Il capitale degli investitori in Italia è passato dall’essere prevalentemente straniero (26%) all’essere prevalentemente italiano (54%). Questo cambiamento segna una tendenza importante, con gli italiani più propensi a investire in smart equity, che offre rendimenti più alti ma anche maggiori rischi. Questo è cruciale per evitare la perdita del valore aggiunto del reinvestimento delle plusvalenze generate e per rafforzare l’anello virtuoso della produzione di ricchezza sul territorio. Lo ha spiega a Pambianco Real Estate Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello Sgr, a margine della sesta edizione dell’Hospitality Forum organizzato insieme a Scenari Immobiliari
Ma perché stiamo assistendo proprio ora a questo fenomeno? “La risposta è molto semplice. In Italia, abbiamo sempre avuto una struttura del capitale di investimento prevalentemente di natura internazionale. Questo perché – spiega Schiavo – il capitale più sofisticato, quello che ambisce a rendimenti a doppia cifra, necessita di competenze. Competenze che sono difficili da trovare sul mercato italiano. Nei mercati anglosassoni e francese, essendo più evoluti, è stato più facile sviluppare competenze manageriali. Negli anni la struttura si è evoluta e oggi, possiamo dire che c’è un buon livello manageriale, non solo da noi ma anche tra i nostri competitor. Questo favorisce la confidenza negli investitori italiani che sono più propensi nell’investire”.
Gli investitori italiani sono dunque oggi più propensi a investire nel cosiddetto smart equity, “un equity più flessibile che ambisce a rendimenti più alti, ma anche con maggiori rischi. Questo è fondamentale nel nostro paese perché, insistendo su un capitale puramente internazionale, perdiamo il valore aggiunto del reinvestimento delle plusvalenze generate. Se rimaniamo su un capitale italiano, l’anello virtuoso della produzione di ricchezza sul territorio si rafforza, si aggiunge un ulteriore e importante tassello” evidenzia l’ad di Castello Sgr. .
Una crescita di competenze, dunque, ma anche una crescita legata “alla view degli investitori che sono più confidenti di non vivere dei soliti brand internazionali ma anche di quelli italiani”. Un fenomeno legato non soltanto all’asset ‘hospitality’: “lo vediamo a pioggia su tutte le asset class. Ovviamente in un momento di mercato dove il resto del real estate è abbastanza ingessato, la parte hospitality fa da traino con il residenziale”.
L’hospitality è sempre più basata su un concetto di private equity che non di immobiliare, evidenzia ancora Schiavo: “in Italia siamo sempre stati abituati a comperare degli immobili perché in grado di produrre un reddito derivante dall’affitto. Semplificando, c’è poi un tasso di capitalizzazione che dà il valore, scontato l’affitto, dell’immobile. Tuttavia, nel caso degli alberghi, il ragionamento si complica . Innanzitutto perché l’albergo è un’azienda e, dunque, non si valuta il merito di credito del conduttore, ma la capacità del gestore di realizzare un business plan efficace. Non si tratta cioè solo di valutare l’immobile, ma anche la competenza del gestore nel produrre risultati. Risultati che corrispondono al valore dell’immobile”. Insomma, se in passato, “si pensava che immobile e gestione potessero essere separati, ma oggi sappiamo che devono lavorare insieme per creare valore”.
Quando si valuta un albergo, “dunque, si deve considerare la capacità del gestore di eseguire un certo tipo di business plan. Quindi, bisogna entrare nel merito della competenza del gestore per produrre quei risultati, che corrispondono al valore dell’immobile” spiega ancora Schiavo. Fino a qualche anno fa,” il mercato tutto pensava che si potesse separare perfettamente immobile da gestione. Noi siamo convinti del contrario: immobile e gestione non possono essere separati se non tecnicamente. Ma il capitale lavora su entrambi”. Oggi, “viene valutata un’azienda intera. Passiamo da un puro multiplo di capitalizzazione di un flusso a un multiplo sull’Ebitda che incorpora immobile e gestione. Questi multipli sono sensibilmente alti, tra 15 e 25 volte l’Ebitda. Questi sono i multipli del lusso e devono essere sostenuti da una strategia gestionale molto molto forte. Se questa strategia non funziona, il meccanismo di creazione del valore si interrompe”.
Separando perfettamente immobile da gestione, “si entra nella dicotomia classica in cui il gestore vuole investire, ma il proprietario dell’immobile frena. Gli investimenti nell’ambito alberghiero invece – chiosa Schiavo – devono essere fatti quando c’è un business plan e una capacità di creare flussi”.
E se l’investimento nel lusso rappresenta una garanzia, perché “genera un forte effetto moltiplicativo e traina tutto il settore”, va ricordato che “l’arrivo di brand internazionali a Milano ha alzato il posizionamento della città, e ne ha beneficiato anche il mercato alberghiero di fascia bassa. A Roma, nei prossimi due anni e mezzo, arriveranno più di 2000 camere di lusso, il che contribuirà alla crescita dell’intero settore”. Quel che è certo, conclude Schiavo, è che il futuro l’attesa è “assolutamente di crescita”.