Dopo l’inversione di tendenza cui abbiamo assistito nell’ultimo trimestre del 2023 in termini di investimenti capital markets, c’è da aspettarsi che il 2024 possa essere decisamente più positivo dell’anno che ci siamo appena lasciati alle spalle. Saranno in particolare alcune asset class a trainare la ripresa: uffici e logistica innanzitutto. Crescerà anche il living che, secondo l’ufficio studi di Gabetti, potrà superare il record degli 1,1 miliardi di euro raggiunti nel 2022. Tutto questo grazie, anche, “a una prima distensione della Bce sulla politica dei tassi, così come deciso nell’ultima riunione di politica monetaria, alla luce di una curva inflattiva che ha ormai imboccato la discesa verso la sua normalizzazione prevista nel 2025, nell’ultimo trimestre dell’anno gli investitori hanno ripreso fiducia posizionando il trimestre al +65% rispetto al precedente e al +17% rispetto allo stesso trimestre del 2022”, spiegano gli esperti di Gabetti.
Inutile nascondere che qualche ostacolo sulla strada si presenterà: Cbre Italy, evidenzia come nonostante il rallentamento dell’inflazione rafforzi la prospettiva di una normalizzazione delle politiche monetarie, il processo di repricing osservato a partire dalla seconda metà del 2022 non si sia ancora del tutto concluso e “continuerà probabilmente a costituire un ostacolo per la chiusura di nuovi investimenti nel corso della prima metà del 2024”. Segnali di miglioramento, in particolare, vengono evidenziati da Cbre Italy per il commercial real estate. Se anche nel 2023 i volumi di investimento sono stati pari a 6,6 miliardi di euro, segnando così una contrazione del 44% rispetto all’anno precedente, l’ultimo quarter dell’anno ha fatto registrare un marcato recupero, in crescita sul trimestre precedente e portandosi a quota 2,87 miliardi di euro (+17%). E’ il divario sulle aspettative di prezzo degli investitori tra domanda e offerta che continua a frenare gli investimenti.
“Il 2023 è stato un anno molto sfidante per il settore immobiliare, ma l’ultimo trimestre del 2023 che concentra il 43% del volume annuale è un segnale incoraggiante”, spiega Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di Cbre Italy. “Le buone performance da parte degli occupier hanno continuato ad attrarre l’interesse degli investitori su tutte le asset class del commercial real estate italiano, alimentando così una diversificazione degli investimenti. Nonostante ci aspettiamo di vedere ancora nei prossimi mesi un repricing, correlato alla disponibilità e al costo del debito, siamo fiduciosi in una ripresa del mercato degli investimenti nella seconda metà del 2024”.
Migliore rispetto al 2023 anche la prospettiva che indica l’ufficio studi di Dils: dopo che nella prima parte dell’anno l’effetto negativo generato dal mutato contesto finanziario aveva frenato le transazioni, nell’ultimo trimestre il mercato ha evidenziato una fase più dinamica. “La stabilizzazione dei volumi e il miglioramento delle performance delle asset class più consolidate possono contribuire a creare un’inversione di tendenza, grazie anche alla progressiva, seppur lenta, efficacia del processo di repricing, supportato dalle aspettative di calo dei tassi di interesse nella seconda metà del 2024”.
Secondo il Team Research di Dils, il mercato nei prossimi 12 mesi sarà caratterizzato dalla combinazione di due fenomeni: da una parte una stabilizzazione delle attività di investimento nei settori più consolidati, come gli uffici e la logistica, e dall’altra lo sviluppo di comparti legati a macro-trend sociali ed economici in forte crescita quali Education, Healthcare e Wellbeing, Infrastructure. Si assisterà inoltre all’accelerazione del processo di ibridazione che coinvolgerà le asset class tradizionali, in primis gli uffici e il residenziale, i cui format verranno adattati alle nuove necessità emergenti dallo stile di vita contemporaneo e dalla centralità degli standard ESG.
“Anche se il 2023 conferma la contrazione degli investimenti che avevamo previsto a inizio anno, nel Q4 abbiamo assistito a un’inversione di tendenza, grazie anche alla performance della logistica e dell’office che ha trainato il comparto” sottolinea Claudio Santucci, direttore capital markets Italia di Gabetti Agency, che fa notare in particolare come “particolare fermento” si sia registrato “nell’hospitality che ha visto operazioni caratterizzate da grandi acquisizioni specie in ottica di riposizionamento. Anche il living a sviluppo ha mostrato particolare dinamismo, con gli importanti cantieri di rigenerazione urbana in corso a Milano, Roma e Bologna che confermano una propensione all’investimento che non si è fermata, nonostante la mancata discesa dei costi di costruzione. Per avere una fotografia più esaustiva, ai 6 miliardi di volume investiti, andrebbe aggiunto anche il volume di investimento mirato a riposizionare l’asset (capex). Questo perché si è trattato di un anno in cui, a fronte di un mercato delle compravendite in contrazione, gran parte delle operazioni di asset allocation hanno fatto leva su logiche di investimento value added, riposizionamento, riconversione degli usi (hospitality e living) e di sviluppo di nuovo prodotto (logistica), dove la componente capex ha avuto un peso importante nella valutazione complessiva dell’investimento”.