Prezzi delle case in crescita in Italia. Nell’ultimo anno, il valore medio è salito del 2,9% nelle 13 principali città del Paese con un range di variazione che oscilla dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia Laguna. Si tratta di un risultato coerente con l’intensità della domanda e la crescita delle compravendite. E’ quanto emerso dall’analisi dell’ultimo Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma dopo aver analizzato i 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Secondo la società bolognese, questa volatilità relativa alla variazione dei prezzi è un segnale di consolidamento del ciclo espansivo del settore residenziale. La dinamica rialzista ha riguardato anche gli uffici e i negozi i quali, dopo 13 anni di flessione, hanno fatto segnare per la prima volta una variazione positiva dei prezzi. Considerando il segmento direzionale, la variazione annua (I semestre 2022/ I semestre 2021) è stata del +0,5% medio con una forchetta compresa tra il -1,2% di Catania e il +2% di Bologna.
Passando al segmento dei negozi si è registrato un aumento dello 0,3% su base tendenziale, per effetto di un +0,8% su base congiunturale reso possibile, secondo Nomisma, dalla timida ripresa del comparto riconducibile all’allentamento della contrazione sui consumi post emergenza pandemica. Si segnalano Genova e Palermo come unici mercati in territorio negativo nel comparto commerciale (per entrambi un arretramento dell’1,5% tendenziale). Al contrario, i rialzi sono guidati da Milano con un +2,4% tendenziale.
Nei segmenti degli uffici e dei negozi, la timida risalita dei prezzi è riconducibile alla riduzione del potere contrattuale della domanda, solo in parte compensata da una contrazione delle aspettative da parte dell’offerta.
Si tratta, ha precisato Nomisma, si una domanda abitativa da sempre sostenuta dalla componente creditizia. A seguito dell’impostazione restrittiva adottata dalla Bce, gli analisti vedono dunque come probabile nella seconda parte del 2022 un rallentamento dell’attività transattiva assistita da mutuo.
Rispetto ai tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si è passati dai 5,2 mesi per abitazioni, agli 8,7 mesi per gli uffici e 8,3 per i negozi. Milano è il mercato che in tutti e tre i segmenti ha presentato, per Nomisma, i tempi di vendita più contenuti non solo in comparazione con gli altri contesti urbani, ma rispetto alla performance dello stesso mercato negli ultimi 20 anni.
Passando allo sconto medio praticato nei 13 mercati analizzati il dato medio questo si è attestato all’11,9% nel settore abitativo e al 14,1% sia per uffici che per negozi. Lo sconto più alto praticato risulta quello registrato a Palermo, Cagliari e Catania, mentre Milano si è attestata sui livelli non distanti dai minimi del periodo che va dal 2000 ad oggi.
Alla luce dei questi dati, Nomisma ha evidenziato un rinnovato interesse da parte delle famiglie italiane per la casa, pur a fonte di un contesto condizionato dalla pandemia e dal conflitto in Ucraina. “Nel 2021 si è registrata una performance positiva del mercato, con i principali indicatori ancora oggi orientati al rialzo”, si legge nel rapporto. “Gli agenti immobiliari, sottolinea Nomisma, segnalano fenomeni che potrebbero avere importanti ricadute sul mercato. Ci si riferisce alla già menzionata restrizione del credito e al contestuale aumento del costo del denaro per effetto delle recenti decisioni della Banca Centrale Europea”.
Gli operatori del settore hanno segnalato, nel primo semestre dell’anno in corso, la leggera risalita della domanda di locazione (42% della domanda presente sul mercato) in seguito all’impennata (62%) della componente di acquisto registrata nel 2021, subito dopo la fase più acuta della pandemia. Pur a fronte di questo leggero aumento della componente locativa, ci si trova comunque ben lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione registrato nel pre-Covid 19.
Il mercato dell’affitto è stato animato dalle giovani coppie, seguite da single e studenti, quindi dai nuclei monogenitoriali. In questo semestre è risultato marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dalla domanda proveniente da trasferimenti di residenza delle famiglie.
Secondo Nomisma, inoltre, la domanda locativa sembra dover fare i conti con un’offerta scarsa e inadeguata sia sotto il profilo dimensionale (carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq) che localizzativo (disponibilità nulla nei centri città). “La domanda di acquisto ribadisce la carenza di soluzioni tra i 50-90 mq ubicate in centro e dotate di balcone o terrazzo e di ascensore”, hanno sottolineato gli esperti secondo cui il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro.
Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. I prezzi medi di acquisto dell’abitazione nelle due zone cittadine si possono esprimere nel rapporto 1:1,96 (rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro). Ecco perché la diversa composizione dei mercati e la distanza dei prezzi esprimono livelli di accessibilità al bene casa non uniformi.