Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di trasformazione, con una ripresa guidata da asset class resilienti come Logistica, Living e Hotel. Il 2025 sarà un anno chiave per consolidare questa crescita, con nuove opportunità derivanti dal cambio di destinazione d’uso e dall’ingresso di nuovi attori nel mercato. L’attenzione rimarrà alta sui rischi geopolitici e sulle politiche monetarie, ma gli investitori vedono un contesto sempre più stabilizzato, con un ritorno di interesse per il settore uffici nelle location primarie e una crescente diversificazione delle asset class. Il futuro del real estate in Italia si gioca sulla capacità di innovare e adattarsi alle nuove esigenze del mercato, con un focus crescente sulla sostenibilità e sulla rigenerazione urbana. Queste, in estrema sintesi, le evidenze emerse in occasione dell’edizione 2025 di Perspective, appuntamento giunto alla decima edizione, in occasione del quale è stato presentato l’ultimo Market Outlook di Cbre. Con un volume di investimenti di quasi 10 miliardi, il 2024 del commercial real estate italiano si è chiuso con un incremento del 47% rispetto al 2023, confermando l’Italia in una posizione di assoluto rilievo tra i principali mercati europei, dove si respira anche per il 2025 un generale ottimismo da parte degli investitori, nonostante una diffusa preoccupazione legata in primis all’instabilità geopolitica che ha caratterizzato gli ultimi mesi.
In particolare, l’Italian Investor Intentions Survey, indagine annuale sul sentiment che ha visto la partecipazione di oltre 230 investitori attivi sul mercato italiano, tra fondi di investimento, istituti di credito, banche, privati e altri soggetti istituzionali in Italia e in Europa, mostra che il 75% degli investitori si dichiara ottimista e fiducioso che la ripresa delle attività di investimento sia già in corso e destinata a consolidarsi durante il 2025. Il 64% degli investitori è infatti pronto ad aumentare le acquisizioni nel corso dell’anno.
Giulia Ghiani, Head of Research & Data Intelligence Italy di Cbre, e Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy in Cbre, nella loro disamina mostrano che il mercato del debito continua a essere polarizzato. La fascia alta del mercato immobiliare sta beneficiando di un accesso sempre più agevole ai finanziamenti, mentre le realtà più fragili incontrano difficoltà crescenti. Questa differenziazione è ancora legata a fattori macroeconomici, tra i quali la disoccupazione. Tuttavia, il miglioramento delle condizioni di finanziamento ha iniziato a sbloccare il mercato già nel corso del 2024, “un trend che osserviamo nei principali mercati europei. È interessante notare come l’Italia stia trainando questa ripresa, con un recupero dei volumi di quasi il 50% rispetto al 2023. Questo è stato in parte influenzato da importanti operazioni straordinarie nel settore, ma è anche il risultato di solidi fondamentali di mercato”.
DA ASSET HOTEL PERFORMANCE STRAORDINARIE
“L’analisi storica dei volumi di investimento mostra che – fanno notare Ghiani e Gandellini – il 2024 è stato un anno positivo per il mercato immobiliare italiano. I volumi complessivi si sono attestati poco al di sotto dei 10 miliardi di euro, segnando un netto distacco dal difficile 2023, caratterizzato da costi di finanziamento elevati e incertezze economiche. Tra i settori che hanno trainato la ripresa spicca il retail, grazie anche alla grande transazione nel Quadrilatero della Moda a Milano (di Kering, ndr), dal valore superiore al miliardo di euro. Tuttavia, l’asset class che ha registrato la performance più straordinaria è stata quella degli Hotel, che oggi rappresentano il primo settore per volumi investiti in Italia. La rigenerazione dell’offerta ricettiva, sostenuta dal forte recupero delle performance turistiche, ha alimentato una crescita significativa in città come Milano, Roma, Venezia e Firenze. D’altro canto, il settore uffici rimane ancora lontano dai suoi valori storici, un tema che approfondiremo ulteriormente. La Logistica, invece, continua a essere centrale, con una normalizzazione dei volumi investiti. Il segmento Living, sebbene vivace, è penalizzato dalla mancanza di prodotto stabilizzato, con un forte interesse per il settore degli studentati.
