Stimati 855 kmq di territorio da rigenerare (4,1% della superficie urbanizzata italiana), 320 milioni di mq di superfici realizzabili, 1.900 miliardi di euro di valore economico generato e 100.000 nuovi posti di lavoro di qui al 2050. Sono questi i numeri emersi dall’analisi realizzata da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up | Unipol e presentata a a Roma nel corso del convegno ‘Future Cities – Rigenerazione in viaggio’. In questo scenario, la riattivazione di aree, strutture, edifici, spazi pubblici, non utilizzati o sottoutilizzati contribuirà a generare un fatturato per l’industria immobiliare di 660 miliardi di euro in 26 anni e ricadute economiche e sociali quantificabili in 1.240 miliardi di euro con un gettito aggiuntivo annuo compreso tra i 17,5 e i 26 miliardi di euro.
“La rigenerazione urbana si pone da sempre l’obiettivo di elevare il livello di qualità della vita e di promuovere un miglioramento sociale, ambientale ed urbanistico/edilizio”, spiegano Giuseppe Lobalsamo direttore immobiliare del Gruppo Unipol e Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “In Italia il patrimonio edilizio nazionale è composto per un’ampia parte da asset vetusti, non più rispondenti alle odierne necessità. Questa componente rappresenta la base sulla quale la rigenerazione urbana può intervenire, considerando come elemento iniziale e imprescindibile di ogni operazione lo sviluppo di reti e servizi, materiali e immateriali, che possono avviare processi di valorizzazione a livello sia economico che sociale”.
“La rigenerazione delle aree periferiche di una città come Milano può essere davvero efficace soltanto se sostenuta da un corretto sviluppo della rete infrastrutturale e da una concreta collaborazione tra soggetti pubblici e soggetti privati”, aggiunge Massimiliano Morrone, amministratore delegato di UnipolSai Investimenti Sgr. “Stiamo lavorando all’area Stephenson, un ampio comparto a nord-ovest di Milano dove coesistono a meno di un km uno dall’altro tre grandi sviluppi mixed use che hanno generato negli ultimi 10 anni la costruzione di circa mezzo milione di mq. Tutti gli sviluppi in corso porteranno nell’area oltre 100.000 residenti/lavoratori costituendo una nuova città nella città che va integrata alla grande Milano con il completamento del sistema infrastrutturale caratterizzato dal passante ferroviario”.
Secondo l’analisi di Scenari, i maggiori interventi di rigenerazione urbana si vanno a localizzare all’interno di alcune delle maggiori polarità urbane e direttrici infrastrutturali della Penisola quali l’ambito padano centro – orientale ed emiliano – romagnolo, con maggiore concentrazione nei poli di Milano, Venezia, Reggio Emilia e Rimini, e il triangolo apulo – campano – lucano con i capisaldi di Napoli, Foggia, Lecce e Taranto. Torino, Trento, Trieste, Genova, Firenze, Roma e Cagliari sono tra le realtà urbane in cui i processi di rigenerazione urbana risultano positivamente influenzati dal possibile miglioramento reputazionale guidato dallo sviluppo delle reti infrastrutturali, seguiti dai territori confinanti quali Moncalieri, Bogliasco, Cimone, Sgonico, Sesto Fiorentino, Formello e Elmas.
Il Rapporto di Scenari Immobiliari e Urban UP | Unipol, inoltre, permette di stimare le potenziali dinamiche di rigenerazione urbana che andranno a interessare il territorio italiano nel corso dei prossimi 25 anni. “Nel caso in cui le dinamiche in atto dovessero confermarsi nel lungo periodo è possibile prevedere in quasi 855 chilometri quadrati la superficie territoriale nazionale potenzialmente rigenerabile e in quasi 320 milioni di metri quadrati la superficie edificabile”, si legge nel report.
“Le aree urbane nelle quali opera la rigenerazione urbana – sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – sono sistemi complessi e dinamici che ospitano cittadini residenti e lavoratori, persone che vivono gli spazi per svago o necessità differenti. Per questo devono sapersi modificare per rispondere al mutare delle esigenze di chi li vive, così da non far concretizzare criticità derivanti da problematiche di tipo economico, sociale o ambientale”.
Secondo Zirnstein, a livello economico, le ricadute della rigenerazione urbana per lo Stato appaiono importanti quanto gli effetti indiretti e indotti, quantificabili in un valore diretto, indiretto e indotto complessivamente pari a 1.900 miliardi di euro, composto rispettivamente da 660 miliardi di euro di ricadute dirette, 640 miliardi di euro indirette e 600 miliardi di euro indotte.
“Utilizzando gli andamenti storici immobiliari, i volumi di valore aggiunto prodotti, le reazioni del sistema immobiliare alle crisi, le previsioni di crescita degli indicatori confrontati con le tavole intersettoriali delle risorse e degli impieghi pubblicate da Istat, è possibile considerare che non solo potrebbe essere notevole il valore indiretto della produzione e dell’indotto anche attivato in altri settori del sistema economico, ma il gettito per lo Stato, direttamente derivante, può essere prudentemente stimato nel venti per cento del valore immobiliare realizzato, quantificabili in almeno 135 miliardi di euro, circa cinque miliardi l’anno”, conclude il direttore generale di Scenari Immobiliari.