Una fase di crisi, quella attuale, da cui, come da tutte le crisi del resto, si uscirà. Ma come? Dopo una periodo del tutto eccezionale con il costo del denaro pari a zero, oggi è necessario rivedere alcuni parametri. Si assiste a un adeguamento dei prezzi e in generale alla necessità che il mercato sia più professionale. Con la conseguenza che diventa più “solido e sicuro”. Ne abbiamo parlato con Rodolfo Petrosino, Head of Real Estate Southern Europe di Ardian.
Da quali considerazioni matura la scelta di fare ingresso nel living?
“E’ stata una decisione strategica per avere maggiore flessibilità. I primi due fondi sono stati quasi esclusivamente investiti in uffici con una parte di flessibilità nel living, il secondo ha investito in piccola parte nel residenziale, come nel caso di Via Revere e a Firenze. La nostra strategia è di raccogliere ancora per poter fare altri investimenti per entrare di più nel living in generale, che non è solo il residenziale, ma per noi anche student housing e senior housing. Fondamentalmente i motivi sono due: il prossimo fondo sarà sicuramente Article 9, dunque avrà caratteristiche Esg estremamente spinte. Riteniamo che questo tipo di caratteristiche che abbiamo già portato nel settore uffici debbano essere portate anche nel living. la seconda considerazione è che riteniamo che per essere efficaci come Article 9 ci concentreremo molto su importanti riposizionamenti: andremo a valutare anche operazioni di trasformazione di immobili magari obsoleti, non solo uffici ma con altre caratteristiche cercando di portarli ai nostri standard Esg. Da ultimo, una considerazione che abbiamo fatto post pandemia. Illuminante per noi non solo il cambiamento della modalità di lavorare, ma anche quello di vivere la casa e lo spazio intorno alla casa. La casa sta diventando sempre più ridotta in quanto a dimensioni, per una serie di ragioni che hanno a che fare, ad esempio, con il costo stesso. Come a Parigi o in altre capitali, la vita costa sempre di più e così anche dove si vive. Quest’ultima si restringe e diventa importante creare intorno ad essa attività di sfogo di entertainment, sportive. I nuovi quartieri, i nuovi sviluppi devono avere oggi caratteristiche che prima non avevano. Sulla rigenerazione urbana stanno spingendo molti governi paneuropei”.
Intanto assistiamo a una evoluzione del mercato, dove guardano gli investimenti?
“Il mercato a Milano, nella parte high end, funziona molto bene e c’è pochissimo prodotto. A nostro avviso, si sta muovendo come da tempo in Germania e Spagna, nella direzione del build to rent. Acquistare casa per un giovane oggi, oltre ad essere diventato molto difficile da un punto di vista economico, è anche qualcosa che sta ‘passando di moda’. Del resto, è anche cambiata la cultura della mobilità e c’è un concetto differente di ‘temporaneo’. Sta cambiando il concetto stesso di possesso. Una sorta di rivoluzione culturale che è anche una necessità economica. Sul build to rent si stanno orientando anche molti investitori istituzionali. A mio avviso, nasceranno diverse società che si occuperanno di gestire il residenziale in maniera professionale. Qualcuna c’è già, altre stanno nascendo. Potrà dunque essere un’asset class molto molto interessante anche per gli investitori istituzionali. Siamo ancora all’inizio di questa fase”.
Il senior housing offre una bassa redditività. Come affrontare questo segmento?
“Il senior housing non è un nostro focus. Vediamo però che nell’ambito degli interventi di rigenerazione urbana i Comuni cercano di portare più di una sola funzione, che non sia solo residenziale puro, ma anche residenziale in affitto, residenziale affordable, student housing e senior living. Dunque non è un focus per noi, ma se ci capiterà lo affronteremo. Sicuramente, si tratta di un tema culturale che riguarda l’Italia, ma anche in generale il Sud Europa: abbandonare la propria casa per scegliere una residenza assistita ancora non ci appartiene come scelta. Riguarderà magari le generazioni future. Si dovrà, anche nel senior living, rivoluzionare il concetto di offerta. Se si crea un prodotto che viene percepito come qualcosa che aiuta a vivere meglio, sicuramente questo può essere un settore di grande sviluppo. Asili e residenze andrebbero create attorno al senior living per dare agli anziani anche uno scopo di vita esterno. Nascerebbero nuove comunità. Noi facciamo sviluppo immobiliare en se ci saranno occasioni per fare esperimenti in questo senson lo faremo. E’ un trend che si svilupperà nei prossimi anni”.
Quello legato alle residenze per studenti è un tema particolarmente caldo in questi giorni.
