L’healthcare, il real estate e l’impact investing, tre mondi solo apparentemente distanti e che, invece, nelle attuali condizioni di mercato caratterizzate da elevati livelli di volatilità, appaiono come tra gli ambiti di investimento maggiormente interessanti e non solo per i ritorni attesi dagli investitori.
Forte propensione all’innovazione, valutazioni di natura economico-finanziaria sostenute nel tempo, minor correlazione storica all’inflazione sono tutti aspetti riscontrabili in ciascuno di questi ambiti a cui aggiungere la solidità che, anno dopo anno, sta caratterizzando quella che viene definita la “Impact Economy”, grazie all’agire di due forze simultanee: il riesame da parte dell’amministrazione pubblica delle politiche di welfare e la presenza di una serie di operatori finanziari che promuovono nuove strategie di investimento che pongono al centro temi quali l’inclusione e la sostenibilità.
Il segmento dell’Impact Investing, dove l’Europa a livello di asset under management ha un ruolo di primo piano grazie ad una legislazione favorevole, è il protagonista negli ultimi anni di una wave di operatori che stanno promuovendo questa nuova asset class di investimenti. Si tratta di una strategia che mira a creare valore per l’investitore e per la società nel suo complesso, coniugando, nella valutazione di imprese e istituzioni, l’analisi finanziaria con quella ambientale, sociale e di governance. Le aree in cui si concentrano maggiormente gli investimenti a forte impatto socio-ambientale sono quelle dei servizi abitativi, dell’energia, dell’inclusione finanziaria anche con strumenti di microfinanza e dell’assistenza sanitaria.
In particolare, appare sempre più attuale e necessaria una soluzione con riferimento al tema del social Housing per il quale l’Europa sembra come bloccata in una sorta di trappola nei servizi abitativi (housing trap) legata agli elevati costi di accessibilità delle abitazioni e ad alloggi di edilizia pubblica insufficienti per rispondere al numero crescente di richiedenti (a Milano, ad esempio, si prevede la necessità di creare 400.000 posti letto entro il 2030). Al tema dei servizi abitativi si associa poi quello relativo al settore dell’assistenza sanitaria, aspetto ancora emergente in Italia, con un’offerta di servizi limitata ed un disequilibrio in molte regioni tra domanda e offerta.
Nella valutazione degli investimenti si stanno affermando metodologie per individuare gli impatti prodotti sulla società. Il presupposto della sostenibilità sociale è sempre più centrale in tali processi valutativi, sommandosi alle dimensioni più tradizionali quali quella economica e ambientale. Occorre così tenere in considerazione come ogni investimento può influenzare il contesto in cui è inserito, incentivando le soluzioni che riescono a migliorare la vita delle persone, favorendo la costruzione di società più inclusive ed equilibrate. L’identificazione di strumenti valutativi idonei, capaci di garantire una misurazione accurata dei risultati raggiunti è centrale al fine di evitare (o
provare a ridurre il più possibile) rischi del green e social washing. A tal proposito, il tema dell’addizionalità appare quanto mai dirimente. Infatti, non tutti gli investimenti rivolti a progetti che mirano al raggiungimento di obiettivi sociali o ambientali possano essere considerati ad impatto: un investimento nella sanità privata con un’offerta di servizi rivolta alla clientela alto spendente, pur generando impatto sociale a fronte dell’erogazione di servizi sanitari, presenta una scarsa accessibilità economica dovuta ad un costo di accesso a quel servizio troppo elevato che non consente di configurarlo come investimento ad impatto.
Proprio questa è la mission di Confident, società che opera nell’ambito delle cliniche dentali, il cui obiettivo è estendere la propria rete di strutture e sviluppare nuovi servizi mirati alle categorie più fragili. Il piano di crescita prevede un aumento rilevante della capacità operativa tramite l’apertura di nuove sedi, espandendo la presenza sul territorio oltre le 30 cliniche nei prossimi quattro anni. Raggiungere un obiettivo così sfidante necessita di un partner che possa sostenere la traiettoria di crescita della società, condividendone i valori, ed è questo il razionale che ha portato Confident all’apertura del capitale ad un investitore di minoranza.
“Le cliniche gestite da Confident sono ubicate nei quartieri periferici di Milano o in zone limitrofe alla città che si caratterizzando per essere densamente popolate e dove spesso il tema delle prevenzione non è percepito come prioritario” ha commentato a Pambianco Real Estate Eugenio Conforti, Head of Impact Investing di KYIP Capital SGR, a proposito del recente investimento. “Vogliamo portare la qualità del dentista “di famiglia” in zone dove le cure odontoiatriche sono spesso trascurate e nelle quali la domanda di tali cure è molto elevata con un’attenzione particolare al rapporto qualità-prezzo” continua Clementina Chiari, ESG ed Impact Manager di
KYIP Capital.
“Nello scegliere dove ubicare le cliniche teniamo in considerazione i principali punti di passaggio dei quartieri e valutiamo spazi in corso di dismissione che verranno poi completamente ristrutturati con un’attenzione ai temi di rigenerazione e riqualificazione, rispondendo così alla domanda di apertura di servizi sanitari di prossimità”, prosegue Conforti. “Queste cliniche presentano un fatturato che è tra i più alti in Italia tra quelli conseguiti da strutture comparabili e che, per le best performer si aggira intorno a 1 milione e mezzo di euro, ed un Ebitda margin del 20% a dimostrazione del fatto che questa tipologia di investimenti possono essere molto redditizi. Il fattore cruciale è il load factor: aumentare il numero di interventi, puntando sull’utilizzo, abbatte i costi fissi e genera un immediato effetto positivo sulla marginalità”.
KYIP Impact Mission (KIM), fondo Articolo 9 SFDR lanciato a fine 2024 presenta un obiettivo di raccolta target di 60 milioni di euro e un ticket medio di investimento equity per operazione – prevalentemente di minoranza – tra i tre e i sette milioni di euro su aziende con un fatturato compreso tra i cinque ed i cinquanta milioni di euro. Il comparto, sul quale ha già investimento il Fondo Italiano d’Investimento SGR come anchor investor, è dedicato a sostenere le imprese italiane capaci di coniugare solidi risultati finanziari e generare impatti positivi sulla società in settori strategici come salute e benessere.
“Il mondo degli investimenti ad impatto deve perseguire ritorni a mercato, attirando così molti più operatori. La parte ad impatto deve contribuire a generare valore arrivando così a generare un Ebitda della parte impact che sia chiaramente misurabile. Ciò è reso possibile dalla necessità di declinare dei KPI che siano strettamente legati all’attività caratteristica dell’azienda. La leva prezzo non è quella sulla quale vogliamo focalizzarci poiché non crea valore e non innesta, pertanto, un circolo virtuoso di investimenti”.
L’Italia, anche se in misura minore rispetto ad altri paesi, sta comunque vivendo un periodo di crescita di progettualità nella direzione dell’impact economy. In tale contesto, dunque, non mancano le sfide per il settore immobiliare. La progettazione è oggi centrale nel disegnare la relazione tra l’uomo e lo spazio che lo circonda con grande opportunità di contaminazione tra i professionisti che lavorano nell’ambito dell’urbanistica, dell’immobiliare e gli impact manager. In un mercato del real estate sempre più interconnesso è fondamentale avere una visione globale che ripensi all’intero comparto anche in termini di impatto tangibili e misurabili sulla comunità, filosofia alla base della nicchia di mercato che sono, ad oggi, gli impact investments e che potrebbero, però, ricoprire un ruolo di primo piano nel rispondere alle sfide citate con ritorni molto interessanti per gli investitori.