Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano si trova ad affrontare sfide complesse e interconnesse, tra incertezze normative, demografia stagnante e un contesto economico incerto. Tassi d’interesse elevati e dinamiche economiche globali rendono difficile fare previsioni sicure sul futuro del settore. Se da un lato il numero delle transazioni immobiliari è aumentato, dall’altro diminuiscono i mutui erogati, mentre cresce il numero di acquisti ‘cash’. I rischi sono molteplici: dalle oscillazioni dei prezzi agli alti costi di manutenzione, fino alla necessità di adeguamenti normativi che gravano su edifici spesso datati. Un’analisi approfondita e strumenti adeguati di valutazione degli investimenti diventano fondamentali per navigare un mercato sempre più complesso e polarizzato. Ne abbiamo parlato con Luca Lixi, consulente finanziario indipendente e fondatore della piattaforma di consulenza finanziaria iscritta all’albo OCF Plannix.
Perché le transazioni immobiliari aumentano mentre i mutui diminuiscono?
“L’anno in corso ha evidenziato un trend apparentemente contraddittorio: da una parte, le transazioni immobiliari sono aumentate, dall’altra i mutui concessi dalle banche sono diminuiti. Questo fenomeno suggerisce che una fetta crescente di acquirenti stia optando per acquisti ‘cash’, anziché finanziarsi con un mutuo. Le ragioni sono molteplici: i tassi d’interesse elevati rendono meno conveniente l’indebitamento, mentre chi dispone di capitali liquidi preferisce investirli in beni tangibili come il mattone. La domanda di immobili rimane forte, soprattutto in alcune aree metropolitane e turistiche, ma il panorama appare sempre più polarizzato”.
Quali sono i rischi e le opportunità degli investimenti immobiliari in Italia?
“Siamo molto legati a questo tipo di asset class. A livello umano e psicologico, la proprietà di un immobile esercita un fascino particolare: poter vedere, toccare e mostrare il proprio investimento rappresenta un valore aggiunto non indifferente. Tuttavia, non si possono ignorare i rischi connessi. Gli investimenti immobiliari di qualità, che valgano la pena, richiedono spesso capitali molto elevati, contrariamente alla credenza comune secondo la quale, attraverso un mutuo, con la leva, chiunque possa permettersi di entrare nel mercato. In realtà, i prezzi degli immobili, soprattutto nelle grandi città come Milano e nelle zone turistiche, restano alti e spesso fuori portata per chi non dispone di ingenti capitali iniziali. Quindi chi vuole investire nell’immobiliare, per la seconda o terza casa per finalità di investimento, guarda al credito il giusto, ovviamente se parliamo di privati, perché oggi si indebiterebbe a tassi molto elevati rispetto al passato.
Come influenzano il mercato immobiliare i tassi di interesse e le normative in continua evoluzione?
“Gli attuali tassi d’interesse, che si mantengono su livelli elevati, sono un altro fattore critico. Anche se potrebbero scendere leggermente nel prossimo futuro, è improbabile che tornino ai livelli storicamente bassi del 1-2% che hanno caratterizzato il decennio passato. Poi sta anche alle banche erogare o meno il mutuo. Non siamo in una situazione di credit crunch, perché chi deve essere finanziato viene finanziato. per altro con i tassi alti, le banche ottengono un guadagno dignitoso. il punto è che oggettivamente una fascia di popolazione importante non è mutuabile. E non perché ha avuto problemi di finanziamento. Semplicemente perché il rapporto rata/reddito non rientra nei parametri. Quindi non si tratta di assenza di capitale da investire, ma sono i redditi stagnanti. A questo si aggiunge l’incertezza normativa italiana. Gli immobili sono tali per definizione, non si possono spostare dall’Italia. Una persona che lavora e vive in Italia, può diversificare i propri investimenti, allontanando il ‘rischio paese’. Un investitore privato deve essere in grado di calcolare materialmente la sua rendita, che deve essere del 4-5%, tolto il capitale immobilizzato (prezzo di acquisto, costo dell’agenzia immobiliare, costo notarile più le imposte, costo di rimessa a nuovo eventuale, costo dell’arredamento). È fondamentale, dunque calcolare accuratamente i rendimenti attesi da un investimento immobiliare, prendendo in considerazione non solo i costi di acquisto e le imposte, ma anche i costi futuri di manutenzione, i rischi di insolvenza degli inquilini, le potenziali svalutazioni di mercato e l’adeguamento alle nuove normative ambientali e di sicurezza”.
Qual è l’impatto dei cambiamenti demografici sul mercato immobiliare italiano?
“Un altro fattore che sta incidendo profondamente sul mercato immobiliare italiano è il cambiamento demografico. La diminuzione delle nascite e l’invecchiamento della popolazione rappresentano un problema significativo per il futuro del settore. Dagli anni ’70 ad oggi, il numero di nuovi nati è calato drasticamente, con un record negativo che si raggiunge ogni anno. Questo trend demografico influisce sulla domanda di immobili: con meno giovani che entrano nel mercato, aumenta l’offerta di immobili in vendita, spesso ereditati dalle generazioni precedenti. Va detto che ciascuno dei nuovi nati andrà a ereditare un importante patrimonio immobiliare. Anche coloro che appartengono alla classica classe media. Ecco che subentrano costi fiscali e di manutenzione. L’idea è quella di metterlo a rendita. A chi, se la popolazione diminuisce? Certamente, l’immobile potrà essere messo sul mercato al prezzo dove si incontra domanda e offerta. Con il ricambio generazionale potrebbe generarsi la possibilità di trovare dei prezzi di equilibrio sull’immobile, quelli ai quali anche chi ha un reddito medio può acquistare. Ora assistiamo a un mismatch, al limite della sostenibilità”.
Quanto pesa l’obsolescenza del patrimonio immobiliare italiano sugli investimenti futuri?
“Un ulteriore ostacolo per chi desidera investire in immobili è rappresentato dall’obsolescenza del patrimonio immobiliare italiano. Molti edifici, infatti, non sono adeguati agli standard energetici e ambientali più recenti, il che comporta costi significativi per l’adeguamento alle normative ESG (Environmental, Social, and Governance). Questa situazione genera un surplus di investimenti necessari per rendere gli immobili compatibili con le future direttive europee. In realtà, l’obsolescenza, di per sè, rappresenta un problema ed è da tempo che si cerca di migliorare il patrimonio immobiliare. Nulla di tutto ciò è imprevedibile. Dunque è necessario stabilire un budget, prevedere un accantonamento ad hoc”.
In termini di geografie, come si muiovono gli investimenti?
“La provincia, anche del Nord Italia, è già spopolata e declinante da questo punto di vista. Al netto delle località turistiche dove comunque insiste il fenomeno degli affitti brevi. Chi è in età lavorativa cerca di spostarsi verso Milano. C’è tanta pressione da parte di tutta Italia per vivere lì. Un tema di domanda e offerta. Un eccesso di domanda che si riflette nei prezzi delle case. Per il residenziale, la città più interessante resta dunque Milano. In ogni caso, ci vuole conoscenza del territorio, dei piani urbanistici, capacità di trattativa. Tanti sono gli aspetti che rendono difficile trovare regole auree che valgono per tutti. Valgono valutazioni singole per ciascun immobile e ciascun acquirente”.