Oltre 45 milioni di italiani vivono in una casa in condominio. Il che significa accedere a spazi e servizi comuni con obblighi da rispettare e spese da dividere. Molto spesso la mancata conoscenza dei reciproci diritti e dei doveri può portare a gravi contrasti che possono sfociare in cause legali. Per offrire un orientamento ai cittadini in cerca di informazioni sicure, il Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Anaci e 14 associazioni dei consumatori ha realizzato una guida ‘Vivere in Condominio – Casi e risposte pratiche‘. Oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell’amministratore di condominio, nonché l’utilizzo delle parti comuni, sono elencati una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti. Vengono inoltre forniti spunti operativi da osservare in occasione della compravendita di un immobile facente parte di un condominio; infatti è proprio in tale situazione che si esplica la funzione di giustizia preventiva del notaio. E’ importante sin dal momento dell’acquisto accertare i diritti e gli obblighi che discendono dai rapporti condominiali.
In concreto, il notaio può contribuire a evitare l’insorgere di controversie, per esempio, nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in relazione alla regolamentazione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo; in sede di circolazione degli immobili, in relazione alla verifica della regolarità dei versamenti delle spese condominiali da parte del venditore; al momento della costituzione del condominio, poiché la presunzione di condominialità degli enti comuni può essere superata con l’inserimento negli atti notarili di specifiche clausole.
Sono oltre 1.200.000 i condomini censiti in Italia attraverso la presentazione del modello 770, ma secondo Anaci i numeri sono sottostimati. Gli edifici censiti sono circa 11 milioni concentrati soprattutto nelle grandi città, che totalizzano complessivamente 30 milioni di unità immobiliari. Il settore residenziale conta circa 15 milioni di unità immobiliari, mentre le restanti unità sono utilizzate con varie destinazioni, commerciali e direzionali. In Lombardia si ha la maggiore incidenza di condomìni con il 17% del totale, nel Lazio con il 9,9% e in Campania con l’8,4%. Secondo il ministero della Giustizia nel 2022 sono diminuite le cause condominiali dinanzi ai tribunali e aumentate le controversie risolte in sede di mediazione. Sul totale di circa 2,5 milioni di cause civili, che si sono ridotte del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentano circa una su cinque e quindi sono 500.000. Quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? Secondo Anaci, l’uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti, gli animali domestici maleducati, l’innaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo.