“Nel segmento di fascia media (da 1 a 3 milioni di euro), la domanda e il numero di transazioni non fanno prevedere alcun miglioramento nel corso del 2025. La situazione politica internazionale e il clima economico generale rappresentano infatti un forte freno alle decisioni di investimento. Mentre la fascia top del mercato (quella da 3 a 6 milioni di euro) e il segmento del lusso (oltre i 6 milioni di euro), continueranno a essere caratterizzati da una buona domanda internazionale e da un’offerta estremamente limitata, per cui è plausibile prevedere ulteriori aumenti nei prezzi di vendita. Ma siccome le transazioni in questa fascia rappresentano una quota marginale del mercato complessivo, eventuali rialzi non avranno alcun impatto sulle medie generali dei prezzi”.
E’ questa la previsione degli esperti di Tirelli & Partners sull’andamento del mercato degli immobili di pregio in Italia, secondo cui sul fronte delle locazioni, la domanda rimarrà elevata e crescerà ulteriormente per effetto della componente secondaria, ovvero di coloro che in attesa di acquistare la loro residenza in città, non riuscendo a trovarla, si rivolgono al segmento dell’affitto.
Ma la scarsità di offerta renderà impossibile un aumento del numero di contratti di locazione, soprattutto nella fascia Lusso. E così i canoni continueranno a crescere con un trend moderato nella media, mentre nel segmento lusso si prevedono nuovi record.
Ma come è andato il mercato del lusso nel corso del 2024? Secondo l’analisi di Tirelli & Partners, nel secondo semestre i segmenti top e lusso (rispettivamente oltre 3 e 6 milioni di euro) hanno brillato in termini di transazioni e prezzi raggiunti, trainati dagli Uhnwi stranieri che sono arrivati a Milano per i benefici fiscali garantiti dalla residenza in Italia.
In alcuni casi i proprietari hanno ceduto a offerte dirette a un livello di prezzo che “non si poteva rifiutare”. Ma questa nicchia appare ancora molto piccola e riguarda solo una manciata di case vendute. Al contrario nella fascia numericamente più rilevante, quella intermedia (1-3 milioni di euro), un mercato prevalentemente domestico e di sostituzione, è successo molto poco.
“Dove non guidano gli stranieri, c’è un problema: le case sul mercato fanno molta fatica a trovare compratori motivati e rapidi e prevalgono tra questi atteggiamenti procrastinatori”, spiegano gli esperti di Tirelli. “Le scuse per ritardare l’acquisto possono riguardare di volta in volta alcune imperfezioni della casa, l’importo e i tempi previsti per i lavori di ristrutturazione, l’incertezza sul prezzo corretto da offrire. I proprietari che desiderano chiudere devono quindi accettare sconti considerevoli per convincere gli acquirenti e velocizzare le decisioni”.
I prezzi medi richiesti, secondo l’analisi di Tirelli & Partners, hanno continuato a salire, ma in modo contenuto (+0,8%). “L’ultimo aumento significativo dei prezzi di vendita risale al 2019 (+5,5%). Negli ultimi 5 anni la crescita è stata graduale e stabile”, sottolineano gli esperti secondo cui sono invece cresciuti molto i valori massimi al metro quadro delle case più pregiate messe sul mercato: quasi il 50% dal 2020 nella media cittadina. Nel Quadrilatero, questo valore ha raggiunto quasi 39.000 euro, confermando la zona come la più esclusiva e cara della città.
Bene anche il mercato delle locazione che, lo scorso anno, ha registrato una domanda robusta in tutte le zone e in tutti i segmenti. In quello top (oltre 100.000 euro annui di canone), l’offerta non è riuscita a soddisfare la richiesta, con un deficit ancora più marcato per gli affitti sopra i 200.000 euro (fascia lusso). Le poche residenze di alto valore estetico sono già state assorbite dai nuovi residenti arrivati per usufruire dei vantaggi fiscali. Nelle fasce di prezzo inferiori, l’offerta è aumentata, ma resta insufficiente per coprire una domanda sempre elevata, mantenendo il mercato sotto pressione.