La stretta americana sull’immigrazione universitaria apre nuovi scenari per l’Europa, che diventa la prima scelta per molti studenti internazionali. Milano, Roma e Bologna emergono come città chiave per lo sviluppo dello student housing, grazie alla presenza di università di eccellenza e a una forte domanda di alloggi non ancora soddisfatta, nonostante le difficoltà legate a burocrazia e lentezze autorizzative. Ne abbiamo parlato con Pierluigi Scialanga Country Manager and Head of Transactions per l’Italia della società di gestione degli investimenti Patrizia, che ha attualmente in gestione 16 miliardi di euro di asset Living e che ha raccolto In Europa 1 miliardo di euro per il suo ultimo fondo immobiliare residenziale, TransEuropean Living, che investirà in asset abitativi alternativi come gli alloggi per studenti e le case unifamiliari e multifamiliari. Nel frattempo ha realizzato il suo primo Student City Index, che analizza oltre 180 città in Europa per guidare gli investimenti istituzionali in PBSA (Purpose-Built Student Accommodation).
In che modo lo Student City Index è utile per gli investitori?
“Questo strumento è stato definito, studiato, realizzato e incrementato dal nostro dipartimento di data analysis di Patrizia, e monitora circa 180 città diverse in più di 20 Paesi. L’obiettivo è quello di avere, oltre ovviamente alla competenza locale che caratterizza Patrizia — cioè quella di investire solamente nei mercati in cui ha un team di asset manager, di professionisti locali che conoscono il mercato — uno strumento che, analizzando i dati, riesca a rivelare quali città, relativamente allo studentato, possono essere più o meno attrattive. Anche perché questi dati considerano tutta una serie di aspetti che caratterizzano la città”.
Di che tipo di dati parliamo, esattamente?
“Si va dalla demografia, quindi il numero di persone nella città, il numero di studenti, quanti studenti sono fuorisede, quanti studenti provengono da Paesi diversi. Diciamo, analizza tutto quello che concerne la domanda potenziale di posti letto. Poi c’è una parte che guarda alla presenza di università in alcune città: da quanti anni ci sono, che tipo di facoltà principalmente offrono, quali prospettive di carriera possono dare, quanto queste università sono aperte al lavoro o al dialogo internazionale. Quindi quanto sono riconosciute a livello internazionale”.
E dal punto di vista del mercato immobiliare?
“È prevista anche un’analisi della struttura del mercato immobiliare di riferimento per quella città: quindi, la pipeline, cioè i prodotti disponibili sul mercato, la liquidità del mercato immobiliare, che tipo di transazioni vengono fatte, che tipo di capitale di solito è attivo — se nazionale o internazionale, privato o istituzionale. Il valore positivo è che si basa su dati e su algoritmi, quindi è meno influenzabile da percezioni soggettive, anche da parte di professionisti esperti. Ci dà un’idea oggettiva delle situazioni nelle varie città. Per esempio, Londra è considerata un mercato primario e stabile: ha una demografia importante, università riconosciute e un’offerta abitativa ormai strutturata, che ne fa un asset class matura. Certo, è un mercato “prime” con IRR più bassi, ma più sicuro”.
Secondo lo Student City Index, Londra resta il mercato prime per eccellenza dello student housing
“Ha tutto: demografia, università riconosciute a livello internazionale, domanda strutturale, presenza di capitale. Ma è anche un mercato molto caro, con rendimenti bassi. L’Italia è tra i Paesi con maggiori gap strutturali tra domanda e offerta. La carenza di posti letto è importante. Milano è al 20° posto in Europa, ma ha potenzialità enormi, anche grazie alla presenza di università d’eccellenza, un mercato residenziale liquido e una cultura dell’affitto più evoluta rispetto ad altre città italiane. Roma ha una domanda altissima di studenti, soprattutto nazionali, ma un’offerta inesistente in termini qualitativi, secondo standard internazionali. Bologna, che ha una delle università più antiche d’Europa, è molto interessante, anche se più piccola. Il nostro programma attuale si concentra su queste tre città”.
Mancano prodotti a reddito?
“Esattamente. Esistono pochi studentati già operativi e di qualità. Il prodotto da sviluppare rientra in una logica value-add. Serve un impegno proattivo per creare l’offerta mancante”.
C’è però un tema autorizzativo serio, soprattutto a Milano. Siete preoccupati?
“Sì, c’è un rallentamento degli investimenti, e conoscendo i tempi della giustizia italiana, rischia di essere un problema protratto. I fondi devono proiettare scenari e fare previsioni. Il tema centrale è che oggi il rischio percepito sull’Italia è salito. Milano ha avuto uno sviluppo straordinario, anche grazie all’EXPO e alla riqualificazione urbana. Ma oggi questa immagine rischia di deteriorarsi. I mercati vivono anche di percezioni. Qualunque sia l’esito delle indagini giudiziarie, i tempi lunghi e l’incertezza danneggiano la reputazione del sistema. Non si capisce più se sia possibile operare in modo trasparente in Italia. E questo aumenta il rischio Paese”.
C’è anche un problema normativo sul prodotto “studentato”?
“Sì, assolutamente. Non esiste nemmeno una destinazione urbanistica univoca per gli studentati. Spesso sono inquadrati come alberghi o residenze temporanee. Il sistema urbanistico italiano è frammentato, ogni Comune ha le sue regole. Il risultato è un’estrema lentezza nell’adeguamento normativo, che blocca lo sviluppo”.
Tornando ai trend globali: la stretta dell’amministrazione Trump sulle università americane potrebbe portare più studenti in Europa?
“Sì, lo pensiamo. L’atteggiamento di Trump sta spingendo gli studenti a cercare alternative. L’Europa diventa la prima scelta, e città come Milano sono percepite come centri culturali, accademici e lavorativi. L’instabilità USA può consolidare l’attrattività europea. Patrizia segue quattro grandi trend immobiliari: il Living, che include student housing, senior living, co-living e short-term living; la transizione energetica; la digitalizzazione; e infine l’attrattività dell’Europa come destinazione per capitali e studenti, anche a causa delle incertezze americane. Lo student housing, con i suoi fondamentali solidi e il gap strutturale esistente, è una delle nostre priorità strategiche”.