L’economia europea attraversa una fase di grande trasformazione, influenzata dalla contrazione economica in Germania e dalla crescente pressione sui mercati immobiliari. Tuttavia, nonostante le difficoltà degli ultimi anni, soprattutto a causa dell’aumento dei tassi di interesse che ha frenato drasticamente le transazioni, si iniziano a intravedere segnali di vitalità. “In generale, restiamo positivi riguardo all’evoluzione del mercato in Europa,” afferma Alexei Dal Pastro, CEO Italia di Covivio, sottolineando come le variabili macro stiano spingendo gli investitori a riattivarsi. In Italia, Francia e Germania si osservano nuove dinamiche e strategie di diversificazione, in particolare nel settore residenziale e alberghiero, mentre gli uffici affrontano sfide legate ai cambiamenti del mondo del lavoro.
Cosa ci possiamo aspettare dal mercato immobiliare in Europa?
“Le variabili macro ci aiutano molto e spingono gli investitori a riattivarsi. Gli ultimi anni sono stati difficili, soprattutto a causa dell’aumento dei tassi d’interesse, che ha ridotto drasticamente le transazioni, portandole a valori minimi. Ora vediamo segnali di nuova vitalità in Italia, ma anche in Francia e sicuramente anche in Germania. C’è un elemento che merita attenzione, ed è la questione degli uffici. Per gli effetti dello smart working, cui vi è stato un massiccio ricorso durante e dopo la pandemia, vi è una riduzione strutturale della domanda. Ed è chiaro che chi, come oi, realizza in modo industriale gli uffici deve
tenerne conto”.
Come state affrontando questo cambiamento?
“La nostra strategia si sviluppa su due fronti. Primo, puntiamo a evolvere gli spazi per uffici, offrendo prodotti che includano innovazione e servizi, in modo da attrarre chi li utilizza. Spazi che siano più confortevoli e stimolanti per i dipendenti. Secondo, stiamo rivedendo la nostra asset allocation, con l’obiettivo di ridurre la quota di uffici e incrementare quella destinata a hotel. Oggi il nostro portafoglio a livello di gruppo è composto per il 50% da uffici, per il 30% da residenziale – principalmente in Germania – e per il 20% da hotel. Stiamo lavorando per riequilibrare questi pesi, riducendo gli uffici e facendo crescere gli hotel. Stiamo parlando di un bilancio di oltre 23 miliardi di euro, dunque è necessario tempo per dare corso a questi ribilanciamenti. Questa è la strategia”.
A proposito di uffici, quali risultati avete riscontrato in Italia, specialmente a Milano?
“Milano è un mercato chiave per noi, dove stiamo ottenendo risultati record in termini di occupancy e di livelli di affitto. Questo perché abbiamo concentrato il nostro portafoglio nel Cbd (Central Business District) e in altre zone ben servite e ben collegate. Gli edifici che possediamo sono di recente sviluppo o tutti recentemente ristrutturati. Queste scelte ci stanno premiando. C’è una forte polarizzazione verso gli immobili di qualità superiore, Esg compliant. È chiaro che in questo contesto bisogna essere molto selettivi, disponibili a investire di più, ma siamo soddisfatti dei risultati ottenuti”.
Brexit e il nuovo regime non-dom, tral’altro, portano l’Italia ad essere attrattiva per viverci. Un filone che vi può interessare?
“Un fenomeno che stiamo riscontrando, che tocchiamo con mano. Un elemento positivo per l’Italia, per Roma e le altre città italiane. La tipologia del soggetto che si sposta è interessante per le ricadute economiche che può portare. Lo verifichiamo sul fronte degli uffici, dove primarie istituzioni finanziarie stanno arrotondando in crescita il loro staff e ho la sensazione che ciò sia dettato proprio da questo tipo di driver. La domanda di residenze continua a essere forte. Ragion per cui stiamo valutando con attenzione il mercato residenziale, soprattutto a Milano. In Germania, dove siamo molto attivi, il residenziale rappresenta già il 30% del nostro portafoglio. In Francia abbiamo portato avanti progetti di conversione di vecchi uffici in residenze, e vediamo un grande potenziale anche in Italia. A Milano, in particolare, abbiamo già sperimentato una conversione a Padova, in via Zabarella, dove stiamo trasformando un ex ufficio storico in residenziale. Stiamo ancora analizzando nuove opportunità a Milano, ci stiamo guardando intorno, cercando di trovare immobili che abbiano le dimensioni e le caratteristiche adatte al nostro gruppo. Siamo sul mercato”.
C’è interesse anche per altre città italiane, oltre a Milano per quanto riguarda gli hotel?
“Milano e Roma sono le due principali piazze per noi, ma siamo presenti anche in altre città. Siamo già esposti con hotel a Venezia e Firenze, due città con una dinamica molto interessante per il settore alberghiero. Siamo operatori concentrati sulle grandi città, ma non ci limitiamo alle quattro grandi. Stiamo valutando altre destinazioni come Napoli e Verona, che hanno una posizione strategica e un potenziale legato al turismo. In generale, ci concentriamo sulle grandi città con un’elevata attrattività urbana e turistica”.
Restando in tema hotel, qual è la vostra visione sul futuro di questo settore?
“Crediamo molto nel potenziale degli hotel, specialmente nelle grandi città. Stiamo vedendo una crescita della domanda, legata sia al turismo sia ai viaggi d’affari. Ci concentriamo su hotel urbani piuttosto che su resort in aree remote, perché ci consente di sfruttare appieno il flusso turistico e business nelle città principali. Inoltre, la nostra strategia è orientata a posizionare gli hotel in località ben collegate e con un mix di servizi in linea con le nuove esigenze dei viaggiatori”.
Negli ultimi anni avete ristrutturato diversi immobili, in particolare un edificio nella zona sud di Milano. Quali sono state le motivazioni dietro questo investimento?
“Abbiamo un portafoglio di immobili concentrato principalmente nel centro direzionale di Milano, ma alcuni anche in zone periferiche. A Rozzano, nel distretto Milanofiori, abbiamo una proprietà, Meridian, in portafoglio dal 2007, già sede di Auchan, che per molto tempo ha garantito buoni rendimenti. Con l’uscita del tenant, che ha lasciato l’Italia, per noi si è aperto un momento di riflessione. Abbiamo scelto di affrontara sfida adottando lo stesso approccio che utilizziamo per tutte le nostre proprietà: indipendentemente dalla loro posizione: puntiamo a migliorarle, ridare loro vita e inserire nuovi tenant. Abbiamo quindi avviato una trasformazione significativa dell’immobile, con un importante investimento”.
Che tipo di interventi avete realizzato e con quali obiettivi?
“Abbiamo realizzato lavori estesi per trasformare l’immobile. Chi lo conosceva prima, non lo riconoscerebbe più. L’obiettivo principale era rivitalizzare lo spazio e creare un ambiente attrattivo per nuovi inquilini. Oltre a Leroy Merlin che resta il principale conduttore, sono arrivati altri inquilini. Ora stiamo affrontando nuove interlocuzioni. La creazione di spazi condivisi e servizi aggiuntivi come sale riunioni, una palestra e aree per attività di collaborazione, servizi e amenities molto apprezzati dagli utilizzatori, ci premia. Nella complessità, siamo molto apprezzati, perché il nostro investimento ci posiziona in modo distintivo rispetto ai competitor e il mercato ce lo riconosce”.
