Il mercato italiano del commercial real estate ha vissuto negli ultimi anni una profonda trasformazione in termini di struttura, attori coinvolti e tipologia di asset class. Come ha spiegato Davide Albertini Petroni, Presidente di Confindustria Assoimmobiliare, al 1° Pambianco Real Estate Summit, “fino a circa dieci anni fa, il settore si concentrava su tre segmenti principali: office, retail e, in misura minore, hospitality, con una polarizzazione geografica su Milano e Roma, le uniche due città in grado di attrarre capitali istituzionali rilevanti. Oggi, le nuove destinazioni d’uso e i criteri ESG, diventati driver degli investimenti, stanno trasformando l’industria immobiliare lungo tre principali direttrici: contaminazione con altri settori, crescita dell’operational real estate e digitalizzazione”.
In passato, il mercato era alimentato prevalentemente da capitale domestico, che rappresentava circa il 70% del totale, proveniente da casse previdenziali, fondi pensione e fondazioni bancarie, con una componente estera limitata al 30%, principalmente investitori europei e statunitensi. Attualmente, la situazione si è radicalmente modificata: il 65% degli investimenti proviene da capitali internazionali, segno di un interesse crescente da parte di operatori globali, attratti da nuove asset class, rendimenti più competitivi rispetto ad altri mercati maturi e opportunità di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.
“Il settore si è ampliato, sono aumentate le asset class di investimento”, spiega Albertini Petroni. “Oggi abbiamo asset come il living, i data center, un interesse più marcato per l’hospitality e la logistica. Tutto ciò comporta cambiamenti strutturali, con una contaminazione crescente con settori come mobilità, energia, lifestyle, design e sanità, ambito in cui l’health care rappresenta un’ulteriore area di sviluppo”.
La seconda direttrice del cambiamento è l’operational real estate. “Si crea valore dagli immobili attraverso una gestione più attenta degli asset, che implica un rafforzamento delle società di servizi”, sottolinea Albertini Petroni. “Infine, il terzo elemento è la digitalizzazione: l’analisi dei dati, delle performance energetiche, del well-being dei tenant e delle informazioni di mercato richiede una maggiore capacità di monitoraggio e gestione. È necessario aumentare la penetrazione digitale delle società immobiliari, un settore che, rispetto ad altri, risulta ancora in ritardo”.