Nonostante una domanda ancora elevata, il mercato immobiliare milanese non mostra una dinamicità proporzionale. Questo a causa dell’aumento dei prezzi, dell’incertezza economica internazionale e della mancanza di visibilità sul futuro. Ma anche in conseguenza di una città che mostra una certa ‘stanchezza’, che ha rallentato il passo rispetto al recente passato. Serve dunque un cambio di rotta per intercettare una domanda abitativa diversa, che sia in grado di rispondere a nuove istanze di trasitorietà e temporaneità. Ne abbiamo parlato con Stefano Rusconi, Consigliere delegato di Impresa Rusconi.
Carenza abitativa a Milano rappresenta un problema
“La situazione rappresentata sui giornali non tiene ancora conto dei cambiamenti avvenuti nell’ultimo anno e mezzo. Le statistiche riflettono eventi e dati conclusi, in quanto si fondano principalmente sul numero di rogiti e transazioni registrati dall’Agenzia delle Entrate. Il mercato dell’usato si muove almeno sei o sette mesi prima: è normale che quando qualcuno acquista una casa usata, ci vogliano dai 5 ai 6 mesi, se non di più, prima che avvenga la consegna a causa delle varie attività da svolgere. Nel caso degli appartamenti e delle residenze nuove, si rappresentano situazioni con almeno un anno e mezzo di ritardo
Dal nostro osservatorio emerge che la richiesta abitativa a Milano rimane estremamente elevata, tuttavia il mercato non prospera come ci si potrebbe attendere. Questo è dovuto a una serie di considerazioni legate a un significativo aumento dei prezzi e dei tassi che, sebbene oggi siano in diminuzione, non si traducono in una reale dinamicità. Le incertezze internazionali, compreso il declino dell’economia tedesca dell’anno scorso, la guerra in Ucraina e soprattutto le tensioni nel Medio Oriente e nel canale di Suez, generano una notevole incertezza che ostacola le decisioni degli acquirenti finali. Ogni volta che si verificano shock internazionali, si assiste a un rallentamento delle vendite per almeno quattro mesi: non si tratta di un dato statistico, ma di un’osservazione.
Quindi, sebbene la domanda sia elevata, si riscontra una difficoltà nel tradurla in azioni concrete a causa dell’incertezza e della mancanza di chiarezza sul futuro a livello nazionale, internazionale e locale. Milano sta attraversando un periodo di riflessione sul proprio futuro, poiché il modello precedente, che ha mantenuto un certo slancio per 10-15 anni, sembra aver perso parte del suo vigore. La città ha perso un po’ di ottimismo, probabilmente influenzato dall’impatto reale della pandemia da COVID-19. Nonostante un periodo di crescita economica e di benessere per la comunità, basato forse su fondamenta meno solide di quanto si pensasse, oggi ci troviamo a fronteggiare una sorta di stanchezza generale”.
L’offerta lusso è molto scarsa, ma ci sono altre situazioni abitative di cui avremo evidenza a breve
“Stiamo osservando indubbiamente un cambiamento nella domanda abitativa a Milano, non tanto dal punto di vista dei clienti abituali, ma piuttosto dei nuovi cittadini che scelgono la città per periodi temporanei, transitori o permanenti. Il concetto di temporaneo include la presenza di pied-à-terre a Milano, mentre quello transitorio riguarda soggiorni di 6 mesi, un anno o due per scopi specifici, come lo studio o l’impiego temporaneo. In aggiunta a ciò, c’è una richiesta turistica sicuramente considerevole. Tuttavia, la situazione internazionale non sta sostenendo questa domanda in modo significativo. Gli eventi sono in declino, con una diminuzione della varietà e della portata delle proposte, che stanno gradualmente spostandosi verso altre città italiane. Anche l’offerta di concerti, come indicatore, sta riducendosi; questa estate, ad esempio, sette serate su venti saranno dedicate a Vasco Rossi, a differenza degli anni passati, quando il palinsesto era più ricco e internazionale.
