Residenziale tra capitali e carenza: l’Italia cerca una strategia nazionale

Il fabbisogno abitativo in Italia cresce, soprattutto nei grandi centri urbani, ma l’offerta non riesce a tenere il passo. È una dinamica che si riflette in modo sempre più tangibile nei prezzi degli affitti, in continua ascesa, e nella scarsità di alloggi disponibili. Un paradosso se si considera che, nel primo semestre 2025, gli investimenti nel residenziale hanno quasi raddoppiato i volumi rispetto all’anno precedente, attestandosi tra i 320 e i 460 milioni di euro secondo le rilevazioni dele principali società di intermediazione. Il nodo non è la mancanza di capitali, il mercato ha liquidità e gli investitori istituzionali hanno mostrato un interesse crescente per il living, considerato una delle asset class più resilienti e promettenti. Ciò che manca è la capacità di trasformare la domanda potenziale in pipeline reali. Gli operatori privati si scontrano quotidianamente con margini compressi, costi di costruzione in aumento, vincoli urbanistici spesso rigidi e, soprattutto, iter burocratici lenti e incerti. Il risultato è un’offerta insufficiente e disallineata rispetto al fabbisogno. In molte città universitarie il divario tra domanda e posti letto disponibili è ormai strutturale; in realtà come Milano e Roma, la scarsità di alloggi accessibili spinge famiglie e lavoratori verso soluzioni temporanee e spesso inadeguate. Questa criticità non riguarda soltanto l’Italia. Anche in Europa, secondo il Global Outlook 2025 di Urban Land Institute e PwC, la cosiddetta ‘housing crisis’ rischia di degenerare in una vera e propria ‘housing emergency’. In Italia, in particolare, la situazione è aggravata da una frammentazione normativa che impedisce di agire in modo rapido e coordinato. Ogni Comune applica regole differenti, i procedimenti autorizzativi spesso si trascinano per anni e il rischio è che la domanda inevasa diventi un freno alla competitività dei territori. Eppure, la domanda potenziale è enorme. Le università italiane attraggono sempre più studenti stranieri, la mobilità interna ed estera continua a crescere, l’appeal delle città resta forte. È su queste basi che l’Italia dovrebbe costruire una strategia nazionale per l’housing. Il residenziale può diventare una infrastruttura strategica, perché la questione non è soltanto dare una casa a chi non ce l’ha, ma creare le condizioni per attrarre talenti, favorire la crescita delle città, aumentare la produttività dei territori. Se il capitale internazionale guarda al living come al prossimo motore di rendimento, sta ora alla politica italiana colmare il divario tra emergenza abitativa e opportunità economica con un nuovo piano casa nazionale credibile e sostenibile.