Alla luce del migliorato outlook macroeconomico per l’Europa con il rischio recessione scongiurato per il 2023 quali saranno gli impatti sul mercato immobiliare del vecchio continente? A fare il punto sono stati gli esperti di Aew secondo cui, la normalizzazione dell’inflazione insieme a una ripresa economica lenta ma costante dovrebbero tradursi in un netto aumento dei rendimenti generati dal real estate per il periodo 2023-27 adesso attorno al 6,8% annuo, in netto aumento rispetto al 4% di sei mesi fa. Tutti i settori beneficeranno di una maggiore crescita degli affitti e di una contrazione dei rendimenti post-2024. In particolare, la logistica dovrebbe generare i rendimenti più elevati nei prossimi 5 anni (8,5% annuo). Mentre i centri commerciali prime garantiranno yield del 7,9% annuo, grazie a rendimenti attuali elevati e a migliori proiezioni di crescita degli affitti.
“I settori della logistica e quello residenziale sono i più interessanti dal punto di vista della crescita degli affitti con, rispettivamente, il 3,1% e il 2,9% annui, grazie al miglioramento dell’outlook macroeconomico”, spiegano gli esperti di Aew. “I ridotti profitti dei costruttori dovrebbero limitare la nuova offerta e contenere il numero di asset liberi. Prevediamo una maggiore resilienza da parte del settore degli uffici europei prime rispetto ai non-prime, nonostante il sentiment generale negativo sugli uffici a causa delle notizie provenienti dagli Usa”.
In termini di volumi di investimento, calati del 19% nel 2022 rispetto all’anno record del 2021, dovrebbero continuare a scendere nel corso dell’anno con volumi di transazioni intorno ai 37 miliardi di euro per il primo trimestre del 2023, meno della metà di quanto è stato registrato nel primo trimestre del 2022 (83 miliardi di euro), ma ancora ben al di sopra del livello più basso registrato nel primo trimestre del 2009, dopo lo scoppio della crisi finanziaria globale (13 miliardi di euro).
Intanto, si sono stabilizzati i costi dei finanziamenti ma permangono problemi di rifinanziamento per i prestiti in scadenza, in quanto i valori sono in calo e i finanziatori rifinanziano con un rapporto credito/valore inferiore. Il risultante deficit di finanziamento del debito sul periodo 2023-25 rimane invariato a circa 51 miliardi di euro, il 22% del totale dei crediti originati nel periodo 2018- 20.
“La nostra stima attuale del deficit di finanziamento del debito è pari al 60% dell’equivalente deficit post-crisi finanziaria globale”, ammettono da Aew secondo il doppio impatto del miglioramento della crescita degli affitti e del previsto calo dei rendimenti medi dei titoli di Stato e dei rendimenti immobiliari nei prossimi cinque anni ha spinto l’ERR verso l’alto e in linea con l’RRR. Quando i rendimenti immobiliari inizieranno a scendere nel corso del 2024, l’ERR e l’RRR raggiungeranno un equilibrio ancor più favorevole, consentendo agli investitori di programmare con maggiore precisione il loro rientro sul mercato immobiliare.
“Le prospettive per il settore immobiliare europeo hanno beneficiato di un migliore contesto macroeconomico rispetto al nostro ultimo outlook, in quanto una recessione a livello europeo per quest’anno sembrerebbe scongiurata”, spiega Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe di Aew. “Inoltre, le nostre ultime previsioni confermano che quest’anno assisteremo ancora a qualche ribasso nel capital value per la maggior parte dei mercati. Tuttavia, dopo il 2024, prevediamo un rimbalzo del capital value e dei total returns nella maggior parte dei mercati europei. Per via di un re-pricing più veloce del previsto nel 2022-23, oltre il 70% dei mercati europei coperti dallo studio è ora classificato come attraente o neutrale, e gli investitori possono aspettarsi di ottenere il loro tasso di rendimento richiesto. La logistica rimane per noi il settore più attraente, con rendimenti attesi più elevati nei prossimi cinque anni, seguita dai centri commerciali prime. Nonostante il sentiment generale negativo, prevediamo l’emergere di opportunità negli uffici prime dei mercati europei, che si riveleranno più resilienti rispetto ai loro equivalenti non-prime”.