti, Inarcassa, Enpam, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Intesa Sanpaolo e Fideuram Vita. In scia a questo trend, sono molti gli operatori internazionali che si sono affacciati sul segmento dello student housing.
Uno tra tutti, Nido Living che dopo aver annunciato un investimento da 1,2 miliardi di euro per l’acquisizione di 9.000 posti letto tra Spagna e Portogallo, si appresta adesso ad allargare il proprio sguardo al mercato degli studentati dello Stivale. “L’Italia presenta uno dei tassi di disponibilità di alloggi per studenti più bassi d’Europa, con una media compresa tra il 5 e il 7% nelle principali città”, ha spiegato Giuseppe Zafferri, responsabile di Nido Living per l’Italia. “Francia e Germania sono mercati più maturi, dove gran parte delle opportunità riguarda asset esistenti che possono essere acquisiti, riconvertiti o riqualificati. La Spagna, invece, ha registrato una forte crescita negli ultimi anni con un’ampia pipeline di sviluppi che adesso stanno iniziando a diventare maturi”. Secondo Zafferri, con la crescita della domanda di studenti in Italia, sempre più investitori e sviluppatori entreranno sul mercato che evolverà così come è avvenuto negli altri Paesi. “L’Italia è un mercato prioritario per Nido e abbiamo grandi progetti di investimento nel Paese. Stiamo attualmente valutando diverse opportunità e siamo prossimi a chiudere due accordi di forward purchase per un totale di 1.000 posti letto tra Milano e Torino. Prevediamo di investire circa un miliardo di euro in Italia nei prossimi 5 anni attraverso il nostro modello integrato verticalmente che combina investimento, sviluppo e gestione all’interno di un’unica piattaforma.” Ma non si tratta di un caso isolato.
NUOVI PROGETTI IN ARRIVO
Dopo il successo delle aperture di Giovenale e Ripamonti a Milano e l’apertura dello sviluppo a Milano Bovisa, Aparto si prepara ad aprire a settembre il nuovo progetto di Manifattura Tabacchi a Firenze. The Social Hub, dopo aver completato la seconda struttura a Firenze e una nuova apertura a Roma, nel 2026 punta a Torino. Collegiate, dopo l’inaugurazione del nuovo Campus a Milano Bicocca, ha in programma altri due sviluppi nel capoluogo lombardo e uno a Padova. Tra gli operatori nazionali, CX-Place aprirà entro settembre 2025 tre nuove strutture a Torino, Modena e Napoli, a cui si aggiungeranno altri sette sviluppi con apertura prevista entro il 2028. Camplus ha pianificato nuovi progetti anche in città secondarie come Cesena, Udine e Pescara, mentre Joivy farà il suo ingresso a Roma nel 2026, dopo l’ultima inaugurazione della struttura di via Lepontina a Milano.
“A oggi l’offerta complessiva di posti letto per studenti in Italia è pari a circa 83.000 unità, la maggior parte dei quali sono di natura pubblica (69%)”, spiegano gli esperti di Savills. “Negli ultimi anni l’offerta privata di strutture moderne gestite da operatori specializzati è aumentata e oggi rappresenta il 31% dello stock totale. L’offerta attuale così composta risulta però limitata, in grado di soddisfare poco più del 4% della popolazione studentesca, una delle percentuali più basse a livello europeo”. Il divario sarà parzialmente colmato con l’ingresso nel mercato di circa 25.000 posti letto aggiuntivi relativi a 73 progetti entro il 2027. Questa offerta supplementare non sarà, tuttavia, sufficiente a soddisfare la crescente domanda, soprattutto nelle città con una concentrazione maggiore di studenti fuori sede e internazionali. “Se Milano presenta la più ampia pipeline di posti letto in arrivo sul mercato, Roma e Torino hanno registrato i maggiori aumenti dei prezzi. Ma le opportunità si estendono anche oltre queste città”, ammette Zafferri. “Località come Napoli (con un tasso di offerta di appena l’1%), Bologna e Firenze presentano solidi fondamentali. Roma, in particolare, può rappresentare un mercato molto complesso a causa della scarsità di aree edificabili e delle politiche urbanistiche locali. La maggior parte delle università si trova nel centro città e i progetti di Pbsa hanno più successo quando sorgono vicino ai campus. Ma, al momento, è quasi impossibile sviluppare nuove strutture in quelle zone di Roma. Gli operatori con esperienza possono riuscire a superare queste difficoltà, ma resta comunque un mercato decisamente più complicato da penetrare, con cicli di sviluppo molto più lunghi e potenzialmente più costosi”.