“Molto positive” le prospettive per il mercato immobiliare residenziale alto di gamma. Un segmento che meno di altri risente delle oscillazioni del mercato e delle ripercussioni delle dinamiche macroeconomiche. Ne abbiamo parlato con Clemente Pignatti Morano, Managing Partner di Italy Sotheby’s International Realty, che ha chiuso il 2023 con un transato complessivo di 400 milioni di euro, un fatturato in crescita del 15% sul 2022 e una vendita record, quella di Palazzo Raggi a Roma, per oltre 71 milioni di euro.
“Quello che ha stupito anche noi è come siano disallineati, all’interno del mercato immobiliare, i vari segmenti. L’aumento dei tassi ha reso sicuramente più difficile l’accesso ai finanziamenti per molte persone e questo ha avuto un impatto sul mercato immobiliare medio, ma non sul nostro. Il fatto che non ci sia tipicamente accesso al credito per gli immobili della nostra nicchia ha fatto sì che non ci sia stato effetto. Piuttosto, altri fattori impattano positivamente: continuiamo ad avere il favore della flat tax, di essere un paese del Mediterraneo, a Sud ma molto tranquillo rispetto ad altri. Ci sono paesi che hanno aspetti e impatti fiscali più importanti. Da noi si sono spostate, grazie alla flat tax, grandi ricchezze e grandi famiglie. Dal Covid in poi è sempre stato un crescendo. Situazioni che hanno favorito questo mercato”.
Avete avuto il sentore di una volontà di rivedere la flat tax?
“Non ci capita di avere quel tipo di interlocutore. Lavoriamo con privati e family office. In ogni caso, questo tipo di informazione non ci è arrivata. Abbiamo l’esempio del Portogallo, dove hanno rimesso mano alla misura. Ma va detto che l’indotto che questa formula porta è molto interessante per il Paese. Attrae famiglie che realmente trasferiscono qui la loro residenza e riscoprono il nostro Paese con tante conseguenze positive”.
Immaginate anche per il 2024 e a seguire, stante la situazione, risultati simili?
“Quello che stiamo vedendo, ad oggi, è che l’interesse è importante. Il mese di dicembre è particolare e fa poco contesto, di solito, ma in ogni caso a gennaio 2024 rispetto a dicembre 2023 la domanda è quasi raddoppiata, in linea con gennaio 2023. Parliamo di domanda, ma è evidente che l’interesse è ancora forte e ci fa supporre che sarà anche questo un anno di crescita”.
Con quali geografie e su quali asset in particolare?
“L’asset è quasi sempre di alta gamma, costoso, che tipicamente è già finito. La tendenza è andare alla ricerca di immobili già pronti. Quello che non piace particolarmente agli acquirenti, soprattutto se stranieri, sono gli immobili da ristrutturare. Milano continua a interessare molto, come anche Roma e località in regioni che ancora gli stranieri stanno scoprendo: Toscana, Sicilia e Puglia. In Sicilia, in particolare, tutta la parte della Val di Noto è al centro dell’interesse, richiesta da stranieri ma anche da tantissimi italiani. Una grandissima domanda partita negli anni passati che ora sta arrivando a Palermo. Qui anche le proprietà medie hanno avuto una forte crescita, a differenza del mercato nazionale, e chiaramente il lusso ne ha beneficiato ancora di più”.
Poche però le residenze ‘chiavi in mano’ in Sicilia .
“C’è un’apertura, un atteggiamento diverso. In questa area, le persone sono disposte a trovare delle proprietà da ristrutturare. Quello che fa superare ogni resistenza sono i prezzi al metro quadro molto più bassi: a volte è possibile acquistare un intero palazzo pieno di storia. Questo piace”.
A Milano lo stock di residenze super lusso è molto ridotto. Dove si vanno a cercare le nuove proprietà?
“L’offerta è scarsa, è evidente. Quello che notiamo è che quando si ha una buona location, una proprietà ristrutturata bene, si vende in tempi ridotti. Non c’è bisogno di accedere al credito, diversamente da quanto accade nella norma. Chi vuole una proprietà di lusso a Milano cerca sempre le zone più centrali. Esperimenti che si stanno facendo virtuosi vanno nel senso di allargare il perimetro della città. Molti hanno avuto anche successo, ma quello che notiamo è che la domanda continua a essere superiore all’offerta. Nuova offerta di questa tipologia si può generare, a mio avviso, se si riconvertono alcune proprietà, ad esempio da uffici a residenze. La domanda continua a essere significativa. Le Olimpiadi porteranno nuova tensione sulla città, così come del resto sta accadendo anche a Cortina”.
Resta il gap con le altre capitali europee. Diamo per scontato che i prezzi aumentino ancora, ma mancano alcune infrastrutture.
“La crescita è stata abbastanza veloce per i nostri tempi. Non è coincisa con quella di altri valori, come gli stipendi, ma è sempre determinata da un incontro tra domanda e offerta. E se la domanda è cresciuta, l’offerta resta limitata, anche se abbiamo assistito a nuovi sviluppi, anche in nuovi quartieri. Va però evidenziato che se anche l’offerta è ridotta, resta un gap in termini di prezzo al metro quadrato rispetto alle altre capitali europee e americane. Questa differenza resta attraente. Se unisce questo aspetto al cambiamento della città che è stato impressionante, si capisce perché l’interesse su Milano resta una costante. Per altro, fino a 20 anni fa non esisteva il fenomeno degli affitti brevi. Oggi sì. Nel tour dell’Italia, la tappa a Milano per uno straniero è certa. Potrebbe saltare qualche tappa storica, magari anche Roma, ma a Milano si passa. Insomma, questo gap è sostenibile ed è quello che può continuare ad attrarre”.
Affitti brevi, il trend resterà costante?
“Negli anni post Covid questo mercato è esploso e va regolamentato. Gli affitti brevi all’inizio non venivano accolti bene dal mondo dell’hospitality. Poi le cose sono cambiate. Anche le grandi catene alberghiere hanno aperto i loro palazzi ad affitti brevi o appartamenti superlussuosi che sono diventati dependances. Ora si deve evitare che le nostre città diventino delle ‘Gardaland’. Non lo vuole nessuno. E questo solo la regolamentazione lo può fare”.
Nel profilo degli acquirenti internazionali, preponderante la percentuale americana. Un interesse che continuerà?
“Sicuramente l’interesse americano è fortissimo e crescerà. Si stanno affacciando in Italia a Nordeuropei, tedeschi, francesi, inglesi che dalla Brexit in poi hanno mostrato molto interesse nel nostro Paese. E poi, tanti italiani di ritorno da Londra. Iniziamo a osservare interesse da Dubai, Abu Dhabi, con un interesse molto forte, ad esempio, sulla Costa Smeralda”.