La crisi edilizia attesa per i prossimi anni si tradurrà in un rallentamento dell’offerta di nuovi prodotti immobiliari con effetti positivi sul livello dei rendimenti medi del settore in Europa e nel Regno Unito. E’ questa la previsione degli esperti di Aberdeen Investments che, forte di oltre 30 miliardi di sterline di beni immobiliari, ha aggiornato la sua House View alla luce del continuo aumento di liquidità verso i settori della logistica, residenziale, dei centri commerciali e degli uffici.
“L’inizio dell’anno è stato caratterizzato da incertezze per il settore immobiliare, a causa delle oscillazioni del mercato delle gilt. Tuttavia, siamo abituati ai periodi di volatilità a breve termine e restiamo convinti che la correzione del mercato immobiliare sia terminata e che siamo entrati in una nuova fase di crescita, almeno per gli asset di alta qualità”, spiega Anne Breen, responsabile globale del settore immobiliare di Aberdeen Investments. “L’Europa e il Regno Unito stanno attraversando una crisi nell’edilizia a causa dei costi elevati e degli ostacoli per ottenere i permessi di costruzione. Se da un lato la soluzione di questi aspetti è fondamentale per la crescita a lungo termine dell’Europa e contribuirà a sbloccare le nostre prospettive a lungo termine, dall’altro lato la realtà è che nel breve termine ciò dovrebbe sostenere ulteriormente le valutazioni immobiliari”.
Secondo i dati Eurostat, a dicembre gli appalti per nuove costruzioni nell’Ue sono diminuiti del 14% su base annua. Questo conferma la tendenza a un’attività edilizia discontinua in tutta Europa, che si protrae da quando è iniziata la crisi finanziaria globale. Con i costi di edificazione ancora elevati, i costi di finanziamento dello sviluppo ancora alti e il diffuso nervosismo per l’impatto di Trump sull’economia globale, è difficile prevedere un’inversione di tendenza.
Il nuovo scenario delineato da Aberdeen Investments non considera più il settore degli uffici come un ostacolo significativo per i rendimenti complessivi. Il calo del valore del capitale nel settore direzionale è diventato meno grave e Aberdeen Investments prevede addirittura rendimenti a due cifre in alcuni segmenti di uffici nel corso dell’anno, tra cui il West End di Londra, il quartiere centrale degli affari di Parigi, il quartiere centrale degli affari di Madrid e il centro di Amsterdam. Le strutture per uffici di bassa qualità rimangono sotto pressione, ma per quelli prime la domanda da parte degli affittuari è forte e gli affitti sono in aumento.
A livello settoriale, tuttavia, Aberdeen Investments continua a preferire il residenziale e la logistica. Alcune delle sue scelte a più alta convinzione quest’anno riguardano la logistica europea e il settore build-to-rent, che nel Regno Unito include la joint-venture di Aberdeen Investments con John Lewis Partnership.
“Anche se da diversi anni siamo sottopesati sugli uffici, abbiamo notato un significativo miglioramento delle prospettive per il settore e crediamo che arriverà un momento in cui gli investitori senza esposizione agli uffici avranno una performance inferiore”, aggiunge Anne Breen. “Naturalmente, quello che gli investitori dovranno ora considerare è: quando arriverà quel momento e quali sono le caratteristiche di un ufficio performante?”
Secondo gli esperti di Aberdeen Investments, i rendimenti totali annualizzati a tre anni per gli immobili europei si asttesteranno intorno al 9%. Per il Regno Unito, le previsioni sono ancora buone ma leggermente inferiori, poiché i costi di indebitamento del Regno Unito stanno diminuendo più lentamente e il percorso di riduzione dei tassi di interesse si sta concretizzando.
In Europa, Aberdeen Investments prevede che la logistica, il residenziale, gli uffici centrali, i retail park e gli hotel avranno un andamento migliore rispetto al mercato in generale nei prossimi tre anni.
Le previsioni continuano a indicare un andamento negativo per il mercato degli uffici in generale e per il retail più debole, ma si intravedono comunque delle opportunità.