Le luxury branded residences stanno ridisegnando il panorama immobiliare di Roma. Si tratta di sviluppi residenziali associati a marchi internazionali e gestiti con i più altri standard che, con i molteplici interventi di riqualificazione urbana in corso, stanno attirando l’interesse di investitori internazionali e acquirenti di alto profilo, gli High-net-worth individual, soprattutto internazionali. Ne abbiamo parlato con Domenico Cefaly, CEO di Green Stone Sicaf e Diletta Giorgolo, Head of Residential di Italy Sotheby’s International Realty.
L’interesse degli investitori internazionali, evidenzia Cefaly, “si è sicuramente concentrato inizialmente su Milano. A Roma, invece, si diceva che fosse difficile ottenere i titoli abilitativi per poter avviare nuovi sviluppi. Era considerato un mercato poco trasparente, e quindi gli investitori si tenevano lontani. Questo, come avviene in tutte le situazioni di mercato, non solo nel settore immobiliare, ha offerto la possibilità ai primi arrivati di aggiudicarsi i progetti più interessanti”. Che sono stati riqualificati: “a Roma, parlerei più di riqualificazione che di rigenerazione urbana. I nostri sviluppi sono partiti nell’alto di gamma, poiché non c’era molta concorrenza tra gli operatori, e abbiamo potuto accedere alle operazioni più centrali e significative, come il caso di Palazzo Raggi” fa notare il CEO di Green Stone. “Anche in questo caso si trattava di una riqualificazione: il progetto, legato a uno sviluppatore in crisi finanziaria, era fermo da anni. Abbiamo riqualificato un palazzo storico, e nel frattempo l’intera zona circostante, parte del centro storico, ha cominciato a cambiare. Si nota chiaramente che le strade attorno a Via del Corso stanno subendo una trasformazione, con nuove insegne e attività di ristorazione di qualità. La città, essendo a vocazione turistica, sta cercando di elevarsi a un livello superiore”.
E la spinta, negli ultimi anni, è arrivata proprio dal settore dell’hotellerie: “diversi nuovi alberghi di lusso hanno aperto. Fino a poco tempo fa c’era solo il De Russie, mentre oggi ne sono sorti almeno quattro o cinque nuovi, tra cui il Four Seasons, che sorgerà in Piazza San Silvestro, proprio di fronte al nostro intervento in Palazzo Raggi. Il nostro progetto è un piccolo contributo a un processo più ampio iniziato qualche anno fa e ora in pieno svolgimento. Nel quadrilatero della zona si trovano altri esempi di riqualificazione come il nuovo hotel Bulgari e la sede di Gucci, tutti all’interno di palazzi storici. Questi interventi stanno migliorando anche la qualità della vita nelle aree circostanti, dai negozi alla ristorazione”.
Con l’arrivo di nuovi alberghi di lusso e la riqualificazione dei palazzi storici, “stiamo anche attirando stranieri o italiani che vivevano all’estero e che ora desiderano tornare in Italia per acquistare un appartamento di prestigio nel centro di Roma” aggiunge Giorgolo. “In questo modo, abbiamo contribuito, anche se in minima parte, a riportare figure di alto profilo, che avevano lasciato l’Italia ma che, grazie anche agli incentivi fiscali, hanno deciso di tornare. Abbiamo visto un crescente interesse per Roma già dall’inizio dell’introduzione della flat tax. All’inizio si pensava che tutti si sarebbero concentrati su Milano, ma in realtà i primi ultra-high-net-worth individuals, i miliardari, hanno guardato anche a Roma proprio grazie a questo incentivo. La vendita più alta che abbiamo fatto – ricorda – è avvenuta proprio qui a Roma”. Un movimento di riqualificazione a Roma che, evidenzia Cefaly, “è sostenuto dall’attuale amministrazione, che crede molto in questo processo e lo supporta attivamente”.
Ma Roma è avvantaggiata anche da un altro aspetto, fa notare Giorgolo: “l’eccellente logistica italiana. Roma è stata premiata per quattro anni consecutivi come miglior hub aeroportuale, e questo è un grande vantaggio. Anche l’alta velocità è un elemento chiave”. In questo senso, “Roma ha il vantaggio di essere ancora più competitiva, con un potenziale di crescita notevole. Certo, c’è un margine di miglioramento importante, ma manca ancora un certo tipo di offerta”. Ecco allora che “un passo fondamentale sarà dare nuova vita ai palazzi storici del centro attraverso l’introduzione di residenze di lusso brandizzate. Non necessariamente hotel, ma appartamenti di lusso collegati ai brand delle grandi catene alberghiere. Questi appartamenti, legati agli hotel ma destinati a essere vissuti stabilmente, possono davvero portare valore aggiunto alla città. È una tendenza che vediamo già in atto a Londra e in altre grandi città internazionali. I nostri colleghi a New York – ricorda Giorgiolo – stanno vendendo gli appartamenti del Baccarat Hotel, che rappresentano un modello simile: non solo hotel, ma veri e propri residence di qualità. Per gli stranieri, acquistare un appartamento brandizzato non riguarda solo il nome del brand, ma anche la sicurezza e gli standard qualitativi che esso garantisce. Questo offre molta fiducia agli acquirenti”.
“Credo che questo rappresenti il futuro di Roma” chiosa Cefaly. “Con uno sviluppo di questo tipo, la città potrà attrarre un turismo di fascia alta, che a sua volta stimolerà un ulteriore miglioramento della qualità della vita urbana. È un po’ come un effetto a palla di neve: attrarre questo tipo di turismo porterà sicuramente benefici su più livelli”. Intanto, va ricordato, che la flat tax è stata raddoppiata, da 100mila euro a 200mila, ma nonostante questo “siamo bombardati di richieste” assicura Giorgiolo. “Non è solo una questione legata alla flat tax: prima c’era la Brexit, ora il regime “non-dom” sta spingendo molte persone a lasciare Londra. Aumentare la flat tax da 100.000 a 200.000 è stata una decisione più politica e ideologica rivolta agli italiani, ma per fortuna gli stranieri hanno capito che non è un vero deterrente. Non ho ricevuto feedback negativi da parte degli investitori stranieri per questo motivo. La verità è che la decisione di raddoppiare la flat tax non sposta gli equilibri. Certo, forse sottolinea un po’ l’instabilità normativa italiana, che cambia spesso, ma era dal 2017 che la flat tax era in vigore, quindi un aggiornamento potrebbe anche essere comprensibile”.