Dalla primavera 2022 i tassi di interesse sui mutui sono tornati a crescere rispetto ai minimi storici, determinando una serie di problemi per molti mutuatari alle prese con il rimborso del finanziamento a tasso variabile. Un nutrito gruppo di persone che in passato aveva optato per questa tipologia di finanziamento allora particolarmente conveniente. L’indice Euribor, infatti, per un lungo periodo ha presentato un valore negativo, che, sommato allo spread applicato dalla banca come propria forma di remunerazione, determinava un tasso di interesse prossimo allo zero. Oggi le cose sono cambiate e il tasso variabile è arrivato a sfiorare il 4%. In pratica, nel giro di poco più di 12 mesi l’importo delle rate mensili è salito fino a qualche centinaia di euro a famiglia, in misura più o meno accentuata a seconda del debito residuo, della durata e del piano di ammortamento applicato.
Ma cosa succede se il mutuatario non paga il debito con la banca? Le conseguenze, nel caso non si effettuino i pagamenti dovuti, possono essere rilevanti: dagli interessi di mora all’iscrizione nel registro dei cattivi pagatori, fino alla procedura di esecuzione forzata e al pignoramento dell’immobile dato in ipoteca.
Prima di arrivare a situazioni estreme, esistono, tuttavia, numerose azioni da intraprendere per salvare il proprio prestito senza rischiare di perdere la casa, come evidenziato dall’analisi realizzata dall’Ufficio Studi di Telemutuo.
A iniziare dalla rinegoziazione dei termini di rimborso del finanziamento. Un’operazione a costo zero, che ha l’obiettivo di allungare la durata del piano di ammortamento. In questo modo il debito residuo sarà spalmato su un numero maggiore di anni consentendo di abbattere l’importo delle singole rate. Ma non si tratta dell’unica soluzione. Se si hanno da parte dei risparmi, c’è sempre la possibilità di rimborsare alla banca il capitale prima del termine previsto, procedendo a un’estinzione anticipata, parziale o completa. Per i mutui prima casa stipulati a partire dal febbraio 2007 non è prevista alcuna penale, mentre per gli altri si dovranno verificate le condizioni stabilite dal contratto. Una terza opzione è rappresentata dalla surroga che permette di spostare il prestito in una banca che offre condizioni migliori rispetto a quella presso cui si è acceso il mutuo. Si possono variare la tipologia di mutuo, il tasso d’interesse e la durata, mentre non cambiano gli intestatari, la somma mutuata e l’iscrizione ipotecaria originaria. Per questa operazione non sono previste spese a carico del mutuatario e la vecchia banca non può opporsi al trasferimento.
In un contesto di saggi al rialzo è, inoltre, interessante esercitare l’opzione di modifica della tipologia di tasso di interesse applicato, passando dal variabile al fisso. In questo modo si mette al riparo la rata da possibili, ulteriori aumenti, che la Bce ha già in programma per la prima parte dell’estate 2023. Ma il passaggio al tasso fisso può essere richiesto anche per legge, grazie a una normativa del 2012 tornata in vigore nel 2023 che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile al fisso, se si possiedono determinati requisiti: il finanziamento non deve superare i 200mila euro, il mutuatario non deve avere un Isee maggiore di 35.000 euro e non devono esserci ritardi nei pagamenti.
Se proprio ci si trova in difficoltà con i pagamenti, si può inoltre verificare se nel contratto di mutuo è prevista l’opzione di flessibilità o “salta rata”, che spesso viene proposta (a pagamento) in sede di stipula. Se così fosse, in accordo con l’istituto di credito, è possibile posticipare il versamento di alcune rate. In alternativa, è possibile fare ricorso al Fondo Gasparrini, il Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa, riservato ad alcune categorie di persone, come i lavoratori in cassa integrazione o quelli che hanno perso il lavoro. Ma anche i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche.
Se i rimedi fin qui proposti non dovessero essere sufficienti a migliorare la situazione, si possono percorrere altre strade, come quella di cedere l’immobile per evitare di svenderlo andare all’asta. Con la somma ottenuta si può acquistare un’abitazione che abbia un valore di mercato inferiore, accendendo un nuovo mutuo, commisurato alle nuove esigenze. Un’altra soluzione è quella di proporre alla banca un saldo e stralcio, ovvero un accordo con cui il debitore versa al creditore una somma inferiore rispetto a quella dovuta, stralciandone quindi una parte. In questo modo, il primo riesce a rimborsare la cifra pattuita, mentre il secondo può evitare di fare ricorso a procedure esecutive per ottenere quanto gli spetterebbe.
Infine, se il creditore non dovesse accettare la proposta di saldo e stralcio, ’ultimo strumento è la legge 3/2012, detta anche “salva suicidi”: introdotta dal governo Monti, è pensata per cittadini privati e piccoli imprenditori, che non dispongono di un patrimonio prontamente liquidabile. Facendovi ricorso, i soggetti sovraindebitati possono attivare un procedimento in Tribunale e concordare con il giudice un piano di rientro sostenibile in base alla situazione finanziaria personale.