La logistica è stata l’asset class immobiliare trainante dell’anno 2021, con un volume di investimenti pari a 2,7 miliardi di euro (+88% rispetto al 2020) che rappresentano circa il 30% delle transazioni totali. E’ quanto emerso dall’analisi realizzata dal Real Estate Data Hub di ReMax e Avalon Real Estate.
Alimentata dal boost delle vendite e-commerce, la domanda di spazi da parte degli occupier è cresciuta, con il take-up che è aumentato raggiungendo nel 2021 i 2,5 milioni di mq (+6% rispetto al 2020); 3PL e omni-channel retailers sono i maggiori utilizzatori di questi spazi. La capacità di attrarre capitale estero e la maggioranza di investimenti con profilo core ha avuto un impatto anche sul net prime yield, che ad oggi si attesta ai minimi storici, infrangendo la barriera del 4%.
PREVISIONI 2022
Per il 2022 ci si aspetta un ulteriore aumento della domanda, con caratteristiche in evoluzione alla luce della sempre maggiore importanza riservata alle tematiche di sostenibilità, al potenziamento dei network distributivi e agli immobili last mile. Ulteriore crescita prevista anche in termini di transazioni e dei canoni di locazione. Maggiore interesse è previsto, inoltre, per i mercati fino ad oggi considerati secondari, alimentato da una domanda in costante aumento degli operatori logistici che stanno ampliando e modificando la propria rete distributiva.
Secondo il sentiment registrato da Real Estate DATA HUB, se il settore riuscirà a integrare sostenibilità e digitalizzazione, in linea con le strategie delineate nell’ambito del PNRR, assumerà un ruolo strategico per la crescita economica italiana al passo con i trend europei e asiatici.
I PRINCIPALI TREND: LAST MILE LOGISTIC E ESG COMPLIANCE
La penetrazione dell’e-commerce in Italia (+21% di vendite online nel 2021) si rifleOe in una ricerca di spazi nelle grandi città che siano il più vicino possibile al consumatore finale, rafforzando quindi il conceQo di capillarizzazione e urban logistic.
A questa domanda si aggiunge la forte ricerca di edifici e spazi moderni e sostenibili in zone strategiche, tanto che il tasso di occupazione degli edifici di classe A si attesta già molto vicino al 100%.
LA CRESCENTE IMPORTANZA DEI CRITERI ESG
Le logiche di home e instant delivery presuppongono digitalizzazione e automazione: sia a sostegno della gestione e della movimentazione delle merci, sia nel miglioramento dell’efficienza dei veicoli e della tracciabilità di consegna. Il magazzino dovrà avere configurazioni differenti e personalizzate per rispondere a specifiche necessità dei player. Per tenant e investitori istituzionali i criteri ESG (Environmental, Social e Governance) sono sempre più cruciali nella scelta di immobili che siano: facilmente accessibili, tecnologicamente avanzati, sostenibili e certificati. L’efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili entro determinati standard che permettano di ottenere certificazioni (Leed e Breeam tra le principali), ma riguarda diverse soluzioni: utilizzo di mezzi elettrici o ibridi e interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nella rigenerazione urbana, riqualificando aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle ciOà che beneficiano di una maglia infrastrutturale preesistente ed iter urbanistici più snelli.
RICERCA DI NUOVI SPAZI
Un’offerta bassa di immobili di classe A e la scarsità di terreni e spazi per nuovi sviluppi spingerà la domanda verso loca>on inizialmente considerate secondarie; la spinta è anche dettata dalla necessità da parte dei player e-commerce di raggiungere un numero maggiore di consumatori iniziando a localizzarsi anche nei pressi delle città del sud, considerate ancora poco attrattive dagli investitori istituzionali esteri. In generale, per il 2022 si prevedere una conferma dell’interesse per le location considerate prime situate nel centro-nord Italia, con particolare rilievo della macroarea milanese e romana, corridoio veneto, Bologna e Firenze.
TRANSAZIONI RILEVANTI, CANONI DI LOCAZIONE, RENDIMENTI E PROSPETTIVE FUTURE
Se il 2021 è stato l’anno record per la logistica, si prevede che il 2022 seguirà lo stesso trend con un focus particolare sull’aumento del take up e un’offerta di immobili di classe A che dovrà adattarsi alla domanda. L’adeguamento dell’infrastruttura logistica alla crescita dell’e-commerce, la ricerca da parte dei player di immobili personalizzati, unitamente alla crescita dei costi delle materie prime e dei prezzi di vendita dei terreni porteranno ad un incremento dei canoni di locazione, soprattutto per gli immobili conformi agli standard ESG.
In crescita costante anche i canoni per immobili last mile, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma ed è pari a circa 65 euro/mq/ anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il dato medio sale a 90euro/mq/anno. Per le altre province lombarde il canone per la logistica tradizionale è di circa 47 euro/mq/anno. Canoni stabili e in crescita anche nella restante parte del Nord-Italia: sia in Piemonte che in Veneto i prezzi medi pareggiano il dato lombardo, con picchi nella zona urbana di Torino e nel Veronese che raggiungono i 50 euro/mq/anno. Canoni medi che si registrano anche nell’asse Parma– Modena-Reggio Emilia. A Piacenza e Bologna il canone medio è rispettivamente di 45 euro/mq/ anno e 50 euro/mq/anno; a Firenze si attesta intorno ai 55 euro/mq/anno, mentre a Roma ai 50 €/ mq/anno.
L’ANDAMENTO GENERALE DEL REAL ESTATE IN ITALIA
La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare, che complessivamente ha registrato nel 2021 un fatturato globale pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. In crescita il numero delle transazioni rispetto al 2020 e al 2019 per tue i comparti analizzati nel Real Estate DATA HUB, grazie all’aumento della domanda interna combinata all’interesse degli investitori stranieri. In particolare, si registrano ottime performance nel mercato residenziale, che risulta essere in piena ripresa con previsioni positive anche per il 2022. L’interesse per gli investimenti ESG compliant sta dando vita a una vera e propria transizione verde in tutti i comparti del real estate e si prevede che costituirà il principale driver per i prossimi anni. La ripresa economica globale del 2021 ha interessato anche il mercato immobiliare ricettivo. Secondo i dati elaborati da Real Estate DATA HUB si è registrato un incremento degli investimento che hanno raggiunto il secondo valore più alto negli ultimi 10 anni (2,1 miliardi di euro). Gli alberghi Upscale e Upper Upscale & Luxury si confermano l’asset class più richiesta dagli investitori, insieme alle principali ciOà come Venezia, Roma, Milano e Firenze, che hanno rappresentato oltre il 50% degli investimenti totali, trainando il comparto. Anche il settore retail ha dato segnali di ripresa con un vero e proprio boom nell’ultimo trimestre del 2021, registrando transazioni in aumento anche se complessivamente i volumi siano inferiori agli anni precedenti. Nel mercato direzionale si segnalano ancora rallentamenti e un generale atteggiamento cautelativo, sebbene il numero di transazioni nel 2021 sia cresciuto rispetto ai due anni precedenti. Anche qui, però gli esperti si sbilanciano verso previsioni ottimistiche trainate dai driver ESG.