Strumenti innovativi di real estate financing che stanno incontrando l’attenzione degli investitori e che hanno ampi margini e potenzialità di crescita: sono le cartolarizzazioni immobiliari, operazioni di cui è leader di mercato Zenith Service, un intermediario finanziario, iscritto all’Albo Unico Ex art. 106 Tub. La società nasce tra fine 1999 e l’inizio 2000, con l’introduzione della legge sulla cartolarizzazione dei crediti (aprile 1999); nei 20 anni successivi cresce fino ad arrivare a contare 180 dipendenti (140 a Milano, nei nuovi uffici in Corso Vittorio Emanuele II, e 40 a Roma). Zenith Service dal 2017 fa parte di Arrow Global e oggi gestisce circa 45 miliardi di euro di attivi, performing (crediti al consumo, prestiti personali, leasing etc), Utp ed Npl. Ne abbiamo parlato con L’Amministratore delegato Umberto Rasori.
Nel 2019, il decreto Crescita introduce la possibilità per gli istituti di cartolarizzazione di acquistare non solo crediti, ma anche immobili.
“Zenith è stata la prima società a perfezionare operazioni di cartolarizzazioni immobiliari nel 2020 con la finalizzazione di un’operazione in ambito logistico. Dopodiché, questo filone per noi ha assunto un ruolo molto importante e profittevole. Abbiamo investito sia ambito tecnologico, sia nelle risorse umane, assumendo professionisti conosciuti anche nel mondo real estate. Questo ci ha consentito di aprire un nuovo mercato. Le cartolarizzazioni immobiliari, tengo a precisare, non sono antagoniste rispetto ai fondi immobiliari, ma vanno in parallelo. Oggi siamo leader di mercato. Molte operazioni non sono pubbliche ma delle 30-35 sul mercato italiano, ne abbiamo fatte circa 20, quindi oltre il 50%”.
Che cosa hanno acquistato le spv in questi due anni post covid?
“Tutte le tipologie di attivo. A partire dalla logistica, sviluppi residenziali, abbiamo acquistato hotel, abbiamo fatto delle conversioni da hotel a residenze. Abbiamo poi acquistato uffici e palestre. Si tratta di operazioni che possono accomodare qualsiasi tipo di attivo immobiliare compresi gli sviluppi e dunque anche i terreni edificabili. In questo senso la nostra attività va in parallelo a quella del fondo immobiliare. Questi ultimi sono molto attivi su operazioni con asset complessi e di una certa dimensione. Le cartolarizzazioni immobiliari, per quanto visto fino ad oggi, anche se i volumi delle singole operazioni stanno aumentando, le abbiamo viste prevalentemente su operazioni di taglio medio piccolo (da 10 a 50 milioni di euro). Operazioni che il fondo immobiliare farebbe fatica a inglobare. Ogni operazione ha il suo investitore. Quindi l’spv acquista l’immobile e per finanziare l’acquisto emette titoli Abs, Asset backed securities, titoli obbligazionari normali, dematerializzati, accentrato presso Monte Titoli, quindi il classico titolo obbligazionario che viene acquistato da investitori istituzionali, anche grando fondi esteri, oppure fondi istituzionali italiani e anche professionali. non è uno strumento per il retail”.
La vostra ambizione è di aumentare le size delle vostre attività?
“La speranza è di arrivare a dimensioni molto importanti. Ovviamente lo strumento è nuovo. introdotto durante il covid sta entrando ora a regime e dunque ci vorrà ancora un po’ di tempo e un passaggio culturale importante presso gli acquirenti e investitori tradizionali di immobili. Lo strumento piace e penso che arriverà anche a dimensioni importanti”.
Perché è accolto con favore?
