Immobiliare italiano, crescita da primato con un problema strutturale

L’Italia si conferma uno dei mercati immobiliari più attrattivi d’Europa, registrando una crescita degli investimenti importante: nel 2024, il volume complessivo ha raggiunto i 10 miliardi di euro, con un incremento del 47% rispetto all’anno precedente. Un dato che pone il nostro Paese in cima alla classifica europea per crescita, superando Olanda (+36%), Regno Unito (+23%), Germania (+20%) e Spagna (+20%). L’analisi di Cbre evidenzia un trend che, nell’ultimo decennio, ha portato il volume totale degli investimenti nel commercial real estate italiano a sfiorare i 100 miliardi di euro, con un incremento del 74% nel numero di transazioni tra il 2015 e il 2024. Se il mercato immobiliare dovesse continuare a viaggiare a questi ritmi, anche il 2025 potrebbe confermarsi un anno positivo. Tuttavia, dietro questi numeri lusinghieri si nasconde un dato critico che solleva preoccupazioni: la predominanza degli investitori esteri. Secondo Gabetti Property Solutions, il 62% degli investimenti immobiliari in Italia è realizzato da operatori stranieri, con una forte incidenza di capitali provenienti da Stati Uniti e Francia. Se da un lato questo evidenzia la crescente attrattività del nostro mercato immobiliare agli occhi della finanza internazionale, dall’altro mette in luce una debolezza strutturale: il capitale domestico, sia istituzionale sia privato, gioca ancora un ruolo marginale. Questo sbilanciamento potrebbe avere conseguenze per il controllo strategico delle principali operazioni immobiliari nel nostro Paese. Il confronto con altri Paesi europei è emblematico: in Francia, ad esempio, la quota di investimenti immobiliari gestiti da capitali nazionali è nettamente superiore rispetto a quella italiana, grazie alla presenza di fondi locali strutturati e di una forte politica di supporto al settore. Anche in Germania, il mercato immobiliare è fortemente sostenuto da investitori domestici, che riescono a competere con gli operatori internazionali garantendo al settore una maggiore stabilità e un controllo strategico a livello nazionale. La questione non è puramente economica, ma anche politica e strategica. Un mercato immobiliare troppo dipendente da capitali stranieri potrebbe rendere l’Italia più vulnerabile a improvvisi cambi di scenario. Il rischio è che le principali operazioni immobiliari, soprattutto nel settore degli asset di pregio e nei comparti strategici, siano guidate da decisioni eterodirette. Il capitale estero è fondamentale ma serve un maggiore equilibrio e, per questo forse, serve un coinvolgimento di tutte le istituzioni.