Una città per pochi. Le stime sulla crescita dei prezzi delle case a Milano parlano di un incremento previsto del 39% nel giro dei prossimi cinque anni. Una dinamica destinata a riversarsi anche sul prezzo degli affitti che, stanti salari quasi fermi, indurrà un processo di allontanamento dei lavoratori medi dalla città.
L’allarme è stato lanciato dall’Osservatorio Casa Affordable (OCA) di Milano Metropolitana promosso da CCL – Consorzio CooperaDve Lavoratori, Delta Ecopolis in partnership con il DiparDmento di ArchiteJura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano.
Per tenere sotto controllo le dinamiche di affordability nella città metropolitana di Milano, l’Oca presenterà ogni anno un rapporto frutto dell’attività di ricerca condotta da DAStU, coordinata da Massimo Bricocoli (professore di Politiche Urbane e Housing e direttore DAStU Politecnico di Milano) e da Marco Peverini (assegnista di ricerca DAStU Politecnico di Milano) in collaborazione con il Mapping and Urban Data Lab (MaudLab) e un comitato interdisciplinare e internazionale.
“L’idea di promuovere OCA è nata dall’osservazione di quanto stiamo vedendo e di ciò che non vorremmo vedere: il modello di città in cui la dimensione della redditività immobiliare si afferma come pensiero dominante sta drammaticamente mostrando la corda nelle metropoli americane. Il divario tra ricchi e poveri aumenta e il ceto medio si vede costretto a essere espulso da tessuti urbani attrattivi. Essendo convinti che una città giusta sia quella in cui convivano case e funzioni per i più abbienti e case e servizi per i lavoratori di cui la città necessita, riteniamo sia utile avere periodicamente un riscontro oggeIvo che, al di là delle narrazioni spesso autoassolutorie, riporti tutti al dato del reale. Per costruire, su questo reale, una prospeIva che disegni una città impostata a un’idea concreta di giustizia sociale” afferma Alessandro Maggioni, Presidente di CCL.
A Milano, la crescita impetuosa dei costi abitativi in affitto e in vendita in proporzione ai redditi disponibili – quella che si può definire housing affordability – e la conseguente competizione indotta nell’accesso alla casa, ha fatto sì che si creasse una faglia tra categorie sociali “vincenti” e “perdenti” nell’economia metropolitana. Senza dubbio, l’aumento dei valori immobiliari, riflesso della crescita della rendita urbana, è in buona parte dovuto agli ingenti investimenti effettuati sulla città da attori pubblici e privati: fondi immobiliari, imprese e famiglie che acquistano e sviluppano immobili per investimento, ma anche persone che modificano il loro progetto di vita attratti dal capoluogo lombardo.
Inevitabilmente, quest’attrazione di risorse finanziarie e umane si riflette nell’aumento dei costi abitativi, conducendo di conseguenza a condizione di esclusione per ampie fasce di popolazione meno abbiente e di ceto medio.
A riprova di tutto ciò qualche numero è già stato rilevato da OCA: per quanto riguarda gli affitti il livello medio ha raggiunto il costo di circa 240€/mq annui, mentre lo stock di alloggi di proprietà di ALER e Comune di Milano offerto a costi bassi si ferma al 10% del totale, diminuito in maniera consistente dopo i piani di vendita. Ma costi abitativi così alti sono ancora più preoccupanti a fronte dei salari medi e della composizione dei redditi, che vede quasi il 60% dei percettori di reddito al di sotto di 26.000 € l’anno e il 35% al di sotto dei 15.000. A ciò, si aggiunge un tasso di disoccupazione pari al 5,8% e un mercato del lavoro segnato da contratti a tempo determinato e da stipendi contenuti per molte fasce di lavoratori, soprattutto nel campo dei servizi. In proporzione alla crescita dei costi abitativi si accompagna l’aumento dei nuclei familiari che cercano casa fuori dal confine comunale, dove risiede (e pendola su base giornaliera) già quasi la metà dei lavoratori milanesi.
“La cosiddetta “affordability” ovvero il rapporto tra costi abitativi e capacità economica, influenza la qualità della vita e la giustizia sociale e spaziale delle città. Il peso della casa sui redditi degli abitanti indica quanto una città è realmente aperta e accessibile a nuovi cittadini, specialmente a basso e medio reddito. Se il successo di una città si misura attraverso l’aumento dei valori immobiliari questo avviene a scapito di una visione in cui la città è piattaforma aperta per la crescita e il miglioramento personale. A Milano, non solo i poveri e i giovani faticano a trovare casa: la collocazione sul mercato del lavoro di figure professionali anche qualificate si scontra con una crescente difficoltà di trovare alloggi a costi accessibili e a godere di una qualità della vita accettabile. Per questo, come accade in altre ciCttà europee in fase di crescita, è fondamentale raccogliere dati sulle spese abitative e sui redditi per restituire pubblicamente la dimensione del problema e supportare azioni e progetti che sappiano rendere Milano più aperta e inclusiva” ha aggiunto Massimo Bricocoli, professore di PoliDche Urbane e Housing e direJore DAStU Politecnico di Milano.
Confrontare Milano e altre città europee consente di mettere in evidenza dinamiche analoghe di tensione del mercato immobiliare, ma rivela come altre città – altrettanto attrattive – abbiamo attivato programmi di contenimento degli affitti e di promozione di un’offerta di alloggi a costi più accessibili per ampie fasce di popolazione.
Basti pensare alla città di Vienna: circa +400.000 abitanti in 20 anni, rispetiio a circa +100.000 di Milano, ma è riuscita a mantenere il livello degli affitti molto più basso. Affittare presso privati a Vienna costa mediamente circa 120€/mq annui (da intendersi spese incluse), risultato raggiunto grazie al controllo degli affitti (attivo su circa il 15% dello stock) e a un mix di politiche fondiarie funzionali all’espansione dell’offerta accessibile in affitto permanente – soprattutto edilizia municipale (20% dello stock) e promozione di cooperative indivise (20%) – tale per cui circa il 50% delle case in affitto nella capitale austriaca si attestano su canoni intorno a 90€/mq annui.