Allo stallo l’edilizia a Milano, dopo che il cosiddetto ‘Salva-Milano’, pacchetto di emendamenti pensati per risolvere il caos urbanistico che ha travolto la città negli ultimi mesi, ha subito un nuovo stop. Non è stato inserito nel ‘Salva-Casa, ma nemmeno sarà nel decreto legge Infrastrutture (mancanza degli estremi per l’ammissibilità delle misure come emendamento). E mentre si studia una proposta di legge parlamentare (una sorta di sanatoria), la situazione in città è esplosiva. Perché non ci sono solamente i cantieri bloccati dalla Procura, ad oggi 11, ma il timore di commettere illeciti ingessa le mani di quanti dovrebbero firmare i permessi in Comune. Risultato: stallo totale senza nessuna possibilità di immaginare quando la macchina si rimetterà in moto.
DE ALBERTIS: “FORTE PREOCCUPAZIONE, URGENTE SBLOCCARE LA SITUAZIONE”
Forte la preoccupazione degli imprenditori circa la possibile evoluzione della situazione, poiché “non si intravede una soluzione a breve termine”. Edoardo De Albertis, CEO di Borio Mangiarotti, rammenta infatti che “tutti gli investimenti sottoposti a iter urbanistico, necessario per ottenere i permessi di costruire, sono attualmente bloccati. Ciò ha causato ritardi (di almeno un anno) nei progetti che avrebbero dovuto avviare i lavori”.
“Dal novembre 2023 – spiega a Pambianco Real Estate – tutte le pratiche, anche le più semplici, sono ferme al Comune di Milano. La stima di un anno di ritardo si basa su un’analisi dei tempi normali di incubazione urbanistica per un’operazione immobiliare, che solitamente è di circa un anno e mezzo per le Scia o i permessi di costruire più semplici. Attualmente, questi tempi sono già scaduti, e si prevede un ulteriore anno per concludere l’iter urbanistico e ottenere i permessi”. In questo contesto, “l’incertezza normativa e i continui cambiamenti proposti dal Comune di Milano complicano ulteriormente la situazione. La revisione del Piano di Governo del Territorio (Pgt) e l’intervento della Procura creano un clima di incertezza per gli investitori, rendendo difficile pianificare e condurre trattative con i venditori delle aree”.
De Albertis sottolinea la necessità di chiarezza nelle regole e di una normalizzazione della situazione per poter proseguire le attività in modo efficace. L’auspicio è che le autorità competenti possano intervenire per sbloccare la situazione e consentire agli operatori di continuare a contribuire alla rigenerazione urbana e allo sviluppo economico di Milano.
RUSCONI: “RISCHIO DI UN ULTERIORE AUMENTO DEI PREZZI DELLE CASE”
“Il ‘Salva Milano’, così come era scritto e circolato, avrebbe sistemato la mia posizione personale per il passato, ma avrebbe creato un danno ulteriore al futuro dello sviluppo, non solo milanese, ma nazionale. Il tavolo è saltato perché buona parte dell’arco parlamentare si è accorto che era costruito in maniera inadeguata per essere inserito in un decreto legge”, spiega Stefano Rusconi, consigliere delegato di Impresa Rusconi, tra gli indagati relativamente alla realizzazione della Torre Milano di via Stresa. “Ad oggi, una legge di riordino veritiera potrebbe arrivare entro i primi mesi del 2025. Un’opzione migliore del ‘Salva Milano’ e comunque necessaria, altrimenti l’orizzonte temporale per muoversi in termini di urbanistica a Milano sarà dopo l’esito dei processi, un termine sicuramente più lungo rispetto a gennaio o febbraio 2025. Il tema è che attualmente si è sovvertito tutto ciò che era ritenuto valido fino ad oggi, supportato da tante sentenze della giustizia amministrativa e dal fatto che vi era un ente titolato a rilasciare quelle autorizzazioni, che ad oggi continua a sostenere la correttezza di quelle autorizzazioni, ma non ne rilascia di nuove. E anche se lo facesse, con il clima che si è creato, nessuno partirebbe a costruire. Quindi – chiosa Rusconi – siamo in una situazione di stallo”.
“Nel breve periodo, i cantieri esistenti andranno a concludersi, salvo interventi della magistratura” evidenzia Rusconi, che si domanda però anche la ragion per cui la magistratura sia intervenuta in alcune situazioni e non su tutti i cantieri della città: “sono tutti legati da un filone comune. Se c’è un problema grosso, le indagini dovrebbero essere molte di più. Nel breve, il risultato sarà che quelle poche case autorizzate costeranno di più. Inoltre, ci troveremo ad avere una fuga di capacità intellettuale da Milano, capacità che aveva portato la città ad essere leader mondiale nel reinterpretare le esigenze moderne. Queste esigenze erano già latenti e il Covid le ha solo accelerate, come la qualità della vita e della comunità. Stiamo distruggendo un’ulteriore industria, che è una cosa gravissima e masochistica dal mio punto di vista”.