“Una ricerca di Savills evidenzia che la media dei paesi europei è sopra il 20% di offerta rispetto alla richiesta di student housing. Noi siamo al 6%. C’è tanto o forse ancora tutto da fare. Ma, anche in questo caso, il concetto stesso di studentato deve essere parzialmente modificato. Gli studenti esistenti, quelli a 1000 euro a persona, funzionano e sono pieni. Manca un’offerta che sia più alla portata di tutti. In Italia, del resto, gli studentati non sono mai decollati. Studiare all’estero è molto più costoso. In Inghilterra gli studentati sono molto sviluppati e le tariffe decisamente più alte di quello che potremmo ottenere in Italia. Di conseguenza, l’equazione deve essere tale per cui l’investitore può fare un’operazione di sviluppo guadagnando, ma con tariffe che siano più ‘affordable’. Va detto che, al contrario di altri paesi, in Italia non ci sono incentivi per sviluppare questa offerta. Servirebbe un accordo pubblico/privato in cui si possano attivare sinergie. Le valutazioni del pubblico e del privato dovrebbero essere in linea”.
Dopo via Revere, quali nuove operazioni in pipeline?
“Quello che posso dire è che stiamo valutandone alcune a Milano, qualcosa anche a Roma, ovviamente con tutti i caveat del caso. Stiamo realizzando un investimento nel residenziale a Parigi. Riteniamo sia un settore cui guardare con attenzione”.
Questo per controbilanciare la fase ‘critica’ che sta attraversando il settore uffici?
“In realtà, su questo abbiamo una visione diversa. Siamo tutti preoccupati per via delle informazioni che arrivano dagli Usa. Tuttavia non dobbiamo dimenticare che la situazione lì è completamente diversa: le città sono sviluppate in verticale, per raggiungere gli uffici i tempi di commuting sono di circa un’ora e mezza, le case sono più grandi e offrono migliori possibilità per lo smart working. Per quanto ci riguarda, le operazioni, anche recenti, sono state di successo. Affittiamo gli spazi ancora prima di iniziare i lavori di ristrutturazione. Anche la domanda di uffici si è trasformata. Le società vogliono uffici ‘Esg compliant’: le grandi multinazionali non si possono permettere uffici obsoleti. Non lo possono fare per Statuto interno. Inoltre, gli spazi si stanno trasformando: la qualità deve essere diversa rispetto a solo a 4 o 5 anni fa. La crisi degli uffici è più evidente su quelli secondari. Su quelli nuovi, che vantano un certo tipo di caratteristiche, non vedo crisi. Il rallentamento degli sviluppi dovuto ai tassi di interesse e all’inflazione ha anzi ridotto ulteriormente l’offerta: a Milano, in centro, è quasi impossibile trovare spazi, ma anche all’interno della circonvallazione non credo la vacancy sia superiore a uno o due punti percentuali”.
Il volume degli investimenti nel primo semestre dell’anno è notevolmente calato, qual è la visione sui prossimi mesi?
“Dobbiamo ragionare per approssimazioni successive. Il mondo non si ferma: lo abbiamo visto con la pandemia, con il picco dell’inflazione. Si assiste piuttosto a un adeguamento dei prezzi: gli yield, le redditività in generale, per tutti quelli che sono prodotti a reddito, aumenterà perché, ovviamente, l’indebitamento è diventato più costoso, il mercato del fix income si è ulteriormente sviluppato. Io faccio una considerazione personale: se oggi prendiamo un bond anche statale a 10 anni che rende il 4,5% circa, è ancora un rendimento negativo. Questo fino a che l’inflazione resta al 6-7%. Gli immobili hanno il vantaggio, soprattutto gli uffici, di essere coperti dall’inflazione perché i contratti locativi sono indicizzati all’Istat anno per anno. Chiaramente, in un momento in cui tutti hanno assunto un atteggiamento di ‘wait and see’, è facile parcheggiare liquidità e prodotti finanziari su un buon rendimento piuttosto che assumersi un rischio. Penso e spero che il mercato, alla fine di questo anno e del primo semestre del 2024, torni a crescere. Come in ogni crisi, all’inizio c’è sempre una differenza tra domanda e offerta. Gli adeguamenti sono già in atto. Due nostre operazioni in Italia sono già state fatte a sconto rispetto a pre-Covid e pre guerra. Il real estate è un settore troppo importante perché gli investitori istituzionali lo abbandonino per andare solo sul fix income. Ritengo che nel 2024 i volumi torneranno ad aumentare e ad avvicinarsi a ciò che possiamo considerare ‘normale’. Dopo un periodo unico al mondo,con il costo del denaro pari a zero, chiunque si indebitava. Oggi bisogna fare operazioni che abbiano senso dal punto di vista economico e possano reggere da un punto di vista finanziario. Il mercato richiede di essere più professionale”.