Calcio d’inizio per UnioneZero, con Hines, investitore insieme a Cale Street al fondo Unione 0, che avvia il primo cantiere nell’area Ex Falck di Sesto San Giovanni. Dopo due anni di ritardi e vicissitudini varie che hanno portato a un cambio di governance, partono i lavori. “Oggi abbiamo lanciato una locomotivca che andrà sicuramente a bersaglio” afferma Mario Abbadessa, CEO Italy di Hines. Il primo cantiere, forte di un investimento di 220 milioni di euro di capitali privati, è appaltato a Colombo Costruzioni e Cmb, in associazione temporanea di impresa, rispettivamente capogruppo e mandante. Ci vorranno, questa la previsione, 36 mesi di lavori e una media di circa 300 maestranze specializzate al giorno per la realizzazione di 3 edifici.
“SI PUO’ FARE”
“Il significato di questo progetto – sottolinea Abbadessa – è che ‘si può fare’, nonostante tutto quello che è successo negli ultimi anni. Lo scoppio del Covid, l’inflazione alle stelle, le due guerre, la seconda ondata di Covid, l’aumento dei tassi: abbiamo avuto solo vento contrario e traverso. Ma Hines e Prelios (fund manager) hanno dato significato all’operazione: insieme, con un piano industriale e finanziario, abbiamo dimostrato che si può fare. Con un solo piano finanziario non si va da nessuna parte. L’approccio individualista è sempre pericoloso. Noi abbiamo avuto ottimi partner, oltre a uno finanziario (Intesa Sanpaolo), con una visione industriale di lungo termine, capace di traguardare i momenti difficili”. Per Abbadessa, “se c’è un progetto industriale è possibile andare anche molto lontano. Altrimenti no. E’ proprio per questo motivo che tanti progetti di rigenerazione urbana non sono partiti. Oggi abbiamo messo in piedi una locomotiva che andrà sicuramente a bersaglio”.
La prima fase di cantiere prevede lo sviluppo di un immobile direzionale di circa 48.000 metri quadrati, che ospiterà i nuovi uffici di Intesa Sanpaolo e sarà consegnato alla Banca entro la fine del 2027, un ulteriore edificio uffici di 45.000 metri quadrati con possibilità di locazione anche multi-tenant, entrambi progettati da Antonio Citterio Patricia Viel (ACPV), e uno studentato di circa 39.000 metri quadrati e 700 posti letto, progettato da Park Associati. Tutti gli spazi puntano ad ottenere le più alte certificazioni ambientali: certificazione LEED Platinum e WELL Gold per gli spazi direzionali, progettati secondo gli standard di WiredScore, mentre lo studentato sarà certificato LEED Gold. L’obiettivo finale è quello di ridurre il fabbisogno energetico del 30% rispetto ai sistemi tradizionali, impiegando fonti rinnovabili e materiali innovativi. Per la realizzazione complessiva di Unionezero, è previsto un investimento pari a circa 600 milioni di euro, che genererà un indotto stimato sul territorio di circa 1 miliardo di euro.
GOVERNANCE
“Per anni abbiamo parlato di come superare le tante difficoltà dei progetti di rigenerazione urbara, di come poterli risolvere. Ora, mettere la prima pietra in uno dei più grandi progetti in Europa è una grande soddisfazione”, confessa Silvia Maria Rovere, presidente di Poste Italiane, che è investitore istituzionale. “La sostenibilità – afferma Rovere – è un ingrediente fondamentale, ma la governance è essenziale per arrivare a un progetto che si realizzi veramente. E’ necessaria una governance estremamente raffinata, fatta di competenze altissime. In passato, abbiamo assistito a un difficile rapporto tra il mondo pubblico e quello privato. Nel privato ci sono tutti gli ingredienti. Nel pubblico competenze altissime. Non sempre però gli interessi sono convergenti. Pubblico e privato devono lavorare bene assieme – avverte – oppure è difficile”.
… E CAPACITY
Altro tema che Rovere propone è quello della ‘capacity’: “in anni non sospetti tuonai – ricorda – contro il superbonus, una droga inopportuna. Ha fatto triplicare i costi: la ricetta per il disastro perfetto. Tanti cantieri non nascono per le condizioni di mercato. Qui si è riusciti, ma non sono le condizioni del Paese. Avevamo la possibilità, con le medesime risorse, di creare campioni nazionali e realizzare progetti come questo di oggi. Bisogna fare convergere i denari su questi progetti e non rifare il cappotto a edifici degli anni Settanta che andrebbero semplicemente demoliti”.
RISPONDERE AI BISOGNI
Altra lettura che Rovere porta all’attenzione è relativa al fatto che “un equivoco da cui sarebbe importante uscire è che welfare, studentati, senior housing eccetera sono una palla al piede del mercato. Non è così. la domanda è altissima e hanno un ritorno ponderato per il rischio che è eccellente. Si tratta – sottolinea Rovere – di asset class che non servono a rendere attrattivo il progetto, ma sono il fulcro di un business plan. Seguire i bisogni e rispondere in maniera competitiva non toglie valore economico, ma toglie il rischio. Se un progetto non ofre ricreazione, scuole, ospedali, a lungo andare avrà delle debolezze e dunque perderà valore”. Invece “si tratta di àncore su cui costriire il residenziale, l’hotellerie e tutto il resto”. Si tratta del “più grande intervento di rigenerazione urbana europeo” sottolinea il presidente di Regione Lombardia, Attilio Fontana, che cita Piero Bassetti: “il futuro delle grandi città non deve tenere conto dei confini amministrativi, ma delle funzioni”. “Noi, come Regione, abbiamo sposato questoprogetto, immaginando l’intera regione come una smartland che coinvolge anche i territori più sfoturnati”.
UNIONEZERO OSPITERA’ 6000 PERSONE
Unionezero si estende su una superficie di circa 250.000 metri quadrati e prevede un mix funzionale, tra spazi direzionali, studentato e residenze, che ospiterà complessivamente circa 6.000 persone. Nell’ambito dello sviluppo dei 6 nuovi edifici previsti nel progetto, verranno valorizzati con particolare attenzione anche gli spazi pubblici, garantendo a livello architettonico inclusione e accessibilità. Il nuovo quartiere Unionezero sarà prevalentemente pedonale, ricco di verde diffuso, con le corti interne degli edifici residenziali accessibili anche ai non residenti. La proprietà dell’area è del fondo immobiliare ‘Unione 0’, gestito da Prelios SGR e partecipato al fianco di Hines da Cale Street, società di investimento immobiliare sostenuta dal Kuwait Investment Office, l’ufficio londinese della Kuwait Investment Authority.
