Maggiore attenzione ai servizi e progressivo incremento della residenza in locazione per una popolazione che cambia. Per far fronte alle future esigenze della domanda abitativa, nei prossimi 25 anni dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, frutto principalmente di trasformazioni e riconversioni, concentrate nelle principali aree metropolitane: quasi il 5% a Milano, il 3% a Roma e circa l’1% negli altri principali capoluoghi, dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese (tra il 42 e il 45% della nuova offerta). Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti in costruzioni, a cui potranno aggiungersi 4,2 miliardi all’anno per la successiva manutenzione delle strutture. È quanto emerge dal Report ‘La casa per la città del futuro‘, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr, presentato nel corso del 32esimo Forum Scenari in corso a Rapallo.
Delle case realizzate circa il 42% dovranno offrire servizi agli abitanti. Questo comporterà per investitori e sviluppatori ulteriori allocazioni, quantificabili in oltre 50 miliardi, tra l’8 e l’11% del costo della casa. La quota maggiore dovrà essere concentrata a Milano (39 miliardi di euro investiti), seguita da Roma con più di 26 miliardi. Il conseguente valore immobiliare potenzialmente creato in Italia supererà i 1.400 miliardi di euro, di cui 165 miliardi a Milano (dodici per cento del totale), 138 miliardi a Roma e 4,7 miliardi di euro a Palermo.
PER SERVIZI E ARREDAMENTO PRONTI A PAGARE FINO A 30% IN PIU’
Milano, in questo senso, “è la città più evoluta e ha già avuto esperienza di nuova residenzialità con servizi sia per locazione sia per la vendita e ha adeguato nel 2020 il proprio il pgt per normare al meglio le amenities e i servizi”, sottolinea Michele Beolchni, responsabile Product Development & Fundraising di Investire Sgr. “Se consideriamo la media Italia – aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – il costo in più aggiunto al costo di costruzione dovuto al fatto di inserire servizi minimi all’interno delle realizzazioni varia tra l’8 e l’11%. Questa percentuale cresce nei capoluoghi con una popolazione ai 500mila abitanti (Milano e un po’ Roma), perché il tipo di servizi che vengono realizzati hanno una qualità superiore. I ricavi sì, sono premiati, ma la nostra analisi ci dice che la domanda non è pronta a capire quali servizi danno”. L’impatto delle amenities sul canone, sottolinea Beolchini, è di circa il 15%, “amenities che vediamo oggi come servizi aggiuntivi, palestre, co-working, spazio per la conciergerie”. Nelle amenities, soprattutto nella locazione, è sempre più importante la parte arredamento, che fa sì che l’utente sia disposto a pagare un ulteriore premium price del 15%, quindi un 30% come massimo si può allocare per le amenities. L’impatto sui costi c’è, ma è meno che proporzionale di quanto poi sui ricavi si riesce a ottenere”.
UNIVERSITARI E GIOVANI LAVORATORI A MILANO, BOLOGNA E ROMA
Come emerge dal documento, Milano, Bologna e Roma saranno caratterizzate dalla forte pressione esercitata da parte della futura popolazione universitaria e dei giovani professionisti, incrementando il loro livello di attrattività rispetto a operazioni di sviluppo di student housing, microliving e coliving. I due capoluoghi del nord Italia sono anche quelli economicamente e culturalmente più pronti alla diffusione di soluzioni abitative specifiche per la popolazione over 75, nonostante in Italia questa tipologia di casa sia ancora poco sviluppata rispetto ad altri territori europei.
A FIRENZE DOMANDA DI SENIOR LIVING E CO-HOUSING
Firenze, città turistica di livello mondiale, presenta livelli di domanda piuttosto eterogenei e sbilanciati verso il senior living e il cohousing per over 75, che contano oggi un livello di copertura ridotto, se non inesistente. La città di Torino, importante polo universitario, vanta ad oggi un’elevata copertura in termini di posti letto disponibili per studenti fuori sede, mentre conta una porzione della popolazione, composta da famiglie prevalentemente monopersonali, che sposterà l’attenzione verso unità abitative moderne, con una buona disponibilità di servizi accessori.
RESIDENZIALE IN VENDITA E LOCAZIONE A PALERMO E NAPOLI
Palermo e Napoli, nelle quali il peso della domanda dei giovani sta nel tempo calando, potrebbero concentrarsi sull’offerta di residenze in vendita e in locazione di nuova generazione, puntando su elevati livelli di qualità edilizia e urbana e una variegata disponibilità di servizi alla residenza. Nei due capoluoghi del sud si rileva una bassa appetibilità per residenze da destinare agli over 75, trattandosi di località in cui culturalmente e tradizionalmente la popolazione preferisce occuparsi degli anziani in maniera diretta e personale.
Ad oggi, su un patrimonio residenziale di circa 35,6 milioni di unità immobiliari, meno dell’1% è rappresentato da residenze specializzate, ovvero prodotti abitativi con caratteristiche peculiari dal punto di vista funzionale e dell’offerta di servizi accessori, tra i quali residenze gestite, cohousing, social housing, coliving.