Per attrarre una nuova generazione di abitanti, è fondamentale ripensare interi quartieri, dotandoli di servizi e strutture moderne, che non solo siano funzionali, ma anche vivaci e inclusivi. Chi opera nel settore dello sviluppo immobiliare deve considerare un concetto molto più ampio della semplice residenza. RealStep, Sicaf immobiliare multi-comparto autorizzata in Italia da Banca d’Italia, è una delle prime, ha intrapreso l’ingresso nel mercato immobiliare con un approccio innovativo e ‘laterale’. “Abbiamo iniziato acquistando aree industriali dismesse in zona Tortona, alla fine degli anni ’90, un quartiere ‘periferico’ di Milano all’epoca,” spiega il CEO e Co-Fouder Stefano Sirolli a Pambianco Real Estate. “In quegli anni, avevamo previsto che Milano, in continua espansione, stava perdendo la sua vocazione industriale. Abbiamo visto il potenziale di molti ampi volumi, come quello della General Electic, della Nestlè, della Schlumberger, della Richard Ginori. Invece di demolirli, abbiamo cercato di capire come poterli fare rivivere. E la nostra intuizione si è rivelata esatta, soprattutto considerando la densità di Milano rispetto ad altre metropoli come Roma o Londra. Abbiamo colto un’opportunità in questa esigenza insoddisfatta, intuendo che le aree industriali dismesse potevano essere riqualificate per ospitare, nella città della moda per definizione, eventi dedicati, evitando la demolizione e sfruttando l’ampiezza e l’altezza degli spazi disponibili”
LA SFIDA DEI CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO
Uno dei principali ostacoli è stato il cambio di destinazione d’uso degli immobili da industriale a residenziale o commerciale. “Questo processo richiedeva tempo e comportava costi significativi per bonifiche e permessi. Tuttavia, il nostro approccio laterale ci ha permesso di trovare soluzioni innovative,” afferma Sirolli. “Abbiamo ragionato con il Comune di Milano e trovato un punto di accordo nel considerare lo showroom di Armani come l’ultimo atto della produzione, evitando così la necessità di cambiare la destinazione d’uso e accelerando l’avvio dei lavori di riqualificazione.” La rinascita di Tortona è stata dunque il frutto di una serie di scelte strategiche, “molte delle quali realizzate con amici e investitori privati. Abbiamo creato un quartiere a partire da una serie di club deal, dimostrando che intuizioni semplici e perseveranza possono portare a progetti significativi.”
DA INVESTITORE PRIVATO A OPERATORE ISTITUZIONALE
Negli anni, RealStep è passato dall’essere un investitore privato a diventare un operatore istituzionale, dal 2017 regolamentato dalla Banca d’Italia: “abbiamo mantenuto i nostri investitori storici e attratto nuovi investitori istituzionali di rilievo. Usciti dagli investimenti in Tortona, abbiamo individuato Certosa come una nuova area di interesse. Milano, in continua espansione, offre nel nord-ovest della città un potenziale simile a quello di Tortona. Il 35% dell’incoming, passa per il Nord Ovest di Milano. Questa zona è dunque strategica per il suo ruolo di crocevia di traffico e attività economiche, collegando Milano alla Svizzera e a importanti centri industriali come Varese e Arese”.
RIGENERAZIONE E SOSTENIBILITÀ IN CERTOSA
Quindici anni fa, Certosa e Quarto Oggiaro suscitavano spesso reazioni negative a causa della loro reputazione. Tuttavia, spiega Sirolli, “abbiamo visto un’opportunità di arbitraggio, poiché la percezione era molto peggiore della realtà. Nonostante le sfide, riteniamo che vi sia un pregiudizio ingiustificato su questa area. La nostra strategia di investimento si basa su un approccio di arbitraggio: acquistare proprietà a basso costo e valorizzarle con interventi significativi, in un rapporto, mediamente, di 10-20 a 90-80. Questo metodo riduce il rischio legato alle fluttuazioni di mercato, poiché il valore iniziale dell’acquisto è relativamente basso rispetto ai costi di valorizzazione, e consente di creare un prodotto immobiliare di qualità che attrae investitori a lungo termine. Sebbene comporti sfide, come la complessità dei processi urbanistici e immobiliari, la nostra esperienza e credibilità ci permettono di affrontarle con successo. Siamo un’asset class illiquida ma proteggiamo molto ul valore”. La rigenerazione di Certosa “rappresenta un’opportunità straordinaria, grazie al miglioramento delle infrastrutture di trasporto, come la nuova stazione di Stephenson e la potenziale Circle Line. Il nostro approccio strategico e la solida capacità di valorizzazione ci mettono in una posizione vantaggiosa per guidare questa trasformazione e contribuire alla crescita sostenibile di Milano”.
