Il secondo trimestre 2022, con volumi di investimento pari a 2,96 miliardi di euro, evidenzia l’ottimo momento del mercato portando il semestre a 6,36 miliardi, un dato più che raddoppiato rispetto a quanto registrato nei primi sei mesi del 2021 e un incremento del 51% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Questa performance è stata raggiunta principalmente grazie a quattro asset class: Uffici e Logistica assorbono nel semestre oltre il 60% dei volumi investiti mentre continua a mantenersi elevata l’attenzione degli investitori per il Living e il comparto Leisure che ha definitivamente ritrovato la fiducia degli investitori.
Sono questi i dati elaborati dall’ufficio studi di Ipi secondo cui il segmento Uffici, con volumi pari a 817 milioni di euro nel trimestre e 2.194 milioni nel semestre, si conferma l’asset class più attrattiva a conferma del trend evidenziato nella seconda parte del 2021. Milano ha registrato nel trimestre transazioni per circa 318 milioni di euro, pari al 39% circa del totale investito nel comparto, mentre è Roma, con oltre 400 milioni pari a circa il 49%, a raggiungere livelli di investimenti record grazie a due importanti acquisizioni nel centro città.
A livello di assorbimento di spazi ad uso locativo, si conferma l’attenzione per la componente prime del mercato, mentre si registra una maggiore diversificazione territoriale dovuta anche alla bassa vacancy di prodotto di grade A. In termini di assorbimento di spazi appaiono pienamente superate le incertezze innescate dalle necessità di riorganizzazione il lavoro dopo il periodo pandemico. I volumi assorbiti nel corso del semestre mostrano un pieno recupero non solo per Milano e Roma, ma anche per alcuni mercati regionali quali, in primis, Torino, Bologna e Napoli, anche se questi ultimi sono caratterizzati da operazioni sempre più mirate e selettive. Nel corso del trimestre sulla 2 piazza di Milano sono stati locati poco meno di 144.000 mq (circa 255.000 mq da inizio anno, +43% vs. H1 2021), mentre Roma sfiora 32.000 mq (circa 85.500 mq nel semestre, +31% vs. H1 2021).
I prime rent risultano stabili sia a Milano sia a Roma, attestandosi rispettivamente a 650 €/mq/anno nel CBD Duomo a Milano e a 450 €/mq/anno nel CBD Centro a Roma. Stabili i prime net yield, che si attestano rispettivamente al 3% a Milano e al 4% a Roma.
Continua l’ottimo momento della Logistica, con volumi di investimento pari a 990 milioni di euro nel trimestre, che porta il totale complessivo a Euro 1.705 milioni da inizio anno (+114% vs H1 2021). Gli investimenti si confermano sostenuti da una forte domanda generalizzata verso le diverse tipologie di prodotto, mentre si conferma la contrazione dei rendimenti al di sotto del 4% netto.
Il mercato degli Hotel ha registrato volumi di poco inferiori a 500 milioni, pari a 1.020 milioni di euro nel semestre, in rialzo del 167% rispetto allo stesso periodo del 2021. Nel corso del trimestre la maggior parte delle operazioni ha interessato la città di Roma che assorbe il 79% dei volumi investiti nel comparto con operazioni che riguardano prodotto value add.
Ottimi risultati per il comparto Living, con 282 milioni di euro di investimenti che portano il totale da inizio anno a poco meno di 600 milioni. Si conferma l’attenzione per il comparto anche se si registra l’aumento della cautela degli investitori in operazioni value add a causa delle incertezze legate all’incremento dei prezzi delle materie prime e delle aree edificabili oltre alla dilatazione delle tempistiche di realizzazione. Nel trimestre si sono registrate diverse operazioni che hanno riguardato il comparto BTR localizzate, principalmente, nelle aree metropolitane di Milano e Roma.
Il comparto Retail ha registrato transazioni per circa 244 milioni di euro nel corso del trimestre, portando i volumi da inizio anno a 450 milioni, in forte recupero rispetto al primo semestre 2021. Oltre a una serie di operazioni più contenute, spiccano le transazioni che hanno riguardato il comparto food.
I restanti volumi investiti, pari a circa 175 milioni di euro complessivi, riguardano investimenti in prodotti alternativi, immobili Mixed use oltre al comparto Healthcare. Con l’esclusione dei portafogli in località miste (che rappresentano il 44% dei capitali investiti), si registra un equilibrio fra Milano e Roma che assorbono ciascuna il 28% circa delle transazioni. Le operazioni chiuse nel corso del primo trimestre evidenziano, per quanto riguarda la provenienza dei capitali, una leggera contrazione della componente domestica rispetto al trimestre precedente (18% dei volumi complessivi), mentre il 28% proviene da Paesi europei, il 40% circa dagli Stati Uniti, il 14% circa da altri Paesi.