Nell’immobiliare commerciale, nonostante l’impatto a medio-lungo termine della pandemia, ci sono comparti che stanno registrando performance positive. In particolare, l’High Street Retail e Urban Retail dove per i prossimi mesi si prevedono volumi elevati, derivanti dal crescente interesse degli investitori. Altro comparto in cui si rilevano dinamiche positive è il Retail Park (forma ibrida tra centri commerciali e urban retail) e la GDO, le cui caratteristiche strutturali e la categoria merceologica trattata hanno permesso di rispondere con efficienza alla domanda anche nei periodi di maggiore contrazione dei consumi. Continuano a registrare interesse i centri commerciali con elevate performance che mantengono livelli di prezzo e canoni elevati.
Secondo i dati raccolti nell’edizione annuale di Real Estate DATA HUB, realizzato da Centro Studi RE/MAX Italia, Avalon Real Estate e Ufficio Studi 24MAX, complessivamente il settore retail ha manifestato segnali di ripresa con un vero e proprio boom nell’ultimo trimestre del 2021, registrando transazioni in aumento rispetto al 2020 e al 2019 (circa 41 mila), sebbene in generale i volumi siano inferiori agli anni precedenti. L’ammontare complessivo degli investimenti nel ramo commerciale/retail per l’anno 2021 risulta essere pari a circa 1,3 miliardi di euro, di cui il 20% ha riguardato portafogli o asset con funzione principale in ambito alimentare/GDO.
Anche se le previsioni per il 2022 prospettano un andamento ancora debole, con un volume di compravendite complessivamente in calo (anche se di poco) rispetto al 2021, l’immobiliare commerciale continuerà ad essere trainato dall’High Street Retail e dai centri commerciali prime.
Guardando all’estero, si delineano nuovi sviluppi legati a format che puntano su digitalizzazione e nuove tecnologie, ma che in Italia devono ancora manifestarsi. In alcuni Paesi europei, i retailer si stanno affidando a strumenti innovativi come il “machine learning” per la gestione della variazione della domanda; le tecnologie di self-scanning; le soluzioni automatizzate di magazzino; sensori e videocamere per monitorare i comportamenti dei consumatori e casse totalmente contactless. Altro booster, che sta già prendendo piede oltreconfine, è l’attenzione alle tematiche ESG (acronimo di Environmental, Social e Governance) che passano dalla progettazione dei punti vendita fino alla consegna della merce con auto elettriche.
Nonostante l’apparire di queste nuove tendenze, le innovazioni messe in campo nell’immobiliare commerciale dal punto di vista tecnologico risultano essere ancora insufficienti per contrastare la penetrazione dell’e-commerce. Le shopping experience sono lontane dal concretizzarsi con strumenti ad elevato impatto tecnologico, per le quali si inizia a vedere qualche esperimento più che un trend vero e proprio.
Oltre agli approfondimenti sugli andamenti dei singoli comparti, dal Retail puro ai centri commerciali, distinguibili tra “primary” e “secondary”, dagli urban retail alla GDO, il Real Estate DATA HUB contiene un’analisi dei volumi di investimento nelle città di Milano e Roma. Tra il 2020 e il 2021 la piazza milanese ha visto un calo complessivo degli investimenti pari al 14%, con performance negative in particolare nelle zone centrali delimitate dalla circonvallazione esterna. Al contrario, pur avendo un volume di investimenti inferiore, Roma mostra un trend positivo mettendo a segno una crescita del + 40% rispetto al 2020, con particolare interesse per il centro e la zona EUR.
L’ANDAMENTO GENERALE DEL REAL ESTATE IN ITALIA
La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare, che complessivamente ha registrato nel 2021 un fatturato globale pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. In crescita il numero delle transazioni rispetto al 2020 e al 2019 per tutti i comparti analizzati nel Real Estate DATA HUB, grazie all’aumento della domanda interna combinata all’interesse degli investitori stranieri. In particolare, si registrano ottime performance nel mercato residenziale, che risulta essere in piena ripresa con previsioni positive anche per il 2022. L’interesse per gli investimenti ESG compliant sta dando vita a una vera e propria transizione verde in tutti i comparti del real estate e si prevede che costituirà il principale driver per i prossimi anni. Gli effetti di questa tendenza si stanno già manifestando nel mondo della logistica, asset class immobiliare protagonista del 2021. Qui si prevede per il 2022 un ulteriore aumento della domanda con caratteristiche in evoluzione alla luce della sempre maggiore importanza riservata appunto alle tematiche di sostenibilità.
La ripresa economica globale del 2021 ha interessato anche il mercato immobiliare ricettivo. Secondo i dati elaborati da Real Estate DATA HUB si è registrato un incremento degli investimento che hanno raggiunto il secondo valore più alto negli ultimi 10 anni (2,1 miliardi di euro). Gli alberghi Upscale e Upper Upscale & Luxury si confermano l’asset class più richiesta dagli investitori, insieme alle principali città come Venezia, Roma, Milano e Firenze, che hanno rappresentato oltre il 50% degli investimenti totali, trainando il comparto. Nel mercato direzionale si segnalano ancora rallentamenti e un generale atteggiamento cautelativo, sebbene il numero di transazioni nel 2021 sia cresciuto rispetto ai due anni precedenti. Anche qui, però gli esperti si sbilanciano verso previsioni ottmistiche trainate dai driver ESG.