Continua il forte riprezzamento degli asset immobiliari europei, mentre i tassi di interesse rimangono elevati e la liquidità bassa. “Ci sono tendenze positive a sostegno degli occupier markets, ma i rischi di ribasso dominano fino al 2024”, spiega Greg Kane, head of European Investment Research di PGIM Real Estate. “Lo spostamento dei rendimenti è destinato ad agire come un freno sui rendimenti totali fino alla metà del 2024, il che significa che i rendimenti totali annuali rimarranno negativi l’anno prossimo. A partire dal 2025, una volta che i prezzi si saranno sufficientemente adeguati, l’immobiliare europeo sarà nuovamente in grado di offrire rendimenti core interessanti e di essere competitivo per il capitale rispetto ad altre asset class, come il reddito fisso”.
I tassi d’interesse elevati stanno facendo salire i costi del debito, che si attestano su livelli superiori ai rendimenti dell’immobiliare di pregio nella maggior parte dei mercati e dei settori. L’elevato spread tra i costi del debito e i rendimenti immobiliari continua a esercitare pressioni sui prezzi, ad esempio nei mercati degli appartamenti in Germania, Francia e Regno Unito. “Secondo le nostre previsioni, queste pressioni dovrebbero persistere fino al 2024”, continua l’esperto secondo cui con il calo dei valori immobiliari, il volume delle transazioni in termini reali ha subito una forte contrazione ed è vicino ai minimi registrati durante la crisi finanziaria globale. “Con la difficoltà di ottenere finanziamenti di debito a condizioni interessanti, le transazioni di grandi dimensioni sono quelle che sono diminuite di più negli ultimi 12 mesi”, sottolinea Kane. “Le condizioni difficili per le transazioni minacciano di prolungare la flessione e di provocare un overshooting nel processo di aggiustamento del valore”.
Secondo le stime di Pgim Real Estate, negli ultimi sei trimestri in Europa si è verificata l’82% della correzione dei rendimenti necessaria per ripristinare un livello di rendimenti stabilizzato a lungo termine. Tuttavia, dato che i tassi di interesse rimarranno più alti e più a lungo di quanto inizialmente previsto e la carenza di liquidità continuerà a persistere, si prospetta un probabile superamento nel 2024.
“La correzione finora è stata relativamente omogenea tra i vari settori e mercati, anche se il riprezzamento della logistica è il più vicino al nostro target, offrendo un interessante punto di ingresso a lungo termine”, continua Kane. “Anche se i prezzi degli uffici sembrano vicini al fair value, l’overshooting sarà più pronunciato a causa dell’elevata incertezza dei redditi da locazione sottostanti. Gli spazi retail hanno ancora molta strada da fare per adeguarsi alla crescente penetrazione delle vendite online, soprattutto nell’Europa continentale. I nostri indicatori di domanda mostrano un’ulteriore ripresa della domanda di spazi logistici oltre il 2023, anche se quest’anno l’assorbimento è stato lento a causa del rallentamento della crescita economica. Nei settori in difficoltà, tra cui quello degli uffici, l’assorbimento netto è ancora ben al di sotto dei livelli medi di lungo periodo. Il nostro indicatore di domanda sta virando in negativo a causa del rallentamento dell’economia e della diminuzione delle intenzioni di assunzione”.
L’ultimo ciclo è stato caratterizzato da bassi tassi di costruzione, una tendenza destinata a continuare con la sospensione degli sviluppi. Questi dovrebbe sostenere i livelli degli affitti, nonostante le prospettive di una domanda inferiore da parte dei locatari. Le prospettive per il retail sono ostacolate dagli elevati tassi di sfitto, ma la disponibilità di uffici rimane contenuta. Gli spazi logistica e gli appartamenti sfitti sono destinati a rimanere strutturalmente bassi rispetto alla domanda, data la limitata attività di costruzione.
Dato che lo scenario negativo della domanda si contrappone a un’offerta limitata e a un tasso di sfitto strutturalmente basso, la crescita dei canoni di locazione complessiva dovrebbe rimanere stabile, soprattutto nei settori in cui i locatori possono sfruttare gli effetti dell’inflazione elevata, come per la logistica e il residenziale. Guardando avanti, le prospettive di crescita dei canoni di locazione prevedono una crescita modesta, pari al 2-3% annuo, ma significativamente più forte rispetto agli anni successivi alla crisi finanziaria globale.