Luci e ombre sul mercato dei mutui. Se da una parte il costante aumento del costo del denaro in Europa ha iniziato a dare i primi effetti sul versante del contenimento dell’inflazione, dall’altro le vicende sui fallimenti bancari d’Oltreoceano e il salvataggio in extremis di Credit Suisse da parte di Ubs hanno fatto addensare nuove nubi sul Vecchio continente mettendo a dura prova la capacità della Bce di interrompere il cammino di politica monetaria restrittiva. Un percorso iniziato nel mese di luglio dell’anno scorso che ha messo fine al periodo di tassi zero inanellando una lunga sequela di rialzi del costo del denaro in meno di un anno. L’ultimo proprio il 16 marzo scorso che ha portato il livello dei tassi in Europa al 3,50%. Decisioni forti, ma necessarie per assicurare il ritorno dell’inflazione verso il target del 2% nel medio periodo rispetto ai livelli attuali ancora troppo elevati: 9,2% il costo della vita in Italia a febbraio 2023, in graduale rallentamento rispetto al 10% di gennaio 2023 e all’11,6% di dicembre 2022. Una tendenza confermata anche dall’inflazione tedesca che a marzo è calata al 7,4% rispetto all’8,7% dei mesi precedenti. Molti i punti interrogativi sulle possibili mosse del direttivo di Francoforte anche se il consenso degli analisti è per nuove moderate limature al rialzo dei tassi di Eurolandia di qui a fine anno con evidenti ricadute sul costo dei mutui.
I tassi dei mutui oggi
L’ultimo rialzo del costo del denaro deciso dalla Bce nel mese di marzo sta generando un impatto evidente non soltanto sui mutui a tasso variabile, direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati all’indice Euribor, anche se la crescita rispetto a un mese fa non risulta oggi così marcata come in passato. E questo, in parte perché la manovra era già attesa, e quindi già parzialmente scontata dai mercati, e in parte perché la crisi bancaria negli Usa e in Ue ha generato la speranza che la stagione dei rialzi dei tassi, da parte della Bce e della Federal Reserve, stia volgendo al termine.
Nell’ultimo mese, i parametri di indicizzazione che guardano al lungo periodo, come l’Irs (indice di riferimento per i mutui a tasso fisso), hanno segnato un rallentamento nella crescita. A fine gennaio 2022, per esempio, l’indice Irs a 10 anni si attestava a 0,4%, valore salito fino al 3,1% nel mese di febbraio scorso per poi invertire la rotta scendendo a 2,9% alla fine di marzo scorso. Lo stesso si può dire per l’Irs a 20 anni, sceso a fine marzo a 2,75% rispetto al 3,08% di febbraio. Risultato: per sottoscrivere un mutuo a tasso fisso bisogna mettere in conto oggi un costo di circa il 3,3%, a seconda delle offerte delle banche.
“Gli indici Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero a 25 e 30 anni, presentano un valore ancora più basso rispetto a quello a medio termine (10 o 20 anni), attestandosi rispettivamente al 2,6% e al 2,4%”, spiega Angelo Spiezia, Amministratore Delegato di Telemutuo. “Questo rende conveniente stipulare oggi un finanziamento ipotecario di lunga e lunghissima durata, a differenza di quanto avviene di solito nel mercato dei mutui”.
Contrariamente all’Irs, l’Euribor, ovvero l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando da valori negativi a positivi soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due indicatori è diventata inesistente. Una situazione piuttosto anomala, dato che il tasso variabile risulta di solito inferiore rispetto al tasso fisso. Oggi l’Euribor a 1 mese vale il 2,9% e quello a 6 mesi il 3,2%, entrambi in aumento di circa mezzo punto percentuale rispetto a un mese fa. Solo l’Euribor a un anno non ha registrato alcuna variazione al rialzo. Al contrario, l’indicatore ha segnato una contrazione dal 3,6% al 3,5%, a conferma del fatto che nel giro di un anno i mercati si attendono uno stop al rialzo dei tassi.
“Dobbiamo attenderci un ulteriore rialzo della rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile”, avverte Spiezia. “Considerando che negli ultimi 12 mesi c’è già stato un aumento medio di oltre 200 euro sul costo della rata pagata dalle famiglie italiane in possesso di un mutuo, chi aveva sottoscritto un finanziamento ipotecario a tasso variabile potrebbe adesso valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando al tasso fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla Legge di Bilancio per il 2023. Oppure richiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi”.
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo i tassi d’interesse continueranno probabilmente a crescere in Europa ancora un po’, sospinti dal necessario contenimento del costo della vita. Per il 2023, comunque, difficilmente si potrà ipotizzare una discesa del costo del denaro rispetto ai livelli osservati adesso.
È anche vero che, in una fase così delicata, è molto difficile fare previsioni a lungo termine e bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Le proiezioni per i prossimi 5 anni segnano un Euribor 3 mesi pari all’incirca al 3,9% a dicembre 2023, per poi attestarsi al 3% sia a dicembre 2025 che a dicembre 2027.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento atteso del costo del denaro in Europa.
«Anche se il costo del mutuo a tasso fisso è più che triplicato in 12 mesi, si attesta su livelli ancora molto lontani rispetto a quelli osservati prima del 2010», ha continuato Spiezia. «Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione anomala in cui il livello dei saggi risulta nettamente inferiore rispetto al tasso di inflazione».
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono comunque disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.