Ma non è tutto: “Noi ci stiamo ponendo degli obiettivi di risparmio energetico che potranno essere raggiunti solo attraverso la trasformazione degli edifici esistenti. Un altro tema critico sul quale questo blocco influisce riguarda gli obiettivi comunitari molto ambiziosi stabiliti dalla Comunità Europea per il 2040 e il 2050, relativi alla sostenibilità ecologica degli edifici. Se interrompiamo questo flusso di sostituzione edilizia, si apre un altro problema ancora più grande. I temi sono molti e complessi: si tratta di rapporti con la Comunità Europea, con gli investitori, della capacità dell’industria italiana e della capacità di Milano di essere attrattiva. Milano oggi compete a livello globale, non solo locale o nazionale. In questi anni è riuscita a essere competitiva, attirando continuamente lavoratori. Se così non fosse, non ci sarebbe stata una pressione edilizia così forte come quella che abbiamo visto in una società che demograficamente non cresce naturalmente, ma solo attraverso l’immigrazione”. Statistiche alla mano, tra i 15.000 e i 20.000 individui all’anno scelgono di trasferirsi a Milano. “Tuttavia, la nostra capacità produttiva è di soli 3.000 appartamenti all’anno, che sono troppo pochi. Considerando una dimensione media del nucleo familiare di due persone per appartamento, servirebbero circa 7.000 nuovi appartamenti all’anno per soddisfare la domanda. Inoltre, dobbiamo considerare sempre più studenti e lavoratori che si trasferiscono a Milano per periodi temporanei. Questo – conclude – ha portato a un aumento del valore delle case. Se si costruirà meno, i prezzi aumenteranno ulteriormente.
BLUESTONE/BELVEDERE: “TUTT’ALTRO CHE UN CASO ISOLATO”
Ma quello di Milano è “tutt’altro che un caso isolato”. Lo dimostra una ricerca commissionata da Bluestone allo studio Belvedere and Partners sulle previsioni urbanistiche dei 50 principali Comuni lombardi (Milano esclusa) circa la pianificazione attuativa e la modalità di applicazione dell’articolo 41- quinquies della Legge 17 agosto 1942 n. 1150.
In particolare, solamente dieci 3 dei 50 Comuni esaminati “hanno introdotto disposizioni, di un certo dettaglio, riferite all’intero territorio comunale volte a precisare i presupposti per cui, per alcuni interventi urbanistici-edilizi, sia necessaria la preventiva approvazione di un piano attuativo. I restanti Comuni, invece, si sono limitati a prevedere la pianificazione attuativa per determinati tessuti urbani o specifiche aree circoscritte, alle volte solo al superamento di talune soglie dimensionali”, evidenzia la ricerca.
Costituisce un unicum il Comune di Lecco che ha previsto, solamente però per gli interventi di nuova costruzione da realizzare in alcune zone specifiche, la previa approvazione di un piano attuativo per interventi edilizi di altezza superiore a 25 metri o con volumi superiori a 3 mc/mq, analogamente a quanto previsto dall’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942 n. 1150, la ‘Legge urbanistica’.
Rispetto ad altre Regioni d’Italia, la ricerca ha rilevato che all’interno della normativa delle differenti Regioni italiane risultano sostanzialmente due tipologie di deroghe. La prima riguarda deroghe funzionali a favorire interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di rigenerazione urbana; la seconda riguarda la possibilità conferita ai Comuni, a determinate condizioni e a seconda dei casi, di derogare a una o più delle norme stabilite dallo stesso decreto ministeriale. Tali deroghe riguardano le Regioni Abruzzo, Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia, Lazio, Piemonte, Sicilia, Toscana e Umbria.
In definitiva, la ricerca ha dimostrato come l’operato del Comune di Milano negli ultimi anni, così come quello di Regione Lombardia, sia stato tutt’altro che un caso isolato in Italia. Disomogeneo l’approccio alla disciplina per la pianificazione attuativa da parte delle principali amministrazioni comunali lombarde. Così è avvenuto anche per le normative regionali italiane, che presentano una varietà di approcci alle deroghe ai limiti stabiliti dal dm 1444/1968 per favorire la riqualificazione urbana e il recupero edilizio.