I numeri sono cospicui e la stima ammonta a duecento miliardi di plusvalenze attese. A tanto, infatti, in linea con la Direttiva Case Green potrebbe arrivare il contributo derivante dalla rivalutazione complessiva del patrimonio immobiliare pubblico secondo il report presentato da Deloitte: ‘Ridurre il debito pubblico in Italia valorizzando i suoi asset reali. Padroni del nostro Destino’.
Il punto di partenza è un debito pubblico che si prevede raggiunga la soglia dei tremila miliardi di euro alla fine dell’anno in corso, avendo già toccato l’ammontare di ottantasei miliardi di euro di interessi nel 2024. A parziale compensazione di una situazione che, stando all’agenda Draghi e alle sue indicazioni contenute nel report ‘The future of European competitivene’, per consentire all’Italia di raggiungere i propri obiettivi di crescita, competitività e sostenibilità richiederebbe tra gli ottanta e i cento miliardi di euro di investimenti spalmati nel prossimo decennio, un contributo sulla strada dell’autofinanziamento potrebbe arrivare proprio dalla rigenerazione degli immobili pubblici. Infatti, trasformare e valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico e le infrastrutture del Paese costituirebbe una forma di investimento in attività reali il cui impatto potrebbe essere ben superiore rispetto a quello derivante dalla privatizzazione delle partecipazioni dello stato in aziende quotate o dalla valorizzazione di asset finanziari liquidi.
“Il finanziamento degli interventi di rigenerazione e sviluppo per la piena valorizzazione degli immobili di Stato afferma Claudio Scardovi, Senior Partner e Private Equity & Real Asset Leader di Deloitte e autore del report – può avvenire su basi di mercato, anche attraverso strumenti di Partenariato Pubblico Privato (PPP) e coinvolgendo il risparmio privato degli italiani, tramite investitori istituzionali come Casse di Previdenza, Fondi Pensione, Fondazioni ed anche Assicurazioni ed altri operatori del risparmio gestito”.
Non solo Stato centrale ma anche le amministrazioni locali compongono il patrimonio immobiliare pubblico, stimato nell’intorno dei trecento miliardi di euro, e decidere come impiegare un’eredità così cospicua è una scelta che sembra andare oltre alla mera cessione di tali asset. Di contro, un intervento mirato di rigenerazione sugli immobili pubblici, in linea con la ‘Direttiva Case Green’, con una stima di investimenti complessivi nell’ordine dei cinquecento miliardi di euro, permetterebbe di ottenere una rivalutazione del patrimonio immobiliare pubblico con effetti moltiplicativi di circa 1.8x, generando una possibile plusvalenza netta di circa duecento miliardi di
euro.
E, a proposito dell’importanza della rigenerazione degli immobili pubblici come soluzione strategica per agevolare la riduzione del debito pubblico, mantenendo elevata l’attenzione sulla sostenibilità, Francesco Paolo Bello, Deputy Managing Partner di Deloitte Legal commenta così: “La riduzione del debito pubblico passa attraverso la rigenerazione, riconversione e valorizzazione degli asset reali del Paese che rappresentano elemento di solidità e potenzialità uniche di cui ci dimentichiamo spesso e che dovremmo piuttosto perseguire ed evidenziare, a partire dal bilancio di stato. La valorizzazione di asset reali di stato risulta un’opzione strategica fondamentale da considerare per il ribilanciamento patrimoniale ed economico del bilancio dell’Italia e un’importante fonte di finanziamento degli elevati investimenti che si rendono necessari per investire in un futuro di competitività sostenibile.”
I due manager, valutando gli effetti che una simile strategia riuscirebbe a generare sull’economia reale, analizzano anche le ricadute immediate sui valori immobiliari degli asset interessati da tali rivalutazioni: “Questa operazione permetterebbe non solo di realizzare al meglio il valore patrimoniale degli immobili pubblici, cogliendo effetti moltiplicativi a livello economico per via dell’impatto diretto e indiretto finale sul PIL, ma anche di cogliere altri obiettivi sociali e ambientali di pubblica utilità. Infatti, un immobile di stato situato in centro città, scarsamente utilizzato e con costi di gestione insufficienti a preservarne il valore patrimoniale, potrebbe andare incontro a una riconversione per una destinazione d’uso ottimale. Questa richiederebbe certamente un investimento da capitalizzare e ulteriori oneri ricorrenti di gestione, ma potrebbe incrementarne la produttività e utilità d’uso, riflessa nel canone d’affitto o nella valorizzazione patrimoniale dello stesso”.