Che implicazioni ha tutto ciò? La nostra città sta sperimentando una vasta gamma di domande abitative, ma ciò è accompagnato da un senso di stanchezza che permea il contesto attuale. Nonostante il buon funzionamento delle università e l’attrattiva per i lavoratori, notiamo un leggero calo nel turismo. Questo suggerisce l’arrivo di nuovi utilizzatori della città, come lavoratori che visitano Milano uno o due giorni alla settimana, oltre a studenti e turisti. Milano tradizionalmente ha mostrato una scarsa reattività e proattività verso queste fasce di utilizzo, che presentano enormi opportunità. È importante non lasciare che tali occasioni vadano in mano a società straniere, anche se non si intende promuovere un atteggiamento protezionistico. In certi settori, come i servizi residenziali, ci troviamo indietro rispetto a Francia, Germania e Inghilterra, dove tali servizi atipici sono meglio sviluppati. Milano non può limitarsi ad aprire il cancello del Colosseo per attirare turisti, ma deve promuovere una vasta gamma di eventi e spettacoli. Attualmente, mancano operatori italiani in grado di soddisfare questa domanda, lasciando spazio a operatori internazionali già affermati in altri paesi europei.”.
A breve le Olimpiadi Milano – Cortina
“Le Olimpiadi, indubbiamente, non saranno vissute nel migliore dei modi a causa di scelte discutibili. La questione della posizione della pista di pattinaggio e i ricorsi relativi al palazzetto dello sport a Santa Giulia sono solo alcuni esempi di questa problematica. Ognuno sembra concentrato sui propri interessi, e questo ha comportato una perdita di visibilità complessiva. Dopo un periodo di grande ottimismo e collaborazione, l’era post-COVID sembra aver accentuato egoismo e individualismo. Milano rischia di trasformarsi in una città orientata verso le generazioni più anziane, con una popolazione già residente, ma con scarsi tassi di natalità. In breve, senza un flusso costante di vitalità dall’esterno, la città rischia di chiudersi su se stessa, con conseguenze negative per il suo futuro”.
Quale risposta state dando a queste tematiche come impresa?
“UNICO – Brera propone complessivamente 27 appartamenti classificati in classe energetica A, tra cui 23 unità di tipo Unico e l’aggiunta di 1 bilocale, 2 trilocali e un appartamento urbano su più livelli con ingresso indipendente. La tipologia Unico rappresenta una soluzione intelligente ideata per coloro che cercano un appartamento compatto e versatile, caratterizzato da un design contemporaneo che massimizza la vivibilità in spazi contenuti. In questo progetto, le dimensioni, che variano dai 42 ai 55 mq, non sono il criterio predominante nella selezione, bensì la possibilità di muoversi con totale comfort all’interno dell’abitazione, garantendo un’alta qualità della vita. Non si tratta solo di metri quadrati: da venditori di tessuto in metri lineari, ci siamo evoluti in sarti che si dedicano anche agli accessori. Ora, l’arredamento è considerato come un accessorio essenziale, come una cintura, una scarpa o un gioiello. Offriamo una serie di servizi presso UNICO – Brera, tra cui lavanderia condominiale, spazio di co-working e palestra”.
Nel prossimo futuro?
“Attualmente, abbiamo in consegna il progetto ‘Talea’ in viale Monza, che sarà completato entro settembre. Stiamo anche preparando un’operazione denominata ‘Sansi’ a San Siro, e prevediamo di lanciare circa cinquanta appartamenti pensati per le famiglie nel corso del prossimo mese e mezzo. Inoltre, stiamo pianificando un importante intervento nel parco Lambro e stiamo valutando altre possibili iniziative. È evidente che le incertezze attuali ci stanno portando a riesaminare le strategie di sviluppo per il futuro. In questo momento, l’interazione con gli uffici pubblici e la pubblica amministrazione è diventata più complessa, e questo rappresenta una fase cruciale per Milano e per la nostra azienda per motivi esogeni. Anche se non possiamo influenzare ciò su cui non abbiamo controllo, è importante affrontare e risolvere la ‘stanchezza locale'”.