“Innanzitutto per la governance che, a differenza dei fondi, nelle operazioni di cartolarizzazione è guidata e istruita dagli investitori stessi. Si agisce in comune accordo e spesso anche sulla base delle istruzioni scritte dagli investitori stessi. La governance è chiaramente indipendente, ma è gestita in collaborazione. Il ruolo anche nostro come master servicer è gestire nell’interesse dell’investitore stesso. Un altro grande vantaggio è legato al tema fiscale, nel senso che quando si strutturano operazioni di cartolarizzazione, gli asset e il passivo costituiscono un patrimonio separato e segregato all’interno della società e quindi si crea un comparto a sé e tutti i proventi derivanti dalla valorizzazione degli attivi immobiliari vengono interamente destinati a soddisfare gli interesse di capitale e dunque il rimborso degli obbligazionisti. Nessuna imposizione di Ires ed Irap sul business generato”.
Tutto questo dopo il recente intervento del legislatore?
“Gli aspetti legali e fiscali sono ora tutti chiari. Anche Banca d’Italia ha sotto controllo questa tipologia di operazioni e non emergono criticità rilevanti. operazioni sdoganate che fondi italiani ed esteri hanno già effettuato e stanno avvenendo i primi rimborsi. Un altro grande vantaggio per gli operatori è che la cartolarizzazione immobiliare non è soggetta alla tematica della risk retention: nell’ambito della cartolarizzazione dei crediti occorre individuare un soggetto sponsor che detenga almeno il 5% dell’esposizione complessiva, quindi il rischio sul 5% dell’operazione che può essere l’investitore, il cedente, il servicer. Sugli immobili questo non avviene, nessun soggetto deve detenere il rischio del 5%. un altro fattore importante, che iniziamo a vedere sul secondario, è la rivendibilità dell’asset. Se io investitore ho un’obbligazione e voglio liquidare la posizione, vendo il titolo, non vado a rivendere l’immobile. Oggi, tradizionalmente, se il fondo o la società immobiliare vogliono valorizzare l’immobile lo devono vendere con tutte le complessità del caso. Nel nostro caso l’investitore rivende il titolo, senza complessità, lungaggini burocratiche o costi rilevanti. Questo facilita proprio la liquidità dell’investimento”.
Ci parla dell’ultima operazione?
Zenith Service ha perfezionato la prima cartolarizzazione immobiliare promossa dalla società specializzata in investimenti Negentropy Capital Partners. L’operazione di acquisto di immobili è stata realizzata utilizzando la società veicolo ‘Real Estate SPV Project 2202’ che ha acquisito circa 2.000 mq in centro a Milano, nella zona Brera-Castello: 1650 metri andranno convertiti in residenziale e 350 di piano terreno da affittare a uffici.
Zenith agisce quale Corporate Servicer, Master Servicer, Calculation agent e Rappresentante degli obbligazionisti mentre il ruolo di Asset Manager, con responsabilità relative alla gestione, amministrazione e valorizzazione degli immobili, è affidato a Negentropy Capital Partners. Un’operazione da circa 15 milioni di euro nel centro di Milano, dunque non grande in termini di dimensione ma assai appetibile per gli investitori. L’attività durerà 18 mesi e consentirà di valorizzare e sfruttare al meglio la richiesta di appartamenti di lusso nel centro di Milano. un’operazione che complessivamente cuba intorno ai 20 milioni di euro”.
Quanto può crescere questo segmento di mercato?
“Ritengo che la possibilità di crescita sia molto, molto importante. tanto dipenderà da come il prodotto riuscirà a essere percepito dai grandi investitori che comunque lo stanno analizzando con molto interesse. non ha nulla da invidiare ai fondi di investimento. penso avrà una grande possibilità di crescita in termini di volumi e dimensioni. la crescita sta avvenendo e speriamo acceleri nei prossimi anni. ma non ci sono limiti legali, economici, finanziari o fiscali. Noi stiamo cercando di valutare anche le trasformazioni di società immobiliari esistenti in spv di cartolarizzazioni immobiliari. Questo sarebbe ‘disruptive’ per il mercato, ma vorremmo avvenisse gradualmente, con la crescita di consapevolezza generale degli operatori del settore e dell’organismo di vigilanza. un po’ come nel tempo è avvenuto per la cartolarizzazione dei crediti”.