QUALITÀ E PROTEZIONE DEL VALORE
La strategia di investimento di RealStep, si basa dunque su un principio fondamentale: “proteggere il valore degli immobili nel tempo. Acquistando a valori contenuti, minimizziamo il rischio associato alle fluttuazioni di mercato. Anche in periodi difficili, la nostra esposizione al rischio è contenuta grazie al basso costo d’acquisto rispetto al totale dell’investimento. Per noi, rigenerazione urbana significa migliorare la qualità della vita degli utilizzatori degli immobili e dei cittadini che vivono il quartiere, creare ambienti vivibili e piacevoli 24 ore su 24, inclusi spazi lavorativi di qualità e servizi che migliorano la vita del quartiere” sottolinea il CEO.
IL FOOD E LA MUSICA
Un esempio pratico della strategia è “il focus sul settore alimentare. Abbiamo progettato l’apertura di 20 ristoranti entro il 2026, con 11 contratti già firmati e sei ristoranti operativi. Qui ha inaugurato Loste Cafe, gestito da Stefano e Lorenzo Loste. Stefano era il senior pastry chef del Noma di Copengahen, il tre stelle più famoso al mondo. Selezioniamo gestori locali di alto livello, come per il ristorante June, la cui chef è una ristoratrice indiana che ha studiato all’estero e che ha la missione di investire in tutto ciò che è vegetale e vegetariano, elaborando piatti molto interessanti. Inoltre, abbiamo incentivato le aziende a evitare mense interne, incoraggiando i dipendenti a esplorare e apprezzare l’offerta locale, che sia la più diversificata possibile”. Non solo food ovviamente per attrarre e trattenere inquilini del quartiere. C’è anche la musica. “Nel settore musicale, abbiamo stretto accordi con quattro operatori, coprendo una vasta gamma di generi e stili. Un esempio è un club in stile berlinese che ospiterà DJ internazionali e un locale per aperitivi destinato ai giovani, Club Giovanile Milano, che verrà inaugurato da Leclair. La musica dal vivo viene gestita con attenzione per minimizzare l’impatto del rumore sulle residenze vicine”.
L’ARTIGIANATO
Il terzo filone sul quale punta RealStep è rappresentato dall’artigianato. “Riceviamo una importante richiesta da parte degli artigiani. Chiaramente il singolo non ha la capacità di spesa di una grande realtà, come ad esempio Medtronic, il cui quartier generale è all’interno della Forgiatura, il campus integrato che affaccia su via Varesina”. In corso di realizzazione la Galleria degli Artigiani, che vuole dare nuova linfa industriale al quartiere attirando nuove realtà digitali e manifatturiero/artigianali, con una nuova generazione imprenditoriale. La Galleria è stata riqualificata per realizzare un hub da 1000 mq dedicato alle arti e ai mestieri (700 dei quali oggetto di una call e 300 già assegnati a realtà che per prime hanno creduto e aderito al progetto) e per valorizzare le attività artigianali più classiche ma anche le declinazioni più moderne e innovative. La galleria è caratterizzata da locali modulari disposti in fila realizzati con materiali riciclati, con una superficie che va dai 30mq in su. Grazie alla presenza di vetrate e ad una galleria pedonale coperta che collega diverse strutture, chi attraverserà lo spazio potrà ammirare ciò che accade all’interno, garantendo agli stessi artigiani una vetrina espositiva per mostrare le proprie opere al pubblico. I lavori di ristrutturazione sono già in corso ed entro l’autunno sono previste le prime aperture.