CRESCITA DEL PRIVATE EQUITY IN UN MERCATO PIU’ STABILIZZATO
“Secondo il nostro survey europeo – proseguono Ghiani e Gandellini – il 70% degli investitori ritiene che il 2025 sarà l’anno della ripresa. L’equity value avrà un ruolo chiave, essendo stato già responsabile di oltre il 50% degli investimenti nel 2024. Tuttavia, ci aspettiamo una crescita anche del private equity in un mercato più stabilizzato. Le asset class su cui si punta maggiormente per il 2025 sono la logistica, che si conferma asset class strategica per la crescita; il Living che, nonostante la carenza di prodotto, continua a essere un settore attrattivo. Quella degli hotel si distingue come asset class emergente in Italia, grazie all’ampia offerta e alla possibilità di diversificazione”.
FOCUS SU ASSET ALTERNATIVI
L’interesse degli investitori si concentra sugli operating asset, con particolare attenzione a Student housing: “il settore è in forte crescita, con 40.000 nuovi posti letto previsti entro il 2029 in 25 città italiane; data center, che è un mercato emergente con una domanda in forte espansione, soprattutto nell’area di Milano”. E ancora “senior living: asset class in evoluzione, con un crescente interesse da parte degli investitori value-add”. Questi settori rappresentano “un’opportunità strategica, poiché offrono immobili che non sono solo asset da compravendere, ma veri e propri strumenti operativi per i gestori”.
Certo, non mancano i rischi. Il maggiore percepito dagli investitori riguarda l’incertezza geopolitica, con possibili ripercussioni sulle politiche economiche e sui tassi di interesse. Tuttavia, il processo di repricing degli asset si sta stabilizzando, con una progressiva contrazione dei rendimenti già osservata nel primo trimestre del 2025″. Per quanto riguarda le diverse asset class, nella Logistica, Living e Hotel “gli investitori si aspettano una stabilizzazione e un incremento dei prezzi”; il Retail e Uffici secondari “soffrono ancora di un’incertezza sui ritorni finanziari rispetto ai rischi connessi”.
UFFICI, POLARIZZAZIONE DEL MERCATO E NUOVE OPPORTUNITA’
In particolare, “il settore degli uffici è caratterizzato da una forte polarizzazione. La domanda si concentra su location primarie, dove la scarsità di prodotto sta generando un aumento dei canoni. Al contrario, nelle aree secondarie i tassi di vacancy sono in crescita, anche se non più stagnanti. Milano e Roma continuano a distinguersi nel panorama europeo, con tassi di vacancy inferiori o pari ai livelli pre-Covid. Questo elemento contribuisce a proteggere i fondamentali del mercato, rendendolo meno vulnerabile rispetto ad altri contesti europei” sottolineano Ghiani e Gandellini.
NORMALIZZAZIONE DELLA LOGISTICA E CRESCITA SOSTENIBILE
Il settore logistico “si sta normalizzando dopo l’eccezionale crescita degli ultimi anni, trainata dall’e-commerce. Tuttavia, la mancanza di prodotto nelle location più attrattive e la limitata disponibilità di nuove aree di sviluppo continuano a rappresentare una sfida. Questo sta portando a un crescente interesse per la riqualificazione del patrimonio industriale esistente, un trend che potrebbe consolidarsi nei prossimi anni”. I trend emergenti sono rappresentati dalla “riconversione degli immobili e da nuovi investitori”. Uno dei trend più rilevanti del 2024 è stato il “cambio di destinazione d’uso, con un aumento di uffici in location secondarie riconvertiti in student housing o hotel. Questo fenomeno potrebbe intensificarsi nel 2025, contribuendo alla rigenerazione urbana”.
IN AUMENTO GLI INVESTITORI OWNER-OCCUPIED E I PRIVATI
Inoltre, il mercato sta registrando una crescente presenza di investitori owner-occupied, operatori che acquistano immobili per utilizzarli direttamente nel loro business. Questo fenomeno è particolarmente evidente nel settore degli hotel, uffici e logistica. Si nota anche, osservano le due esperte, “un aumento del ruolo degli investitori privati (high-net-worth individuals e family office), che stanno compensando la riduzione del capitale istituzionale, un trend già consolidato in mercati come Germania, Francia e Spagna”.